Cour d'appel, 1ère chambre, 18 juin 2026 — n° 25/00018

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte authentique du 7 novembre 1996, Mme [U] [T] a reçu de ses parents la donation d'une maison située [Adresse 5] à [Localité 1]. Par décision du 30 novembre 2017, la commission de surendettement des particuliers du Gard a approuvé un plan conventionnel de redressement opérant le réaménagement de ses dettes sur une période de 24 mois pour lui permettre de réaliser la vente amiable de ce bien immobilier et le désintéressement consécutif de ses créanciers. Par acte sous seing privé du 13 septembre 2019, Mme [U] [T] a donné à la société Rouaix Invest Immo mandat de concrétiser une vente de ce bien avec faculté de rachat. Par acte authentique du 30 décembre 2019 reçu par M. [L] [W], elle a vendu le bien à la société Foncière Epilogue avec faculté de rachat durant un délai de trois ans. Par acte du 23 septembre 2022, elle assigné les sociétés Foncière Epilogue et Fivens Immo ainsi que Me [L] [W] en annulation de la vente et réparation de son préjudice devant le tribunal judiciaire de Nîmes qui par jugement du 02 décembre 2024 l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes. Par déclaration au greffe du 7 janvier 2025, elle a interjeté appel de ce jugement. Par ordonnance du 17 novembre 2025, l'affaire a été fixée à l'audience du 02 avril 2026 et la procédure clôturée avec effet différé au 24 mars 2026. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Au terme de ses dernières conclusions régulièrement déposées le 31 mars 2025, Mme [U] [T], appelante, demande à la cour - d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau - de prononcer la nullité du contrat de vente avec faculté de rachat pour : - dol, - application d'un taux usuraire - conclusion d'un pacte commissoire illicite - manquement à l'obligation de conseil à l'égard d'une personne vulnérable - manquement à l'obligation d'information à l'égard d'une personne vulnérable - insanité d'esprit de madame [T], - défaut d'autorisation de vendre de la commission de surendettement, - violation de la protection du consommateur par l'absence de faculté de rétractation, - d'ordonner la restitution de sa maison par acte notarié dont les frais seront exclusivement à la charge in solidum de Me [W] et des sociétés Finvens Immo et Foncière Epilogue, - de fixer la somme dont elle est débitrice par retour au statu quo ante à hauteur de 88 640 euros, - de condamner in solidum les intimés à réparer son préjudice à raison de - 139 500,00 euros au titre de la perte de chance, - 27 252,00 euros au titre de la réparation de son préjudice économique, - 30 000,00 euros au titre de la réparation de son préjudice moral, - de débouter les intimés de toutes leurs demandes, - de les condamner in solidum au paiement des sommes de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en première instance et 5 000 euros pour les frais irrépétibles exposés en cause d'appel. Au terme de ses dernières conclusions régulièrement signifiées le 20 juin 2025, M.

MOTIVATION Sur la nullité du contrat pour violation des dispositions des articles L. 761-1 et L. 221-18 du code de la consommation L'appelante soutient que la vente litigieuse est nulle pour avoir été conclue sans l'accord préalable de la commission de surendettement et en fraude des droits des créanciers. Les intimés justifient que la commission de surendettement, régulièrement avisée de la vente projetée, a répondu que cette transaction et l'usage des fonds qu'elle procurerait relevaient de la seule responsabilité de la débitrice. L'appelante soutient par ailleurs au visa de l'article L. 221-18 du code de la consommation que son droit de rétractation n'a pas été prévu au contrat de mandat confié à la société Rouaix Invest Immo alors que l'intimée justifie du contraire. Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté la requérante de ses demandes d'annulation sur ces fondements. Sur la nullité du contrat pour dol L'appelante soutient avoir été trompée par la société Epilogue, du fait que le montage financier proposé était tel qu'il ne lui revenait finalement plus aucun euro après déduction de ses dettes, de la commission de l'agence Finvest Immo, des frais notariés et des indemnités d'occupation de sorte qu'elle était dépourvue de toute capacité à trouver un quelconque financement lui permettant le rachat de son bien. Ainsi que l'a relevé le tribunal, elle n'a pas caractérisé les man'uvres dolosives qui auraient vicié son consentement. Le jugement qui a rejeté la demande d'annulation pour dol est donc confirmé. Sur la nullité du contrat pour insanité d'esprit Sur le fondement de l'article 414-1 du code civil, l'appelante sollicite l'annulation du contrat pour insanité d'esprit. Elle allègue qu'à la date de signature de la vente, elle souffrait d'une dépression chronique grave pour laquelle elle était médicalement suivie depuis de nombreuses années et placée en invalidité catégorie 2. Le tribunal n'a pas retenu ce moyen de nullité au motif que n'était pas rapportée la preuve de l'insanité d'esprit à la date de la signature de l'acte le 30 décembre 2019, la requérant n'ayant produit qu'un seul certificat médical datant du 11 juillet 2024. En cause d'appel, l'appelante produit un certificat médical succinct daté du 20 mars 2025, dans lequel son médecin généraliste indique qu'elle présente une décompensation anxiodépressive réactionnelle à ses difficultés personnelles et qu'elle a reçu un traitement thymoanaleptique entre novembre 2019 et février 2020. L'insanité d'esprit à la date de signature de l'acte n'est pas suffisamment établie et le jugement qui a rejeté la demande d'annulation de l'acte de vente litigieux sur le fondement de l'article 414-1 du code civil est encore confirmé Sur la nullité résultant de la requalification de la vente en contrat pignoratif La vente à réméré ou avec faculté de rachat est définie à l'article 1659 du code civil comme « un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue moyennant restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673 ». Aux termes de l'article 1673 du même code « le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à due concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu'après avoir satisfait à toutes ces obligations » La vente avec faculté de rachat est licite sauf si elle constitue un contrat pignoratif c'est-à-dire un prêt usuraire déguisé en vente avec faculté de rachat. Un contrat pignoratif est en effet une opération assimilable à un pacte commissoire consistant à dissimuler un prêt derrière une vente avec faculté de rachat pour un prix correspondant à la somme prêtée, la propriété du bien vendu restant définitivement acquise à l'acquéreur à défaut de rachat dans le délai prévu. Le pacte commissoire n'est plus interdit depuis l'ordonnance 2006-346 du 23 mars 2006, sauf en ce qui concerne l'immeuble qui constitue la résidence principale du débiteur. Il incombe donc au vendeur qui sollicite l'annulation de la vente de démontrer que la vente de sa résidence principale dissimulait une opération de crédit et avait pour objet d'éluder les dispositions protectrices des emprunteurs en matière de taux d'usure. Plusieurs critères non cumulatifs permettent de requalifier un tel contrat : - la faiblesse du prix de vente, par rapport notamment au prix du marché, - la différence importante existant entre le prix de vente et le prix du rachat, - la conservation par le vendeur de l'usage du bien et le prix fixé à cette fin, - la pratique habituelle, par l'acquéreur, de ce type d'opération. Par acte authentique du 30 décembre 2019, Mme [T] a ici vendu à la société Foncière Epilogue un bien immobilier au prix de 161 000 euros, sous la condition résolutoire de l'exercice d'une faculté de rachat réservée pendant trente-six mois au prix de 185 150 euros. Le rapport d'évaluation immobilière annexé à l'acte de vente a estimé la valeur vénale du bien à la somme de 205 000 euros. Aux termes de cet acte, la venderesse était autorisée à rester dans les lieux pour une durée maximale de trente-six mois à compter du lendemain de la vente, moyennant le règlement à l'acquéreur de la somme de 1 610 euros par mois soit la somme totale de 57 960 euros. Le tribunal a rejeté la demande de requalification de la vente avec faculté de rachat litigieuse en contrat pignoratif aux motifs - que la vileté du prix de vente n'était pas caractérisée, le prix de vente de 161 000 euros étant inférieur de 21,5% à la valeur vénale du bien estimée à 205 000 euros, - que le caractère excessif de l'indemnité d'occupation n'était pas démontré - et que la comparaison entre le prix de vente et le prix de rachat, rapportée à la durée du contrat, n'établissait pas le caractère usuraire de l'opération, la plus-value réalisée par la société Foncière Epilogue étant de 5% par an. L'appelante rappelle que la qualification de pacte compromissoire prohibé ne résulte pas exclusivement de la vileté du prix qui n'en est qu'un des indices. Elle relève que l'indemnité d'occupation mise à sa charge excède très largement la valeur locative du bien et en déduit qu'elle n'a pas occupé sa maison dans le cadre d'une convention d'occupation précaire qui serait une modalité d'exécution de la vente à réméré mais dans le cadre d'un contrat de bail, une telle relocation du bien étant un indice caractéristique du pacte commissoire prohibé. Elle soutient que l'opération a un caractère usuraire dès lors que la société Foncière Epilogue a réalisé une plus-value globale de 76 842 euros sur trois ans représentant un taux d'intérêt de 13,83% par an cinq fois supérieur au seuil de l'usure arrêté à 2,79% au 1er juillet 2019 pour les crédits immobiliers. Elle considère en effet que l'écart entre le montant de l'indemnité d'occupation due en application du contrat et la valeur locative réelle de la maison s'analyse en un intérêt supplémentaire déguisé et fait grief au tribunal de ne pas avoir pris en considération cet élément dans le calcul global pour vérifier si le seuil de l'usure n'était pas atteint. Elle souligne enfin que la vente à réméré est l'activité principale de la société Foncière Epilogue. La société Foncière Epilogue conteste que la vente du 30 décembre 2019 caractérise un pacte commissoire prohibé. Elle fait observer que le prix de vente de 161 000 euros représente 78% de la valeur vénale du bien retenue par l'expertise immobilière annexée à l'acte de vente et que l'appelante ne produit aucune autre expertise immobilière pour établir la vileté alléguée du prix, définie comme un prix dérisoire et hors de toute proportion avec la valeur du bien.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.