Cour d'appel, chambre 1 section 1, 2 juillet 2026 — n° 23/01910
Synthèse de la décision
Question juridique
Un marchand de biens qui a bénéficié d'une réduction des droits de mutation sous condition de revente dans les cinq ans, mais dont le bien a été racheté par les vendeurs avant l'expiration de ce délai, doit-il rembourser les droits réduits ?
Principe retenu
Lorsque le bien acquis par un marchand de biens avec réduction des droits de mutation est revendu avant l'expiration du délai de cinq ans, les droits réduits doivent être remboursés, sauf si la revente est intervenue dans le cadre de l'activité professionnelle. La faculté de rachat exercée par les vendeurs constitue une revente au sens fiscal.
Faits clés
- Acquisition d'un immeuble par la SARL Emalex le 28 novembre 2013 avec réduction des droits de mutation
- Faculté de rachat réservée aux vendeurs dans l'acte de vente
- Exercice de la faculté de rachat par les vendeurs le 4 septembre 2014
- Vérification de comptabilité de la société Emalex portant sur les exercices 2015-2017
- Proposition de rectification du 31 juillet 2018 appliquant le taux plein des droits de mutation
Sommaire de la décision
CHAMBRE 1 SECTION 1 - 02/07/2026 - n° 23/01910
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la réduction des droits de mutation pour un marchand de biens ?
Un marchand de biens peut bénéficier d'une réduction des droits de mutation à titre onéreux lors de l'acquisition d'un bien immobilier, à condition de le revendre dans un délai de cinq ans. Cette réduction est soumise à des conditions strictes.
Que se passe-t-il si le bien est revendu avant l'expiration du délai de cinq ans ?
Si le bien est revendu avant cinq ans, le marchand de biens doit rembourser la différence entre les droits réduits et les droits au taux plein. L'exercice d'une faculté de rachat par les vendeurs est considéré comme une revente.
Comment contester une proposition de rectification fiscale ?
Le contribuable peut formuler des observations dans les trente jours suivant la réception de la proposition de rectification. En cas de rejet, il peut saisir le tribunal judiciaire pour demander l'annulation de la décision et le dégrèvement des sommes.
Qu'est-ce qu'une faculté de rachat dans une vente immobilière ?
Une faculté de rachat est une clause par laquelle le vendeur se réserve le droit de racheter le bien dans un délai déterminé. Dans cette affaire, les vendeurs ont exercé cette faculté, ce qui a été considéré comme une revente par l'administration fiscale.
Quels sont les recours contre un rejet de demande de dégrèvement ?
Le contribuable peut saisir le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du rejet. Le juge peut annuler la décision et ordonner le dégrèvement si la rectification est infondée.
L'exercice d'une faculté de rachat par le vendeur est-il considéré comme une revente ?
Oui, selon la cour, l'exercice de la faculté de rachat constitue une revente au sens fiscal, car elle entraîne le transfert de propriété. Ainsi, le délai de cinq ans n'est pas respecté et les droits réduits doivent être remboursés.
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