Cour d'appel, ch civ. 1-4 copropriété, 23 juin 2026 — n° 24/04792

23 juin 2026 Other

Synthèse de la décision

Question juridique

La condition suspensive d'obtention de prêt est-elle réputée accomplie lorsque l'acquéreur n'a pas fourni tous les justificatifs nécessaires à l'octroi du prêt et que le refus de prêt n'a pas été communiqué dans les délais ?

Principe retenu

La condition suspensive est réputée accomplie si la partie qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. En l'espèce, l'acquéreur n'a pas justifié avoir déposé une demande de prêt complète et n'a pas communiqué le refus de prêt dans le délai imparti, ce qui caractérise un empêchement de la réalisation de la condition. Toutefois, la clause pénale n'est pas due faute de mise en demeure préalable de signer l'acte authentique.

Faits clés

Compromis de vente signé les 27 et 28 mai 2021 pour un ensemble immobilier agricole au prix de 97 000 euros.
Condition suspensive d'obtention d'un prêt de 97 000 euros sur 20 ans à 1,5% maximum, dans les 60 jours.
Avenant du 20 août 2021 reportant la date de réitération au 30 septembre 2021.
L'acquéreur (SCI Cap Immobilier) a déposé une demande de prêt mais sans fournir tous les justificatifs.
Refus de prêt de la Banque Populaire du 22 octobre 2021, transmis au notaire le 23 novembre 2021.

Articles cités

article 1304-3 du code civil article 700 du code de procédure civile article 914-5 du code de procédure civile article 450 du code de procédure civile

Sommaire de la décision

Ch civ. 1-4 copropriété - 23/06/2026 - n° 24/04792

Questions fréquentes

Que se passe-t-il si l'acquéreur n'obtient pas son prêt dans les délais ?

Si l'acquéreur a fait toutes les démarches nécessaires et que le prêt est refusé, la condition suspensive est défaillie et le compromis est caduc. En revanche, si l'acquéreur n'a pas fourni tous les justificatifs ou a communiqué le refus tardivement, la condition peut être réputée accomplie, comme dans cette affaire où la SCI Cap Immobilier n'a pas justifié d'une demande complète et a transmis le refus après le délai.

Puis-je réclamer la clause pénale si la vente ne se réalise pas ?

La clause pénale n'est due que si la partie défaillante est en faute. Dans cette affaire, la cour a jugé que la clause pénale n'était pas due car la venderesse n'avait pas mis en demeure l'acquéreur de signer l'acte authentique, ce qui est un préalable obligatoire.

Faut-il une mise en demeure pour que la clause pénale soit due ?

Oui, selon la cour d'appel de Versailles, la mise en demeure de signer l'acte authentique est un préalable nécessaire à l'exigibilité de la clause pénale. En l'absence de mise en demeure, la clause pénale n'est pas due.

Quels sont les effets d'un refus de prêt communiqué tardivement ?

Si le refus de prêt est communiqué après le délai prévu dans le compromis, cela peut être considéré comme un empêchement de la réalisation de la condition suspensive. Dans cette affaire, le refus a été transmis au notaire le 23 novembre 2021, alors que le délai expirait le 30 septembre 2021, ce qui a conduit à considérer la condition comme accomplie.

L'acquéreur doit-il prouver qu'il a fait toutes les démarches pour obtenir le prêt ?

Oui, l'acquéreur doit justifier avoir déposé une demande de prêt complète et avoir fourni tous les justificatifs demandés par la banque. En l'espèce, la SCI Cap Immobilier n'a pas prouvé avoir fourni les justificatifs manquants, ce qui a été retenu comme un empêchement de la condition.

Que faire si le vendeur ne signe pas l'acte authentique ?

Le vendeur doit mettre en demeure l'acquéreur de signer l'acte authentique. Si l'acquéreur ne signe pas, le vendeur peut demander la caducité du compromis et réclamer la clause pénale, sous réserve d'avoir respecté cette formalité. Dans cette affaire, la venderesse n'a pas mis en demeure, donc elle n'a pu obtenir la clause pénale.

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