Cour d'appel, ch civ. 1-4 copropriété, 17 juin 2026 — n° 24/05824
Synthèse de la décision
Question juridique
Le montant de la clause pénale prévue dans un compromis de vente peut-il être réduit par le juge en cas d'inexécution fautive de l'acquéreur ?
Principe retenu
La clause pénale a pour objet de fixer forfaitairement l'indemnité due en cas d'inexécution. Le juge peut modérer ou augmenter la peine convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. En l'espèce, la clause pénale de 10% du prix de vente n'est pas manifestement excessive compte tenu du préjudice subi par le vendeur (immobilisation du bien pendant plus d'un an).
Faits clés
- Compromis de vente du 26 mai 2020 avec condition suspensive d'obtention de prêt
- Avenants prorogeant le délai jusqu'au 20 octobre 2020
- Nouveau compromis du 29 janvier 2021 sans condition suspensive de prêt
- Dépôt de garantie de 14 800 euros non versé par l'acquéreur
- Acquéreur n'a pas réitéré la vente malgré mise en demeure
Articles cités
article 1231-5 du code civil
article 696 du code de procédure civile
article 700 du code de procédure civile
article 699 du code de procédure civile
article 914-5 du code de procédure civile
article 450 du code de procédure civile
Sommaire de la décision
Ch civ. 1-4 copropriété - 17/06/2026 - n° 24/05824
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une clause pénale dans un compromis de vente ?
Une clause pénale est une clause qui fixe à l'avance le montant des dommages-intérêts dus par une partie en cas d'inexécution de ses obligations. Dans un compromis de vente, elle correspond souvent à un pourcentage du prix de vente (ici 10%).
Le juge peut-il réduire le montant de la clause pénale ?
Oui, le juge peut réduire la clause pénale si elle est manifestement excessive par rapport au préjudice réellement subi. Dans cette affaire, la clause de 10% a été jugée non excessive car le vendeur a subi une immobilisation du bien pendant plus d'un an.
Que se passe-t-il si l'acquéreur ne verse pas le dépôt de garantie ?
Le défaut de versement du dépôt de garantie constitue une inexécution contractuelle. Le vendeur peut alors invoquer la clause pénale pour obtenir une indemnisation forfaitaire, sans avoir à prouver un préjudice précis.
L'acquéreur peut-il invoquer la crise du Covid pour éviter la clause pénale ?
Dans cette affaire, l'acquéreur a invoqué la crise du Covid pour justifier le retard, mais cela n'a pas été retenu comme exonération car le second compromis ne comportait pas de condition suspensive de prêt et l'acquéreur s'était engagé à financer l'achat sur fonds propres.
Le vendeur peut-il obtenir des dommages-intérêts supplémentaires en plus de la clause pénale ?
Non, en principe la clause pénale est exclusive de toute autre indemnisation pour le même préjudice. Dans cette affaire, la demande de dommages-intérêts supplémentaires du vendeur a été rejetée car le préjudice d'immobilisation était déjà réparé par la clause pénale.
Quels sont les recours de l'acquéreur en cas de clause pénale excessive ?
L'acquéreur peut saisir le juge pour demander la réduction de la clause pénale sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil, en démontrant que le montant est manifestement excessif par rapport au préjudice subi par le vendeur.
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