Cour d'appel, 1ère chambre, 18 juin 2026 — n° 25/00473

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE '''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''' Par acte du 12 janvier 2023, Mme [H] [K] a promis à M. [Z] [B] de lui céder un bien immobilier à [Localité 5] (84) au prix de 500 000 euros, sous condition suspensive d'obtention d'un prêt. ' Le bénéficiaire de la promesse n'ayant pas obtenu de prêt, et la promettante s'étant opposée à la restitution du dépôt de garantie de 25 000 euros, celui-ci l'a assignée à cette fin le 7 septembre 2023 devant le tribunal judiciaire d'Avignon qui, par jugement contradictoire du 30 janvier 2025 : - l'a débouté de ses demandes, - l'a condamné au paiement de l'indemnité d'immobilisation de 50 000 euros, sur laquelle Mme [T], notaire, devra se libérer de la somme de 25'000 euros qu'elle détient entre les mains de Mme [K] à réception de la décision et qui viendra en déduction de cette somme, - a rejeté la demande de dommages et intérêts de Mme [K], - a condamné M. [B] aux dépens et à payer à celle-ci la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. ' M. [Z] [B] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 14 février 2025. ' Par ordonnance du 20 janvier 2026, la procédure a été clôturée le 23 avril 2026 et l'affaire fixée à l'audience du 07 mai 2026. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS ' Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 16 octobre 2025, M. [Z] [B], appelant, demande à la cour - d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau - de condamner l'intimée à lui restituer l'indemnité d'immobilisation versée sur son compte pour un montant de 25 000 euros En tout état de cause - de la débouter de toutes ses demandes à son encontre et de son appel incident, - de la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l'instance d'appel, - de la condamner aux entiers dépens de la présente instance ainsi que d'appel. ' Il soutient : - que la promettante a consenti tacitement à la prorogation des délais - qu'il n'est pas démontré de sa part un comportement fautif ayant empêché l'accomplissement de la condition suspensive au sens de l'article 1304-3 du code civil ; qu'aucun élément ne démontre qu'il avait conscience que son état de santé était susceptible de faire obstacle à l'obtention d'un crédit immobilier ou d'une assurance décès-invalidité - que la baisse du prix de cession du bien résulte d'un choix de la promettante et non d'une faute de sa part, - que celle-ci ne justifie pas des préjudices qu'elle invoque ; que ces préjudices allégués n'ont pas de lien avec son propre comportement. ' Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 05 janvier 2026, Mme [H] [K], intimée, demande à la cour - de débouter l'appelant de son appel, - de confirmer le jugement sauf en ce qu'il rejette sa demande de dommages et intérêts Statuant à nouveau - de condamner l'appelant à lui payer la somme de 86 000 euros à titre de dommages et intérêts, - de le condamner à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens. ' Elle réplique : - qu'une intention frauduleuse n'est pas exigée pour l'application de l'article 1304-3 du code civil ; que le comportement fautif du bénéficiaire de la promesse suffit à caractériser l'empêchement, - que le bénéficiaire de la promesse n'a pas réalisé les diligences nécessaires pour déposer une demande de prêt et obtenir une décision, favorable ou non, avant le 31 mars 2023 ; surabondamment, qu'il ne pouvait ignorer que son état de santé était un obstacle à l'obtention des prêts, - que la prorogation d'un délai contractuel doit résulter d'actes positifs et non équivoques des parties ; qu'en tout état de cause, une prorogation du délai n'aurait aucune incidence sur la qualification de la défaillance fautive, - qu'en…

' MOTIVATION ' Sur l'indemnité d'immobilisation ' Pour débouter le requérant de sa demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation versée dans le cadre de la promesse et déclarer la condition suspensive accomplie, le tribunal a jugé d'une part qu'il avait formulé des demandes de prêt tardive pour l'une et sans documents suffisants pour l'autre, et d'autre part qu'il savait que l'assurance décès-invalidité ne pourrait lui être accordée. ' Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ' L'article 1304 alinéa 2 du même code dispose que la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Les parties ont convenu de soumettre la réalisation de la vente à la condition suspensive d'obtention de prêt stipulée en page 12 en ces termes': «'Le bénéficiaire déclare avoir l'intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application de l'article L. 313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes': 1/ Un prêt global à répartir entre un prêt relais et un prêt classique d'un montant total de 435'500 euros': -organisme prêteur': tout organisme - montant maximal de la somme empruntée': 435'500 euros - durée maximale de remboursement': 15 ans - taux nominal d'intérêt maximal': 2,70% l'an (hors assurances) 2/ Un apport personnel de 100'000 euros. Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-6 du code civil. La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention par le bénéficiaire d'une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 31 mars 2023. (') Le bénéficiaire s'engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le bénéficiaire s'engager à déposer simultanément deux demandes de prêt.'» ' Le bénéficiaire de la promesse disposait ainsi d'un délai de deux mois et 19 jours pour déposer deux demandes de prêt et obtenir un accord pour l'une de ces deux demandes ou justifier de deux refus de prêt. ' Il verse aux débats un courrier daté du 27 janvier 2023 émanant de la banque CIC Lyonnaise de Banque faisant référence à une demande de financement immobilier reçue le 18 janvier 2023 «'pour un montant de 420'088 euros «'pour l'acquisition d'un bien situé à [Localité 5], enregistrée et en cours d'étude. L'étude de financement établie par cette banque le 17 janvier 2023 fait état d'une durée maximum de 120 mois. ' La cour relève que cette demande de prêt ne correspond pas aux stipulations contractuelles, dès lors que le montant demandé n'est pas de 435'500 euros et que la durée du prêt n'est pas de 180 mois. ' Le 24 mars 2023, le CIC a émis une offre de crédit portant sur la somme de 420'000 euros, soit 105'000 euros sur 120 mois au titre d'un prêt classique et 315'000 euros au titre d'un prêt relais sur 24 mois. Cette offre n'a jamais été signée par l'appelant et là encore, la somme totale demandée ne correspond pas aux stipulations contractuelles. ' Dans un nouveau courrier daté du 29 avril 2023, soit presque un mois après la date butoir pour obtenir un accord de prêt, le CIC indique à M. [B]': «'Vous nous avez sollicités le 17 janvier 2023 pour obtenir un crédit immobilier de 435'500 euros destiné à financer l'acquisition d'un bien situé [Adresse 2] [Localité 6] [Adresse 3] [Localité 7] [Adresse 4] au taux d'intérêt fixe de 3,10% sur une durée de 120 mois. Après l'étude de votre dossier, nous avons le regret de vous informer que nous ne pouvons donner une suite favorable à votre demande'». M. [B] a donc bien déposé une demande de prêt global répartie entre un prêt classique et un prêt relais dans les délais impartis quelques jours après la signature de la promesse, pour un montant total de 435'500 euros, mais cette demande n'est conforme aux stipulations contractuelles ni en ce qui concerne la durée du prêt (10 ans au lieu de 15 ans) ni le taux d'assurance (3,10% au lieu de 2,70%). ' Il se prévaut également d'un courrier du LCL d'[Localité 8], selon lequel il a déposé le 14 février 2023 une demande de prêt pour l'acquisition d'un bien immobilier à [Localité 5], dans les termes suivants': 'Prêt relais': 315'000 euros sur 24 mois Prêt classique': 120'500 euros sur 180 mois Et qui l'informe que la banque n'a «'pas convenance à y donner suite'». Ce courrier non ni rédigé sur du papier à en-tête et comportant uniquement le cachet du conseiller clientèle et sa signature en mentionne pas le taux d'intérêt demandé. ' Il produit ensuite la lettre de refus de prêt, datée du 29 avril 2023 établie que papier libre sans en-tête de la banque, récapitulant la demande de prêt à savoir': «'Nature du prêt': prêt relais Montant total des prêts sollicités': 315'000€ Durée': 24 mois Taux': 3,10% Nature du prêt': prêt classique Montant total des prêts sollicités': 120'500€ Durée': 120 mois Taux': 3,50%'». ' Outre que le fait que ces courriers sont rédigés sur papier libre et non sur papier à en-tête, ils se contredisent en ce que le premier porte sur un prêt classique remboursable sur 180 mois tandis que le second, portant refus de prêt, porte sur un prêt classique d'une durée de 120 mois. Ni la durée du prêt demandé ni le taux d'assurance ne sont conformes aux stipulations contractuelles. ' Aux termes de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. ' En l'espèce, aucune des deux demandes de prêt ne correspond aux caractéristiques convenues contractuellement. ' En conséquence, la condition suspensive est réputée réalisée, et le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [B] de sa demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation consignée entre les mains du notaire et l'a condamné au paiement cette indemnité. ' Dès lors, les questions de savoir pour quelle raison ces demandes de prêt ont été refusées, et si l'acquéreur savait que son état de santé constituait un obstacle à l'obtention d'une assurance décès-invalidité et donc à l'octroi d'un prêt sont sans incidence sur la solution du litige. Sur la demande de dommages et intérêts ' Le tribunal a débouté la promettante de sa demande de dommages et intérêts, au motif qu'elle ne démontrait pas la réalité de son préjudice. ' Aux termes de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. ' Il ressort des pièces produites que la société ACM, assureur du CIC, n'a pas voulu garantir le risque, raison pour laquelle le prêt relais a été refusé. Il n'est communiqué aucune information sur les motifs de refus des prêts classiques CIC et des prêts LCL.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.