Cour d'appel, chambre civile, 7 juillet 2026 — n° 23/00042

PAR CES MOTIFS , Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, DÉCLARE recevables les demandes de M. et Mme [U] tendant à la nullité de la promesse de vente, à la requalification de l'indemnité d'immobilisation en clause pénale et à sa réduction à la somme d'un euro symbolique ; CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Tours du 6 octobre 2022 en toutes ses dispositions ; Y AJOUTANT : CONDAMNE in solidum M. et Mme [U] aux entiers dépens d'appel ; AUTORISE les avocats de la cause à recouvrer directement et à leur profit, contre la partie condamnée aux dépens, ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision ; REJETTE les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt signé par Monsieur Laurent SOUSA, conseiller ayant participé aux débats et au délibéré, en l'absence de Mme Nathalie LAUER, Présidente de Chambre empêchée, et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER Po/ LE PRÉSIDENT

*** FAITS ET PROCÉDURE Par acte authentique du 21 janvier 2020, MM. [G] et [Y] [B] ont consenti à M. et Mme [U] une promesse unilatérale de vente portant sur une maison à usage d'habitation située [Adresse 4] à [Localité 1] (37), pour une durée expirant le 21 avril 2020. La vente n'a pas été réitérée. Le 23 février 2021, MM. [B] ont fait assigner M. et Mme [U] devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins de paiement de l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse. Par jugement en date du 6 octobre 2022, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Tours a : - dit que la promesse unilatérale de vente consentie par MM. [B] à M. et Mme [U] suivant acte reçu le 21 janvier 2020 par Me [W] [O], notaire associé à [Localité 1] (37) avec la participation de Me [P] [S], notaire à [Localité 6] (37) est caduque ; - dit que cette caducité est imputable au refus injusti'é de M. et Mme [U] de passer l'acte authentique de vente ; - condamné M. et Mme [U] à payer à MM. [B] la somme de 56 000 euros convenue à titre d'indemnité d'immobilisation ; - débouté M. et Mme [U] de leur demande en restitution de l'acompte réglé au titre de l'indemnité d'immobilisation stipulée à l'acte authentique reçu le 21 janvier-2020 ; - dit que cette somme d'un montant de 28 000 euros revient à MM. [B] ; - autorisé le séquestre à la verser à MM. [B], sur présentation du jugement ; - condamné in solidum M. et Mme [U] à payer à MM. [B] la somme de 28 000 euros correspondant au solde de l'indemnité d'immobilisation ; - condamné in solidum M. et Mme [U] à payer à MM. [B] la somme de 1 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté M. et Mme [U] de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. et Mme [U] in solidum aux dépens ; - rejeté en tant que de besoin toute autre demande plus ample ou contraire à la motivation. Par déclaration en date du 21 décembre 2022, M. et Mme [U] ont interjeté appel de tous les chefs du jugement. Par arrêt du 15 juillet 2025, la cour d'appel d'Orléans a : - ordonné la réouverture des débats et renvoie l'affaire à la mise en état ; - invité les appelants à communiquer le devis établi par la société CLS Etanchéité le 25 mars 2020 ; - invité les intimés à communiquer la notification de la promesse de vente faite par le notaire aux bénéficiaires en application de l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation ; - invité les parties à formuler leurs observations sur la faculté de rétractation et l'expiration du délai de rétractation prévue à l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation ; Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 13 octobre 2025, M. et Mme [U] demandent à la cour de :

MOTIFS I- Sur les prétentions nouvelles Moyens des parties Les intimés soutiennent que les époux [U] invoquent un vice du consentement qui constitue à l'évidence une demande nouvelle ; qu'en première instance, la nullité n'était nullement invoquée, le vice du consentement n'était pas abordé et la faute pré-contractuelle n'était pas alléguée ; que seule était soutenue, la caducité de la promesse ; que les demandes ainsi formulées devant la cour ne peuvent, dans ces conditions, être qualifiées de demandes accessoires, de conséquences ou de complément nécessaire aux prétentions soumises au premier juge ; que ces demandes ne pourront qu'être déclarées irrecevables comme étant nouvelles en cause d'appel. ; qu'il en sera de même pour la demande formulée à titre subsidiaire sur la requalification de la clause d'indemnité d'immobilisation en clause pénale ce qui n'a jamais été soulevée en première instance. Les appelants répliquent que l'article 565 du code de procédure civile dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ; qu'en première instance, ils avaient demandé, à titre principal, la caducité de la vente du 21 janvier 2020 ; que dans les faits la caducité aurait pour conséquence la restitution de la somme déposée par eux en garantie de 56 000 euros au titre de la promesse de vente ; qu'en cause d'appel, ils demandent à la cour de constater un défaut d'information contractuelle et de prononcer en conséquence le versement d'une indemnisation de 56 000 euros au titre du préjudice causé par ce défaut d'information ; que ces deux demandes n'ont pas le même fondement, mais elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge ; que la cour constatera donc qu'elles ne sont pas nouvelles ; que par ailleurs, à titre subsidiaire, ils tentaient également de se faire restituer le montant de l'indemnité d'immobilisation versée ; que la requalification de la clause d'immobilisation en clause pénale a également pour objectif de se faire restituer le montant versé ; que par conséquent, aucune demande nouvelle n'est formulée par eux puisque toutes les demandes convergent aux créances dues. Réponse de la cour L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Il convient de rappeler que MM. [B] ont fait assigner M. et Mme [U] devant le tribunal aux fins de paiement à leur profit de l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente. Dans leurs conclusions récapitulatives en défense, M. et Mme [U] ont demandé au tribunal de : - prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente conformément à l'article 1187 du code civil ; A titre subsidiaire, - dire et juger que la condition suspensive liée au non-dépassement de l0 000 euros de charges d'étanchéité n'est pas réalisée ; En tout état de cause, - condamner les consorts [B] à leur payer le montant total de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 56 000 euros. Il est donc établi que devant le premier juge, M. et Mme [U] n'ont pas sollicité la nullité de la promesse de vente ni la requalification de l'indemnité d'immobilisation en clause pénale et sa réduction à la somme d'un euro symbolique. Toutefois, tant la demande de nullité de la promesse de vente que la demande de requalification de la clause d'immobilisation en clause pénale et de réduction de l'indemnité, visent à faire écarter la prétention adverse visant à leur condamnation à payer à MM. [B] le paiement de l'indemnité d'immobilisation de la somme de 56 000 euros, et la restitution de l'acompte versé au titre de cette indemnité. En effet, il est admis que le moyen tiré de la nullité de l'acte sur lequel était fondé la demande constitue une défense au fond recevable en tout état de cause, ainsi que l'a jugé la Cour de cassation (Com., 26 novembre 2002, pourvoi n° 99-12.611), et que la demande de réduction d'une clause pénale ne constitue pas une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile, dès lors qu'elle ne visait qu'à écarter les prétentions adverses (Com., 5 février 2002, pourvoi n° 99-13.463). En conséquence, les prétentions précitées de M. et Mme [U] sont recevables et la fin de non-recevoir soulevée à ce titre par MM. [B] sera rejetée. II- Sur la nullité de la promesse de vente et la responsabilité des promettants Moyens des parties