Cour d'appel, ch civ. 1-4 copropriété, 23 juin 2026 — n° 24/03102
Synthèse de la décision
Question juridique
L'indemnité d'immobilisation prévue dans une promesse synallagmatique de vente constitue-t-elle une clause pénale empêchant toute demande de dommages-intérêts supplémentaires en cas de non-réalisation de la vente ?
Principe retenu
Dans une promesse synallagmatique de vente, l'indemnité d'immobilisation convenue pour le cas où l'acquéreur refuse de signer l'acte après réalisation des conditions suspensives constitue une clause pénale. En conséquence, le vendeur ne peut obtenir, en sus de cette indemnité, des dommages-intérêts supplémentaires pour le préjudice subi.
Faits clés
- Promesse synallagmatique de vente d'un ensemble immobilier signée le 8 novembre 2019
- Prix de vente de 142 000 euros
- Condition suspensive d'obtention d'un prêt de 190 000 euros, avec justification au plus tard le 20 mars 2020
- Délai reporté au 1er juillet 2020 en raison de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 (Covid-19)
- Indemnité d'immobilisation de 14 200 euros prévue en cas de non-réalisation de la vente par la faute de l'acquéreur
Articles cités
article 700 du code de procédure civile
article 914-5 du code de procédure civile
article 450 du code de procédure civile
Sommaire de la décision
Ch civ. 1-4 copropriété - 23/06/2026 - n° 24/03102
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une promesse synallagmatique de vente ?
C'est un contrat par lequel les deux parties s'engagent mutuellement : le vendeur à vendre et l'acquéreur à acheter un bien, à des conditions déterminées. Contrairement à la promesse unilatérale, l'acquéreur est déjà engagé.
L'indemnité d'immobilisation est-elle une clause pénale ?
Oui, dans une promesse synallagmatique de vente, l'indemnité d'immobilisation prévue en cas de refus de l'acquéreur de signer l'acte après réalisation des conditions suspensives constitue une clause pénale. Elle indemnise forfaitairement le vendeur et empêche toute demande de dommages-intérêts supplémentaires.
Le vendeur peut-il réclamer des dommages-intérêts en plus de l'indemnité d'immobilisation ?
Non, car l'indemnité d'immobilisation est une clause pénale qui fixe forfaitairement l'indemnisation du préjudice. Le vendeur ne peut pas obtenir de sommes supplémentaires, même s'il subit une perte financière plus importante.
Quels sont les effets de l'ordonnance Covid-19 sur les délais dans cette affaire ?
L'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 a reporté la date limite de justification du prêt du 20 mars 2020 au 1er juillet 2020, prolongeant ainsi la condition suspensive. Cela n'a pas modifié l'obligation de l'acquéreur de justifier du prêt.
Que se passe-t-il si l'acquéreur ne signe pas l'acte après avoir obtenu son prêt ?
Si toutes les conditions suspensives sont réalisées et que l'acquéreur refuse de signer, il doit payer l'indemnité d'immobilisation prévue au contrat. Le vendeur ne peut pas réclamer de dommages-intérêts supplémentaires.
Qu'est-ce que l'article 700 du code de procédure civile ?
L'article 700 permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l'autre une somme destinée à couvrir les frais non compris dans les dépens (honoraires d'avocat, etc.). Dans cette affaire, les époux [X] ont été condamnés à payer 2 000 euros à la SCI JMV ISA au titre de l'article 700.
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