Cour d'appel, 1ère chambre, 2 juillet 2026 — n° 25/02427

2 juillet 2026 Other

Synthèse de la décision

Question juridique

Le montant de l'indemnité d'immobilisation prévue dans une promesse unilatérale de vente peut-il être réduit par le juge sur le fondement de l'article 1103 du code civil en l'absence de caractère excessif ?

Principe retenu

L'indemnité d'immobilisation stipulée dans une promesse unilatérale de vente est due en cas de non-réalisation de la vente, sauf caractère excessif démontré. Le juge ne peut réduire cette indemnité sur le seul fondement de l'article 1103 du code civil, qui consacre la force obligatoire des contrats, sans preuve de son caractère manifestement excessif.

Faits clés

Promesse unilatérale de vente du 6 décembre 2022 pour un bien immobilier au prix de 507 000 euros
Indemnité d'immobilisation de 25 350 euros prévue en cas de non-réalisation
Conditions suspensives réalisées mais vente non réitérée
Sommation de payer l'indemnité le 22 août 2023
Appelante (société Urbana) demande la réduction de l'indemnité sur le fondement de l'article 1103 du code civil

Articles cités

article 1103 du code civil article 696 du code de procédure civile article 700 du code de procédure civile

Sommaire de la décision

1ère chambre - 02/07/2026 - n° 25/02427

Questions fréquentes

Qu'est-ce que l'indemnité d'immobilisation dans une promesse unilatérale de vente ?

L'indemnité d'immobilisation est une somme d'argent prévue dans la promesse de vente, versée par le bénéficiaire au promettant en cas de non-réalisation de la vente, à titre de dédommagement forfaitaire. Dans cette affaire, elle était de 25 350 euros pour un bien de 507 000 euros.

Le juge peut-il réduire le montant de l'indemnité d'immobilisation ?

Oui, mais seulement si le caractère excessif de l'indemnité est démontré. En l'espèce, la cour a estimé que la société Urbana n'avait pas prouvé ce caractère excessif, et a donc confirmé le paiement intégral de l'indemnité.

Sur quel fondement juridique peut-on demander la réduction de l'indemnité ?

La demande de réduction peut être fondée sur l'article 1103 du code civil (force obligatoire des contrats) ou sur la théorie de la clause pénale excessive. Dans cette décision, la cour a rejeté la demande car l'appelante n'a pas démontré le caractère excessif.

Que se passe-t-il si les conditions suspensives sont réalisées mais que la vente n'est pas réitérée ?

Le bénéficiaire doit payer l'indemnité d'immobilisation prévue au contrat, sauf si le contrat est caduc. En l'espèce, la vente n'a pas été réitérée malgré la réalisation des conditions suspensives, et l'indemnité était due.

Qu'est-ce que la force obligatoire des contrats ?

C'est le principe selon lequel les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits (article 1103 du code civil). Il impose le respect des stipulations contractuelles, sauf clause abusive ou excessive.

Puis-je contester une sommation de payer l'indemnité d'immobilisation ?

Oui, en saisissant le juge pour contester le bien-fondé de la demande ou le montant. Dans cette affaire, la société Urbana a contesté mais sans succès, faute de preuve du caractère excessif.

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