Cour d'appel, 1ère chambre, 23 juin 2026 — n° 24/01792
Synthèse de la décision
Question juridique
Le silence du vendeur sur l'existence de fissures liées à la sécheresse constitue-t-il une réticence dolosive justifiant l'annulation de la promesse de vente ?
Principe retenu
Le vendeur est tenu d'une obligation précontractuelle d'information. Le silence sciemment gardé sur un défaut affectant le bien, d'importance déterminante pour l'acheteur, constitue une réticence dolosive qui vicie le consentement et entraîne la nullité du contrat. En conséquence, la clause pénale ne peut être appliquée.
Faits clés
- Promesse de vente signée le 23 août 2021 pour une maison à [Localité 5] au prix de 120 000 €
- Les acquéreurs ont refusé de réitérer la vente le 18 novembre 2021
- Le vendeur avait connaissance de fissures liées à la sécheresse et avait effectué des travaux de reprise
- Le vendeur avait déclaré le sinistre à son assurance MRH sans en informer les acquéreurs
- Les acquéreurs ont invoqué le défaut d'information sur les fissures pour justifier leur refus
Articles cités
article 700 du code de procédure civile
article 805 du code de procédure civile
article 450 du code de procédure civile
Sommaire de la décision
1ère Chambre - 23/06/2026 - n° 24/01792
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une réticence dolosive dans le cadre d'une vente immobilière ?
La réticence dolosive est le fait pour le vendeur de cacher intentionnellement une information importante qu'il est tenu de révéler, ce qui vicie le consentement de l'acheteur. Dans cette affaire, le vendeur n'a pas informé les acquéreurs de l'existence de fissures liées à la sécheresse, alors qu'il avait déclaré le sinistre à son assurance.
Quels sont les recours de l'acheteur si le vendeur ne divulgue pas des défauts ?
L'acheteur peut demander la nullité de la vente pour vice du consentement (dol). En l'espèce, les acquéreurs ont obtenu l'annulation de la promesse de vente et ont été déboutés de leur demande de dommages et intérêts faute de préjudice justifié.
La clause pénale est-elle due si la vente est annulée ?
Non, car l'annulation du contrat entraîne son anéantissement rétroactif. La clause pénale, qui est une stipulation accessoire, tombe avec le contrat. Dans cette décision, ni le vendeur ni les acquéreurs n'ont pu réclamer la clause pénale.
Quels sont les effets de la nullité d'une promesse de vente ?
La nullité anéantit le contrat et remet les parties dans l'état antérieur. Les sommes versées doivent être restituées, et les clauses accessoires (comme la clause pénale) deviennent inapplicables. En l'espèce, le vendeur a été condamné aux dépens et à payer une indemnité au titre de l'article 700.
Le vendeur doit-il signaler les fissures même si elles sont apparentes ?
Oui, si le vendeur a connaissance de défauts cachés ou de leur gravité, il doit en informer l'acheteur. En l'espèce, les fissures étaient liées à la sécheresse et avaient fait l'objet de travaux, ce qui constituait une information déterminante que le vendeur a sciemment omise.
Puis-je obtenir des dommages et intérêts si j'ai renoncé à acheter à cause de fissures non divulguées ?
Oui, si vous justifiez d'un préjudice. Dans cette affaire, les acquéreurs ont été déboutés de leur demande de dommages et intérêts car ils n'ont pas prouvé le préjudice subi. Il est donc nécessaire de démontrer un préjudice certain (ex: frais de diagnostics, perte de chance).
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