Tribunal judiciaire, jcp, 19 juin 2026 — n° 26/00128

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 1er février 2025, prenant effet au 04 février 2025, M. [B] [I] a donné à bail à M. [U] [X] et M. [Z] [W], un logement situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel révisable annuellement de 560,00 euros et 30 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 05 novembre 2025 remis à personne, M. [B] [I] a fait signifier, à chacun des locataires, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1718,66 euros, au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 11 novembre 2025. Par acte de commissaire de justice délivré à Etude en date du 11 février 2026, M. [B] [I] a fait assigner M. [U] [X] et M. [Z] [W], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges aux fins de : constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de M. [U] [X] et M. [Z] [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner solidairement et à titre provisionnel, M. [U] [X] et M. [Z] [W] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3080.56 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de février 2026, mois de février inclus, à réactualiser au jour de l’audience, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives soit 614,00 €, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quittés les lieux ;les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires calculés en application des dispositions du contrat de bail et pour le surplus au taux légal à compter du commandement de payer du 05 novembre 2025 ;condamner solidairement [U] [X] et M. [Z] [W] à payer 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris les frais du commandement de payer. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de Haute-[Localité 2] par voie électronique le 12 février 2026. L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 20 mai 2026. À l'audience du 20 mai 2026, M. [B] [I], représenté par son avocat, indique maintenir ses demandes telles que contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 2 681,56 euros selon décompte arrêté au 05 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement au bénéfice des locataires. M. [Z] [W] et M. [U] [X], comparaissent en personne et indiquent ne pas contester la créance locative actualisée telle que réclamée par le bailleur. Ils indiquent avoir repris le paiement du loyer courant depuis l’échéance de mars 2026. Ils se plaignent de l’insalubrité du logement et indiquent souhaiter quitter les lieux et déposer un dossier de surendettement. Ils ne formulent pas de demande de délais de paiement. Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 06 mai 2026 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 12 février 2026 soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, M. [B] [I] justifie avoir saisi la CCAPEX le 11 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 février 2026 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande de M. [B] [I] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au contrat signé entre les parties, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant 06 semaines, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 05 novembre 2025. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en conséquence réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 17 décembre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater que le bail conclu entre les parties le 1er février 2025 se trouve résilié de plein droit depuis le 18 décembre 2025. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de M. [U] [X] et M. [Z] [W] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation : Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 décembre 2025, M. [U] [X] et M. [Z] [W] sont occupants sans droit ni titre, des locaux objet du bail, depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, soit une indemnité mensuelle de 618,41 € (quittance de mai 2026). Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l'indemnité d'occupation est due solidairement pas les défendeurs. En conséquence il y a lieu de condamner solidairement à titre provisionnel M. [U] [X] et M. [Z] [W] au paiement de l’indemnité d’occupation à compter du 18 décembre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande en paiement : Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er février 2025, du commandement de payer et du décompte de la créance actualisé que M. [B] [I] et M. [U] [X] sont redevable d’une somme de 2 681,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 12 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse. Conformément à la clause du contrat de bail (clause VII), les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat. En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [U] [X] et M. [Z] [W] à payer à M. [B] [I] la somme de 2 681,56 euros, au titre des sommes dues au 12 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 05 novembre 2025 sur la somme de 1718,66 euros, et à compter de la présente ordonnance sur le surplus. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [U] [X] et M. [Z] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer. Il convient également de condamner in solidum M. [U] [X] et M. [Z] [W] à payer à M. [B] [I] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence, DECLARONS recevable la demande de M. [B] [I] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er février 2025 entre M. [B] [I] d'une part, et M. [U] [X] et M. [Z] [W] d'autre part, portant sur les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 18 décembre 2025 ; CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de leur départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l'expulsion de M. [U] [X] et de M. [Z] [W], ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNONS solidairement M. [U] [X] et M. [Z] [W] à payer à titre provisionnel M. [B] [I] la somme de 2 681,56 euros (deux mille six cent quatre-vingt-un euros et cinquante-six centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 12 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 05 novembre 2025 date du commandement sur la somme de 1 718,66 euros, et du présent jugement sur le surplus ; FIXONS le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due solidairement par M. [U] [X] et M. [Z] [W], à titre provisionnel, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi; CONDAMNONS solidairement M. [U] [X] et M. [Z] [W] à payer ,à titre provisionnel, à M. [B] [I] la somme de 622,38 euros au titre de ladite indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 18 décembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ( indemnités d’occupation dues entre le 18 décembre 2025 et le 12 mai 2026 étant incluses dans la créance de 2681.56 €); ; CONDAMNONS in solidum M. [U] [X] et M. [Z] [W] à payer à M. [B] [I] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS in solidum M. [U] [X] et M. [Z] [W] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 05 novembre 2025 ; REJETONS toute autre demande ; RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire. DISONS qu’une copie de la présente décision serra communiqu&ée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le dépaertement. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier. LE GREFFIER LE PRESIDENT Audrey GUÉGAN Fanny HERVÉ