Cour d'appel, pôle 4 - chambre 1, 3 juillet 2026 — n° 24/15125
Synthèse de la décision
Question juridique
L'acquéreur qui n'a pas sollicité de prêt aux conditions stipulées dans la promesse de vente peut-il être réputé avoir empêché la réalisation de la condition suspensive et être condamné à des dommages-intérêts ?
Principe retenu
L'acquéreur qui ne justifie pas avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente (montant, durée, taux) est réputé avoir empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt, conformément à l'article 1304-3 du code civil. La clause pénale peut être réduite si elle est manifestement excessive, en tenant compte du préjudice réel subi par le vendeur.
Faits clés
- Promesse de vente signée le 28 décembre 2018 pour un bien immobilier au prix de 1 040 000 euros
- Condition suspensive d'obtention d'un prêt de 843 800 euros sur 20 ans à taux maximal de 1,5%
- Les acquéreurs ont sollicité des prêts sans préciser le taux d'intérêt dans leurs demandes
- Les acquéreurs n'ont pas obtenu de prêt et n'ont pas réitéré la vente
- Le vendeur a revendu le bien le 21 juin 2019 à un prix inférieur de 53 890 euros
Articles cités
article 1304-3 du code civil
article 700 du code de procédure civile
Sommaire de la décision
Pôle 4 - Chambre 1 - 03/07/2026 - n° 24/15125
Questions fréquentes
Que se passe-t-il si je ne respecte pas les conditions de la promesse de vente pour obtenir mon prêt ?
Si vous ne sollicitez pas un prêt conforme aux caractéristiques prévues (montant, durée, taux), vous êtes réputé avoir empêché la réalisation de la condition suspensive et pouvez être condamné à des dommages-intérêts.
Comment prouver que j'ai bien fait les démarches pour obtenir un prêt ?
Vous devez justifier avoir déposé des demandes de prêt correspondant exactement aux conditions stipulées dans la promesse (montant, durée, taux). En l'espèce, les acquéreurs n'avaient pas précisé le taux d'intérêt, ce qui a été jugé insuffisant.
Le vendeur peut-il réclamer la totalité de la clause pénale si la vente échoue ?
Non, le juge peut réduire la clause pénale si elle est manifestement excessive par rapport au préjudice réel. Dans cette affaire, la clause de 104 000 € a été réduite à 75 000 € car le vendeur avait revendu le bien rapidement à un prix inférieur de 53 890 €.
Quels sont les critères pour qu'une condition suspensive soit réputée réalisée ?
La condition est réputée réalisée si son défaut est imputable à l'acquéreur, par exemple s'il n'a pas fait de demandes de prêt conformes aux stipulations contractuelles. L'article 1304-3 du code civil s'applique.
Puis-je contester le montant des dommages-intérêts réclamés par le vendeur ?
Oui, vous pouvez demander la réduction de la clause pénale si elle est excessive. Le juge apprécie en fonction du préjudice réel, comme la durée d'immobilisation du bien et la perte de prix de revente.
Dois-je préciser le taux d'intérêt dans ma demande de prêt pour respecter la promesse ?
Oui, si la promesse fixe un taux maximal, vous devez solliciter un prêt à un taux inférieur ou égal à ce taux. À défaut, vous ne justifiez pas avoir respecté les conditions, comme dans cette affaire où les acquéreurs n'avaient pas indiqué le taux.
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