Cour d'appel, pôle 4 - chambre 2, 24 juin 2026 — n° 22/06000

FAITS & PROCEDURE L'immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le syndic actuel de l'immeuble est le cabinet [T] Immobilier Patrimoine, désigné dans ses fonctions par vote de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 mars 2016 au lieu et place de la société par responsabilité limitée Parisimmo Espacimmo. Lors de la tempête du 26 décembre 1999, la cheminée de la copropriété du [Adresse 8] s'est effondrée sur la cour de la copropriété du [Adresse 9] de la même avenue, en détruisant ainsi une parti ainsi que la moitié d'un pavillon. Par jugement du 2 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Bobigny a notamment condamné in solidum la société Allianz, assureur du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] à Bagnolet, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 8] à Bagnolet et la société Ace European Group, assureur responsabilité civile de ce dernier, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] à Bagnolet, les sommes de : - 36 101,80 euros TTC au titre de travaux réparatoires, - 58 622,57 euros TTC au titre de dépenses exposées. La société Ace European Group LTD a interjeté appel du jugement le 30 novembre 2015. En dépit de cet appel, la société Parisimmo Espacimmo, syndic de l'époque, a adressé à chacun des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] à [Localité 1], un chèque d'un montant correspondant à la quote-part de leurs tantièmes. Par acte notarié reçu le 7 février 2017, la SCI Peinture de Bagnolet a fait l'acquisition dans l'immeuble situé [Adresse 7] à Bagnolet des lots n° 11 et 12 appartenant à M. et Mme [S], constitués dans le bâtiment B au rez-de-chaussée d'un garage avec sortie sur la cour, un escalier d'accès au premier étage, au premier étage un bureau recouvrant partiellement le rez-de-chaussée, le droit à usage des WC situés dans la cour et dans le bâtiment B un garage avec porte donnant sur la cour. Par arrêt du 19 mai 2017, la cour d'appel de Paris a infirmé le jugement du 2 novembre 2015 et a condamné la compagnie Allianz à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] les sommes de 36 101,80 euros et 12 663,07 euros. Le 7 septembre 2017, lors d'une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] à [Localité 1], la copropriété a renoncé à se pourvoir en cassation contre l'arrêt du 19 mai 2017 et a décidé de débloquer au profit du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 8] à [Localité 1] et de son assureur la somme de 51 764,78 euros séquestrée à la CARPA et de procéder aux appels de fonds nécessaires au remboursement par les copropriétaires de la somme de 36 605,60 euros correspondant au solde dû au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 8] à [Localité 1] et à son assureur. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] à [Localité 1] a transmis le 10 novembre 2017 à la société Peinture de [Localité 1] un appel de fonds comprenant, outre diverses sommes dues au titre des charges et travaux, la somme de 8 638,91 euros correspondant au trop perçu suivant le jugement de première instance et celle de 566,40 euros correspondant aux frais d'avocat pour la procédure d'appel. Par acte des 14 décembre 2017 et 6 janvier 2018, la société Peinture de Bagnolet a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Bobigny M. et de Mme [S], la société Parisimmo Espacimmo et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] à Bagnolet, représenté par la société [T] Immobilier, aux fins d'obtenir notamment la condamnation de M.

SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Moyens des parties Sur la responsabilité de M. et Mme [S], la SCI Peinture de Bagnolet soutient que : - l'assemblée générale du 7 septembre 2017 a décidé de procéder à un appel immédiat des fonds pour le remboursement au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et son assureur du trop-perçu de 36 605,56 euros et elle a manifesté auprès du syndic son opposition à payer la partie correspondant à ses lots ; - aucune partie n'a jamais indiqué en première instance que l'acte de vente prévoirait des modalités contractuelles aux termes desquelles les sommes remboursées à M. et Mme [S] leur resterait acquises, ou encore prenant en considération l'existence de procédures judiciaires, de sorte que le tribunal a statué sur des points de droit qui n'étaient pas au débat ; - M. et Mme [S] ont volontairement dissimulé lors de la vente qu'une procédure judiciaire était en cours et cette fausse déclaration engage leur responsabilité ; ils ne pouvaient ignorer l'existence de cette procédure alors que celle-ci avait fait l'objet d'informations notamment au cours des assemblées générales et puisque M. [S] lui-même avait été l'un des artisans de la pression mise sur le syndic de copropriété pour obtenir le règlement des sommes ; leur mauvaise foi est démontrée ; - les dispositions contractuelles ne prévoient pas que les fonds antérieurement prerçus par M. et Mme [S] leur resteront acquis ; - Monsieur et Madame [S] ont perçu indument la somme litigieuse dès lors qu'ils ne pouvaient ignorer avoir pu obtenir ce versement que sous réserve de procéder à sa restitution dans l'hypothèse d'une décision défavorable prononcée par la Cour d'Appel de Paris ; M. et Mme [S] ont réalisé un profit évident à son détriment en percevant la somme de 19 406,45 euros ; - Ils se sont enrichis à tort sur la copropriété, à la faveur d'une décision judiciaire favorable qui a, par la suite, été réformée. M. et Mme [S] allèguent que : - lors d'un achat immobilier, le vendeur acquiert en l'état et prend tous les risques, y compris les aléas d'une procédure judiciaire, à moins qu'il n'en ait été convenu autrement dans l'acte de vente, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce ; - la SCI, professionnelle de l'immobilier, ne peut invoquer une faute à laquelle elle est seule à l'origine ; elle est de mauvaise foi en prétextant en première instance qu'elle n'avait pas obtenu communication des procès-verbaux d'assemblée générale ; la mention de l'appel de l'assureur apparaît dans le procès-verbal de l'assemblée générale du 10 mars 2016 ; - eux-mêmes sont des profanes et l'état daté réclamé au syndic [T] Immobilier précisait qu'il n'y avait pas de procédure en cours ; la SCI ne peut pas couvrir l'erreur du syndic en se désistant à l'égard du syndicat des copropriétaires et demander aux époux [S] de répondre de cette erreur ; aucune faute ne peut leur être reprochée ; - il ne peut être invoqué une absence de restitution de l'indu alors qu'ils ont perçu des fonds qui étaient dus et causés. Réponse de la cour L'article 1302 du code civil dispose que « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. La restitution n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées. » Selon l'article 1303 du même code, « en dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement. » L'article 12 alinéas 1 à 3 du code de procédure civile prévoit que « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat. » Selon l'article 16 du même code, « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. » En l'espèce, la SCI Peinture de Bagnolet, bien qu'elle invoque la faute de ses cocontractants lors de la vente des lots de copropriété, fonde son action sur l'article 1302 du code civil, relatif à la répétition de l'indu, et demande ainsi la restitution de la somme qu'il estime avoir été indûment perçue par M. et Mme [S]. En effet, elle soutient qu'il lui a été réclamé le remboursement d'une partie des sommes versées à M. et Mme [S] en exécution du jugement du fait de l'infirmation de celui-ci ayant minoré les condamnations prononcées au profit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10]. Elle invoque donc un paiement causé à M. et Mme [S]. La cour relève en outre que, compte tenu du désistement partiel de la SCI Peinture de Bagnolet à l'égard du syndicat des copropriétaires en ce qu'elle a été condamnée au paiement de l'arriéré des charges de copropriété comprenant le remboursement litigieux, l'appauvrissement allégué lui a bien été imputé par le syndicat. Il convient donc de révoquer l'ordonnance de clôture et d'ordonner la réouverture des débats afin de permettre aux parties de faire valoir leurs observations sur l'action fondée sur l'enrichissement injustifié prévu aux articles 1203 et suivant du code civil, sans préjudice des moyens développés au soutien des prétentions formées contre la société Parisimmo Espacimmo. Toutes les demandes au fond seront réservées.

PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Révoque l'ordonnance de clôture ; Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du 2 septembre 2026 à 11h ; Réserve toute demande au fond et les dépens. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,