Cour d'appel, 1ere chambre section 1, 17 juin 2026 — n° 23/04291
Synthèse de la décision
Question juridique
La clause pénale prévue dans un compromis de vente peut-elle être mise en œuvre lorsque l'acquéreur n'a pas réitéré l'acte authentique en raison de désordres affectant l'immeuble, et que la condition suspensive de financement a été levée ?
Principe retenu
La clause pénale sanctionne l'inexécution des obligations contractuelles. En l'espèce, l'acquéreur ayant renoncé à la condition suspensive de prêt et ne justifiant pas d'un cas de force majeure ou d'une exception d'inexécution légitime, son défaut de réitération de la vente constitue une faute contractuelle justifiant l'application de la clause pénale.
Faits clés
- Compromis de vente signé le 13 juin 2019 pour un bien immobilier au prix de 340 000 euros
- Condition suspensive d'obtention de prêt levée par avenant du 22 décembre 2019
- Signature de l'acte authentique reportée au 15 mars 2020
- Désordres affectant l'immeuble signalés par l'acquéreur le 23 mars 2020 (retrait-gonflement des argiles)
- Vendeurs informés des désordres avant la vente et refusant de déclarer le sinistre
Articles cités
article 699 du code de procédure civile
article 700 du code de procédure civile
Sommaire de la décision
1ere Chambre Section 1 - 17/06/2026 - n° 23/04291
Questions fréquentes
Puis-je refuser de signer l'acte authentique si des fissures apparaissent après le compromis ?
Non, si vous avez levé la condition suspensive de prêt et que les désordres étaient connus avant la vente, vous devez réitérer. Le refus expose à la clause pénale.
La clause pénale est-elle applicable si je ne réitère pas la vente à cause de désordres ?
Oui, si les désordres ne constituent pas un cas de force majeure ou un vice caché justifiant une exception d'inexécution. En l'espèce, les vendeurs connaissaient les désordres et l'acquéreur avait levé la condition suspensive.
Que faire si le vendeur connaissait les vices et ne les a pas déclarés ?
Vous pouvez agir en garantie des vices cachés, mais cela n'exonère pas de l'obligation de réitérer la vente. Vous devez d'abord signer, puis engager une action en indemnisation.
Quels sont mes recours si l'immeuble présente des défauts après la signature du compromis ?
Vous pouvez demander une expertise judiciaire pour établir l'existence de vices cachés, mais cela ne suspend pas votre obligation de réitérer la vente si la condition suspensive est levée.
Puis-je invoquer la force majeure pour ne pas acheter un bien endommagé ?
Non, car les désordres étaient connus avant la vente et ne rendent pas l'exécution impossible. La force majeure suppose un événement imprévisible et irrésistible.
Comment contester une clause pénale de 10% du prix ?
Vous pouvez demander au juge de réduire la clause si elle est manifestement excessive. En l'espèce, la cour a confirmé la clause de 34 000 euros (10% du prix) sans la réduire.
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