Cour d'appel, 1ère chambre, 23 juin 2026 — n° 23/03818

23 juin 2026 Other

Synthèse de la décision

Question juridique

La clause pénale prévue dans un compromis de vente peut-elle être réduite lorsque la condition suspensive d'obtention de prêt est défaillie du fait de l'acquéreur ?

Principe retenu

La clause pénale prévue dans un compromis de vente peut être réduite par le juge si elle est manifestement excessive. En l'espèce, la pénalité de 12 500 euros (5% du prix) n'a pas été jugée manifestement excessive, compte tenu du préjudice subi par les vendeurs (immobilisation du bien pendant plusieurs mois).

Faits clés

Compromis de vente signé le 23 octobre 2019 pour un prix de 245 000 euros
Condition suspensive d'obtention de prêt avec obligation de justifier des démarches dans les 15 jours
Acquéreurs n'ont pas justifié de leurs démarches et ont été mis en demeure le 18 février 2020
Refus de prêt notifié par courriel le 10 mars 2020
Acompte de 12 500 euros versé entre les mains de l'agence immobilière séquestre

Articles cités

article 1231-5 du code civil article 954 alinéa 3 du code de procédure civile article 700 du code de procédure civile

Sommaire de la décision

1ère Chambre - 23/06/2026 - n° 23/03818

Questions fréquentes

Puis-je récupérer mon acompte si le prêt est refusé ?

Non, si la condition suspensive d'obtention de prêt est défaillie du fait de l'acquéreur (par exemple, défaut de justification des démarches), le vendeur peut conserver l'acompte à titre de clause pénale, sauf si celle-ci est manifestement excessive.

Qu'est-ce qu'une clause pénale manifestement excessive ?

Une clause pénale est manifestement excessive lorsque le montant de la pénalité est disproportionné par rapport au préjudice réellement subi. Dans cette affaire, 12 500 euros (5% du prix) n'a pas été jugé excessif compte tenu de l'immobilisation du bien pendant plusieurs mois.

Comment contester une clause pénale dans un compromis de vente ?

Vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour demander la réduction de la clause pénale sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil, en démontrant qu'elle est manifestement excessive par rapport au préjudice subi par le vendeur.

Que se passe-t-il si la condition suspensive de prêt n'est pas réalisée ?

Si la condition suspensive est défaillie du fait de l'acquéreur (par exemple, absence de justification des démarches), le compromis est caduc et le vendeur peut conserver l'acompte à titre de clause pénale. Si la défaillance est indépendante de la volonté de l'acquéreur, l'acompte doit être restitué.

Quels sont les recours en cas de défaillance de la condition suspensive ?

Le vendeur peut demander en justice la conservation de l'acompte à titre de clause pénale. L'acquéreur peut contester cette conservation en invoquant le caractère manifestement excessif de la pénalité ou en démontrant que la défaillance ne lui est pas imputable.

Le juge peut-il réduire le montant de l'acompte conservé par le vendeur ?

Oui, le juge peut réduire la clause pénale si elle est manifestement excessive. Dans cette affaire, le juge a estimé que 12 500 euros n'était pas excessif, mais chaque cas est apprécié en fonction des circonstances.

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