Cour d'appel, ch civ. 1-4 copropriété, 17 juin 2026 — n° 24/03532
Synthèse de la décision
Question juridique
La condition suspensive d'obtention d'un permis de construire sans prescriptions excessives est-elle réalisée lorsque le permis délivré comporte des prescriptions qui majorent le coût de la construction et remettent en cause l'équilibre de l'opération ?
Principe retenu
La condition suspensive d'obtention d'un permis de construire sans prescriptions excessives n'est pas réalisée lorsque le permis délivré comporte des prescriptions qui majorent le coût de la construction et remettent en cause l'équilibre de l'opération. Le bénéficiaire de la promesse peut alors se prévaloir de la défaillance de la condition et demander la restitution de l'indemnité d'immobilisation.
Faits clés
- Promesse unilatérale de vente signée le 12 février 2019 pour des parcelles à [Localité 3] au prix de 8 000 000 euros HT
- Indemnité d'immobilisation de 800 000 euros prévue, avec versement de 400 000 euros à la signature
- Condition suspensive d'obtention d'un permis de construire sans prescriptions excessives
- Permis de construire délivré le 12 novembre 2020 avec des prescriptions majorant le coût de la construction
- Bénéficiaire demande le remboursement de l'indemnité le 10 décembre 2020
Articles cités
article 700 du code de procédure civile
article 696 du code de procédure civile
article 699 du code de procédure civile
article 914-5 du code de procédure civile
article 450 du code de procédure civile
Sommaire de la décision
Ch civ. 1-4 copropriété - 17/06/2026 - n° 24/03532
Questions fréquentes
Puis-je récupérer l'indemnité d'immobilisation si le permis de construire obtenu comporte des prescriptions trop lourdes ?
Oui, si la promesse de vente prévoit une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire sans prescriptions excessives, et que le permis délivré comporte des prescriptions qui majorent le coût de la construction et remettent en cause l'équilibre de l'opération, la condition est réputée défaillie et vous avez droit à la restitution de l'indemnité d'immobilisation.
Qu'est-ce qu'une condition suspensive dans une promesse de vente ?
Une condition suspensive est une clause qui subordonne la conclusion définitive de la vente à la réalisation d'un événement futur et incertain, comme l'obtention d'un permis de construire. Si la condition ne se réalise pas, la vente est caduque et les parties sont libérées de leurs obligations.
Comment prouver que les prescriptions du permis de construire remettent en cause l'équilibre de l'opération ?
Il faut démontrer que les prescriptions imposées par le permis de construire entraînent une augmentation significative du coût de la construction ou des contraintes techniques telles que l'opération immobilière n'est plus viable économiquement. Des devis, études techniques ou attestations d'experts peuvent être produits.
Le vendeur peut-il exiger le paiement du solde de l'indemnité d'immobilisation si le permis est délivré ?
Non, si la condition suspensive n'est pas réalisée (permis avec prescriptions excessives), le vendeur ne peut pas exiger le paiement du solde de l'indemnité. Au contraire, il doit restituer l'indemnité déjà versée.
Que faire si le permis de construire est délivré après la date limite prévue dans la promesse ?
Si le permis est délivré après la date limite, la condition suspensive n'est pas réalisée dans le délai imparti, sauf prorogation convenue. Le bénéficiaire peut alors se prévaloir de la défaillance de la condition et demander la restitution de l'indemnité.
L'indemnité d'immobilisation est-elle perdue si la condition suspensive est réalisée ?
Non, si la condition suspensive est réalisée, la vente devient parfaite et l'indemnité d'immobilisation s'impute sur le prix de vente. Elle n'est perdue que si le bénéficiaire renonce sans motif légitime.
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