Cour d'appel, pôle 1 - chambre 8, 19 juin 2026 — n° 25/12232

Par acte sous seing privé du 21 avril 2022, Mme [Z] a consenti à M. [J], agissant pour le compte de la société en formation Tournan Distribution, un bail commercial portant sur un local à usage de boutique et de bureaux (lots 1 et 3), situé [Adresse 4] à [Localité 4] (Seine-et-Marne). Le bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 21 avril 2022 pour un loyer annuel de 24.000 euros payable en douze mensualités de 2.000 euros chacune, le 5 de chaque mois. Par lettre recommandée avec avis de réception du 9 octobre 2023, Mme [Z] a mis en demeure M. [J], sous quinze jours, de lui communiquer les polices d'assurances souscrites pour le local loué et de se conformer à la clause de jouissance des lieux conformément à l'usage et au règlement de copropriété de l'immeuble, à défaut de quoi, elle lui ferait délivrer une sommation d'exécuter visant la clause résolutoire, lui rappelant par ailleurs de se conformer à son obligation de paiement des loyers à la date prévue au bail. Par actes du 20 novembre 2023, Mme [Z] a fait délivrer à M. [J] un commandement d'avoir à justifier des polices d'assurance souscrites pour le local loué ainsi qu'un commandement d'avoir à cesser les troubles anormaux de voisinage, visant tous deux la clause résolutoire. Par acte du 29 janvier 2024, Mme [Z] a fait assigner M. [J] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun aux fins, notamment, de constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation, par provision, au paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. Par acte du 6 mars 2024, Mme [Z] a fait délivrer à la société Tournan Distribution un commandement de payer visant la clause résolutoire, prévue au bail, pour la somme de 8.545,40 euros en principal, au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 29 février 2024. Par acte du 14 mai 2024, Mme [Z] a assigné la société Tournan Distribution devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun, aux fins, notamment, de constatation de la résiliation du bail à compter du 6 avril 2024 et expulsion de la défenderesse. Par ordonnance contradictoire du 11 avril 2025, le premier juge a : - ordonné la jonction des procédures RG n°24/00068 et RG n°24/00285 ; - débouté Mme [Z] de ses demandes ; - dit n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle formée par la société Tournan Distribution et M. [J] ; - condamné Mme [Z] à payer à la société Tournan Distribution et à M. [J] la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

SUR CE, LA COUR Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835, alinéa 1er, du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. La mise en oeuvre des dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce n'échappe pas à la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi, énoncée par l'article 1104 du code civil, de sorte que la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. Au cas présent, Mme [Z] invoquant plusieurs manquements du preneur à ses obligations, a fait délivrer plusieurs commandement, les deux premiers, en date du 20 novembre 2023, d'avoir à justifier d'une police d'assurance couvrant les locaux loués et de cesser les troubles anormaux de voisinage, le troisième en date du 6 mars 2024, de payer l'arriéré locatif. Les commandements du 20 novembre 2023, qui ont été délivrés à M. [J] en sa qualité de preneur et non à la société Tournan Distribution alors que nul ne conteste qu'elle a repris les obligations du bail et qu'elle est seule titulaire de celui-ci, ne sauraient produire effet. En revanche, il apparaît que le commandement de payer du 6 mars 2024 a été régulièrement délivré à la société Tournan Distribution, pour la somme en principal de 8.545,40 euros, correspondant à la dette locative arrêtée au 29 février 2024 et représentant les loyers impayés des mois d'octobre, novembre, décembre 2023 et février 2024 outre la taxe d'enlèvement des ordures ménagères à hauteur de 545,40 euros. Il apparaît des décomptes établis ultérieurement et, notamment de celui arrêté au 19 avril 2024 (pièce 11 de l'appelante), que le loyer du mois de novembre 2023 avait été réglé le 8 novembre 2023, de sorte que le commandement aurait dû porter sur la seule somme de 6.545,40 euros. Or, un commandement de payer délivré pour un montant erroné n'est pas nul mais reste valable pour la partie non contestable de la dette de sorte qu'il importe peu que le loyer de novembre 2023 ait été réclamé à tort dès lors que les autres éléments de la dette locative, totalisant la somme de 6.545,40 euros n'avaient pas été réglés à la date du commandement. Il ressort du décompte susvisé arrêté au 19 avril 2024, que cette somme n'a pas été acquittée dans le mois du commandement de payer. Il n'est pas justifié que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi alors que le manquement de la société locataire à son obligation de paiement est établi, la cour observant au surplus, que la dette locative n'a cessé d'augmenter pour s'élever à la somme de 12.545,40 euros à la date du 2 juillet 2024 (pièce n° 13), puis à celle de 24.890,76 euros au 31 janvier 2026 ainsi qu'il sera ci-après indiqué. Dans ces conditions, il convient, infirmant l'ordonnance entreprise de ce chef, de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 6 avril 2024 à minuit, d'ordonner l'expulsion de la société appelante dont le maintien dans les lieux loués depuis le 7 avril 2024 s'effectue sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite qu'il y a lieu de faire cesser, et de statuer sur le sort des meubles ainsi qu'il sera précisé au dispositif. Il n'y a en revanche pas lieu d'assortir la mesure d'expulsion d'une astreinte, le recours à la force publique qui sera prévu apparaissant suffisant pour assurer l'effectivité de la mesure. Sur les demandes de provision au titre de l'indemnité d'occupation et de l'arriéré locatif Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'obligation de la société Tournan Distribution au paiement d'une indemnité d'occupation, contrepartie de l'occupation sans droit ni titre des locaux depuis la date d'acquisition des effets de la clause résolutoire, ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Il y a lieu en conséquence de condamner la société Tournan Distribution au paiement d'une telle indemnité égale au montant du loyer majoré des taxes et accessoires qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, depuis le 7 avril 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux. Mme [Z] produit un décompte arrêté au 31 janvier 2026 (pièce n°20) démontrant qu'à cette date sa créance s'établissait à la somme de 26.890,76 euros. L'examen de ce décompte révèle que sont demeurés impayés les loyers des mois de juillet, octobre, décembre 2023, février, mai 2024, janvier, février, juillet, septembre, novembre, décembre 2025 et janvier 2026, ainsi que la révision du loyer au titre de l'année 2025 et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères 2025 à hauteur de 688,70 euros. Tant la révision du loyer que le paiement par le preneur de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ont été prévues dans le bail, tenant lieu de loi entre les parties. L'obligation de la société Tournan Distribution au paiement des sommes réclamées à ce titre et portées au débit du compte locataire dans le décompte précité, n'est donc pas sérieusement contestable. La cour relève, s'agissant de cette taxe, qu'elle a le caractère d'une imposition de toute nature et non celui d'une redevance pour services rendus dès lors que le service de ramassage des ordures ménagères est assuré par la commune. Il sera observé s'agissant des loyers impayés, que le décompte joint au commandement de payer du 6 mars 2024, mentionnait expressément que le loyer du mois de juillet 2023 avait été réglé à hauteur de 2.000 euros. La contradiction existant entre ce décompte et les décomptes postérieurs dans lesquels le mois de juillet était noté comme non réglé justifie l'existence d'une contestation de ce chef. En conséquence, après déduction de cette somme de 2.000 euros, l'obligation de la société Tournan Distribution au paiement de la somme de 24.890,76 euros n'étant pas sérieusement contestable (26.890,76 euros - 2.000 euros), il y a lieu de la condamner, par provision, au paiement de cette somme au titre de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation arrêté au 31 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus. L'ordonnance entreprise est donc infirmée de ce chef. Sur les dépens et les frais irrépétibles Le sens du présent arrêt conduit à infirmer l'ordonnance sur les dépens et l'application qui a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner la société Tournan Distribution, succombant au litige, aux dépens de première instance et d'appel lesquels comprendront uniquement le coût du commandement de payer du 6 mars 2024.

PAR CES MOTIFS Infirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été relevé appel ; Statuant à nouveau, Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 6 avril 2024 à minuit ; Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux dans le mois suivant la signification du présent arrêt, l'expulsion de la société Tournan Distribution et celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, dépendant de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] (Seine-et-Marne), avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire ; Dit n'y avoir lieu au prononcer d'une astreinte ; Dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne la société Tournan Distribution à payer à Mme [Z], à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des taxes et accessoires qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à compter du 7 avril 2024 et jusqu'à libération effective des lieux ; Condamne la société Tournan Distribution à payer à Mme [Z] la somme provisionnelle de 24.890,76 euros au titre de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation dus au 31 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus ; Condamne la société Tournan Distribution aux dépens de première instance et d'appel, qui comprendront le coût du commandement de payer du 6 mars 2024 mais ne comprendront pas le coût des commandements de payer du 20 novembre 2023 ni les frais des procès-verbaux de constat de commissaire de justice ; Condamne la société Tournan Distribution à payer à Mme [Z] la somme de 4.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT