Cour d'appel, chambre 1-3, 19 juin 2026 — n° 21/09327

FAITS, PROCEDURES, PRETENTIONS DES PARTIES: L'immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 2] est divisé en trois appartements correspondant chacun à un lot appartenant à Mme [W] [N] (appartement situé au rez-de-chaussée), à M. [U] [L] et Mme [S] [Z] épouse [L] (appartement situé au 1er étage), et à Mme [Y] (appartement en duplex situé aux 2ème et 3ème étage de l'immeuble). La société Onys' Immo a été désignée en qualité de syndic de la copropriété à compter de l'année 2014, à la suite de Mme [Y], syndic bénévole. Suite à des infiltrations d'eau répétées affectant le lot des époux [L], l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 2 février 2015 a voté des travaux de réfection partielle de la toiture pour un montant de 5 940 euros TTC, selon un devis du 16 novembre 2014 de la société Eo Travaux. Les travaux ont débuté au mois de février 2015 mais la société Eo Travaux ayant indiqué avoir découvert d'autres désordres en cours de chantier à l'origine d'infiltrations, le syndic a fait procéder, de sa propre initiative et sans attendre l'autorisation de l'assemblée de copropriétaires, à des travaux complémentaires au niveau de la terrasse tropézienne de l'appartement de Mme [Y] (considérée comme une partie commune) pour un montant total de 16 060 euros par application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 (travaux urgents et nécessaires pour la sauvegarde de l'immeuble). Lors de l'assemblée générale extraordinaire du 13 mars 2015, ont été approuvées les résolutions n° 4 et 5 tendant à valider la décision du syndic d'engager des travaux d'urgence afin de ne pas mettre en péril la copropriété, à accepter le devis de la société Eo Travaux ayant réalisé les travaux d'un montant de 16 060 euros TTC (résolution n° 4) et à fixer les honoraires du syndic pour ces travaux à 4 % de leur montant, soit 700,80 euros TTC. Les époux [L] et Madame [N] ont assigné le syndicat des copropriétaires et la société Onys' Immo à titre personnel, aux fins d'obtenir l'annulation de ces résolutions, de dire que les frais de l'assemblée générale seront mis à la charge du syndic, qui sera seul débiteur des travaux effectués par la société Eo Travaux (16 060 euros) et de condamner cette dernière à leur payer 3 000 euros de dommages et intérêts. Par un jugement du 16 décembre 2016, le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence les a déboutés de l'ensemble de leurs demandes mais, par un arrêt infirmatif du 28 juin 2018, la cour a, annulé les résolutions n° 4 et 5 de l'assemblée générale extraordinaire du 13 mars 2015 de la copropriété (aux motifs que l'urgence permettant au syndic d'entreprendre des travaux sans l'autorisation préalable de l'assemblée des copropriétaires n'était pas démontrée) et rejeté la demande de dommages et intérêts des copropriétaires appelants en l'absence de préjudice personnel en relation directe avec la faute du syndic. Parallèlement, par acte du 16 février 2017, la société Eo Travaux a assigné le syndicat des copropriétaires ainsi que la société Onys' Immo, tant en sa qualité de syndic en exercice qu'à titre personnel, en paiement de la somme de 10 060 euros au titre de sa facture n° 19005, avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2016, outre une indemnité de 3 000 euros pour résistance abusive et 2 000 euros sur le fondement de 1'article 700 du Code de procédure civile et les dépens. Par acte du 28 décembre 2018, la société Eo Travaux a appelé en intervention forcée Maître [C] ès qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires. Par une ordonnance du 23 avril 2019, le juge de la mise en état a - notamment - ordonné la jonction des procédures, reçu les époux [L] et Mme [N] en leur intervention volontaire mais les a déboutés de leur demande de provision. Par jugement en date du 1er juin 2021, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a : - rejeté le moyen tiré de la chose jugée opposé par la société Onys' Immo à la demande de la société E…

MOTIFS : Sur la demande en paiement de la société Eo Travaux dirigée contre la société Onys' Immo : L'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce que le syndic est chargé « de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication ». Le syndic, organe obligatoire du syndicat des copropriétaires, en est ainsi le représentant à l'égard des tiers, en matière contractuelle comme en justice. En outre, l'article 1998 du code civil énonce que le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par son mandataire conformément au pouvoir qui lui a été donné. Il résulte de ces dispositions qu'en cas de refus de l'assemblée de ratifier les travaux entrepris à l'initiative du syndic, alors que son mandat était en cours et qu'il était donc le seul représentant du syndicat des copropriétaires et habilité à agir ès qualité, la copropriété reste engagée à l'égard des entreprises intervenantes, mais pourra se retourner contre son syndic en recherche de responsabilité et réparation du préjudice subi. C'est donc à tort que le tribunal a condamné la société Ony'Immo à payer à la société Eo Travaux une somme de 10 060 euros sur le fondement de sa responsabilité délictuelle aux motifs que ce syndic avait commis une faute dans l'exécution de son mandat et ainsi privé l'entreprise de la possibilité de réclamer le montant de sa facture au syndicat des copropriétaires bénéficiaire des travaux, en considération également de l'annulation - par l'arrêt du 28 juin 2018 - des résolutions n° 4 et 5 par lesquelles l'assemblée générale des copropriétaires avaient validé les travaux entrepris par le syndic et les honoraires de ce dernier. En effet, en l'absence d'acceptation des travaux réalisés à l'initiative du syndic, que ce soit du fait d'un refus de ratification par l'assemblée générale des copropriétaires ou ' comme en l'espèce ' suite à l'annulation de la résolution portant ratification de sa décision, la copropriété reste engagée vis-à-vis de l'entreprise mandatée par son syndic. Contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, en effet, la société Eo Travaux était parfaitement fondée à demander la condamnation du syndicat des copropriétaires. Et à défaut de paiement de sa facture, elle ne peut donc demander au syndic de réparer le préjudice résultant de sa propre turpitude, laquelle est caractérisée en l'occurrence, puisqu'elle n'a pas fait appel du jugement qui l'a déboutée de sa demande dirigée contre le syndicat des copropriétaires. En l'état de sa saisine, la cour peut donc seulement infirmer le jugement sur l'appel du syndic, en ce qu'il a condamné à tort ce dernier à payer à l'entreprise une somme correspondant au montant de la facture pour des travaux non validés par la copropriété mais, en l'absence de demande en ce sens de la part de la société Eo travaux, même à titre subsidiaire, elle ne peut condamner le syndicat des copropriétaires alors qu'ayant été engagé par le syndic, il demeure débiteur du montant de cette facture. Par ailleurs, la société Onys' Immo n'est pas fondée à réclamer au syndicat des copropriétaires le paiement (la restitution) de la somme de 10 778,09 euros versée en exécution du jugement dont appel à la société Eo Travaux le 7 Juillet 2021, avec intérêts légaux à compter de cette date, dès lors que cette somme lui sera automatiquement restituée par la société Eo Travaux par l'effet de la présente décision. Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [L] / [N] : Les consorts [L] / [N] forment appel incident du jugement en ce qu'il a dit que se heurtait à l'autorité de chose jugée leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 3 000 euros dirigée contre la société Onys' Immo, en réparation des préjudices moral et financiers que leur auraient causé les procédures en annulation et en paiement qu'ils ont subi du fait de la faute gestion commise par cet ancien syndic (engagement de travaux sans caractériser l'urgence et sans autorisation de l'assemblée des copropriétaires), de l'absence de souscription d'une assurance dommages ouvrage, outre son obstination procédurale. Ils formaient effectivement cette demande contre la société Onys' Immo, recherchée en sa qualité d'ancien syndic, au titre des mêmes fautes, dans le cadre de la procédure en annulation des résolutions n° 4 et 5 de l'assemblée générale extraordinaire du 13 mars 2015, laquelle a été rejetée par la présente cour d'appel dans son arrêt du 28 juin 2018 aux motifs qu' « Il n'est pas douteux qu'un syndic professionnel commet une faute en agissant ainsi qu'il vient d'être dit, mais sa responsabilité ne peut être engagée qu'autant qu'il est justifié d'un préjudice par les copropriétaires demandeurs à l'action. En effet les appelants ne sauraient par un raccourci audacieux et en tout cas en dehors de tout fondement juridique, voire sérieux, réclamer que le coût des travaux complémentaires soit mis intégralement à la charge du syndic alors qu'ils profitent exclusivement à la copropriété et que les appelants n'en contestent ni la teneur, ni l'utilité et la conformité au devis présenté. L'absence d'assurance est un préjudice collectif et n'est constitué qu'autant qu'il s'avère que cette garantie ne puisse plus être souscrite. Les appelants n'excipant ainsi d'aucun préjudice personnel en relation directe avec la faute du syndic, leurs demandes indemnitaires sont rejetées ». Même si les motifs de l'arrêt du 28 juin 2018 n'ont pas autorité de chose jugée ainsi que justement relevé par le tribunal dans la présente espèce, le rejet de la demande indemnitaire des consorts [L] / [N], qui est la conclusion donnée à ce raisonnement au regard des prétentions indemnitaires de ces copropriétaires, produit bien l'effet extinctif attaché à la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose déjà jugée. En l'état de l'identité des parties concernée, de leurs prétentions et de son objet, c'est à juste titre que le tribunal a jugé que la demande de dommages et intérêts des consorts [L] / [N] se heurtait à l'autorité de chose jugée. Il sera ajouté au dispositif du jugement que leur demande indemnitaire est, par conséquent, irrecevable. Sur les frais irrépétibles et les dépens : En l'absence de demande en cause d'appel contre le syndicat des copropriétaires, la société Eo Travaux devra reverser à la société Onys' Immo, ancien syndic de copropriété, la somme perçue en exécution du jugement dont appel correspondant au coût des travaux qu'elle a réalisés et dont la bonne exécution n'est pas remise en cause. En l'état, il convient d'infirmer le jugement en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens et de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel en application de l'article 696 du code de procédure civile autorisant le juge à déroger au principe selon lequel la partie perdante est condamnée aux dépens par décision motivée. De même, en équité, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS : La cour, statuant par arrêt rendu contradictoirement, mis à la disposition des parties au greffe, et après en avoir délibéré conformément à la loi, Infirme le jugement prononcé par le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence le 1er juin 2021 dans la limite de sa saisine et sauf en ce qu'il dit que la demande de dommages et intérêts de M [U] [L], Mme [S] [Z] épouse [L] et Mme [W] [N] se heurte à l'autorité de chose jugée ; Statuant à nouveau des chefs infirmés, complétant le jugement et y ajoutant, Déboute la société Eo travaux de sa demande indemnitaire dirigée contre la société Ony's Immo ; Déboute la société Ony's Immo de sa demande dirigée contre le syndicat des copropriétaires, tendant au paiement de la somme de 10 778,09 euros qu'elle a versée à la société Eo Travaux le 7 Juillet 2021 en exécution du jugement dont appel, avec intérêts légaux à compter de cette date ; Déclare irrecevable la demande indemnitaire présentée conjointement par Mme [W] [N] ainsi que par M. [U] [L] et Mme [S] [Z] épouse [L] ; Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne chaque partie à supporter ses propres dépens de première instance et d'appel. La greffière La présidente