Cour d'appel, chambre 1-1, 23 juin 2026 — n° 21/15885
Synthèse de la décision
Question juridique
Le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente qui refuse de réitérer l'acte authentique en invoquant des modifications substantielles des stipulations contractuelles initiales est-il tenu de payer l'indemnité d'immobilisation prévue au contrat ?
Principe retenu
Le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente qui refuse de réitérer l'acte authentique sans motif légitime doit payer l'indemnité d'immobilisation contractuellement prévue. Le simple fait que l'acte authentique reprenne les clauses de la promesse ne constitue pas une modification substantielle justifiant le refus.
Faits clés
- Promesse unilatérale de vente d'un immeuble divisé en 7 lots de copropriété à Marseille, prix 545 000 euros, consentie le 15 septembre 2020 pour 3 mois.
- Délai prorogé jusqu'au 21 février 2021.
- Prix de vente versé entre les mains du notaire les 26 février et 2 mars 2021 par la SCI DK.
- Date de réitération fixée au 3 mars 2021, refus de la SCI DK de signer l'acte authentique invoquant des modifications substantielles.
- La SCI DK a saisi la chambre départementale des notaires et demandé la restitution des sommes consignées.
Articles cités
article 700 du code de procédure civile
article 699 du code de procédure civile
Sommaire de la décision
Chambre 1-1 - 23/06/2026 - n° 21/15885
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une indemnité d'immobilisation ?
C'est une clause pénale prévue dans la promesse unilatérale de vente, généralement égale à 10% du prix, que le bénéficiaire doit payer s'il ne réitère pas l'acte authentique sans motif légitime.
Puis-je refuser de signer l'acte authentique si le notaire a modifié des clauses ?
Non, si les modifications ne sont que la reprise des clauses de la promesse, ce n'est pas une modification substantielle. Le refus est alors abusif et vous devez payer l'indemnité d'immobilisation.
Que se passe-t-il si l'acheteur ne se présente pas chez le notaire ?
Le vendeur peut assigner l'acheteur en justice pour obtenir le paiement de l'indemnité d'immobilisation, comme dans cette affaire où la SCI DK a été condamnée à payer 54 500 euros.
Le vendeur peut-il garder l'acompte si l'acheteur se rétracte ?
Oui, si l'acheteur se rétracte sans motif valable, le vendeur peut conserver l'indemnité d'immobilisation, sauf si le contrat prévoit une restitution. Dans cette décision, le notaire a été autorisé à libérer les 10 000 euros déjà versés.
Quels sont les motifs valables pour ne pas réitérer une vente ?
Un motif valable serait une modification substantielle du contrat par rapport à la promesse, par exemple un changement de prix ou de surface. Le simple fait que l'acte authentique reprenne les clauses initiales n'est pas un motif valable.
Comment contester une indemnité d'immobilisation ?
Il faut démontrer que le refus de réitérer était justifié par une modification substantielle ou que l'indemnité est manifestement excessive. Dans cette affaire, la SCI DK n'a pas réussi à le prouver.
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