Cour d'appel, 8ème chambre, 8 juillet 2026 — n° 25/05721

PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance de référé rendue le 24 juin 2025 par le Président du Tribunal Judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne la SA Generali Iard, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens de l'instance d'appel, Condamne la SA Generali Iard, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SAS Hôtel d'Ainay la somme de 3'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT

* * * * EXPOSÉ DU LITIGE Par acte du 9 juillet 2021, M. [N] [J] et Mme [F] [Z] épouse [J] ont vendu à la SAS Hôtel d'[Adresse 3] un fonds de commerce d'hôtel exploité dans l'immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 3]. Cette cession comprenait notamment le droit, pour le temps restant à courir à compter de l'entrée en jouissance, des deux baux commerciaux qui avaient été consentis les 15 février et 1er mars 2021 respectivement par l'indivision [C] pour la location des lots n°14, 22 et 33 et par Mme [E] [O] pour la location des lots n°8 et 17. La société Hôtel d'Ainay a également repris le contrat d'assurance des locaux professionnels, initialement souscrit par les vendeurs auprès de la SA Generali Iard. En août 2022, la société Hôtel d'Ainay a constaté l'affaissement du plancher du 3ème étage de l'immeuble et après plusieurs expertises amiables réalisées par des cabinets mandatés, soit par le syndic de la copropriété, soit par la société Sada Assurances, assureur de la copropriété, soit par la société Generali, l'hôtel a fait l'objet d'une mesure de fermeture administrative par arrêté municipal du 23 novembre 2022. Saisi par la société Hôtel d'Ainay, le président du tribunal judiciaire de Lyon, statuant en référé, a par ordonnance du 23 novembre 2022, ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [X] [Y] au contradictoire de M. et Mme [J], vendeurs du fonds de commerce, de M. [C] représentant l'indivision [C] et de Mme [O], bailleurs, du syndicat des copropriétaires et de son assureur, la société Sada Assurances, ainsi que des deux sociétés exploitant la boulangerie «'[I]'» et l'épicerie «'U express'» situées au rez-de-chaussée de l'immeuble. Par un courrier de son conseil du 7 décembre 2022, la société Hôtel d'Ainay a demandé à la société Generali la mobilisation de sa garantie «'perte d'exploitation'». Sans réponse de son assureur, la société Hôtel d'Ainay a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 22 juillet 2023, a rendu les opérations d'expertises en cours communes et opposables aux sociétés Generali Iard et Mutuelles de l'Est, ancien assureur du syndicat des copropriétaires. Le juge des référés a en revanche débouté la société Hôtel d'Ainay de sa demande de provision au motif qu'elle se heurtait à des contestations sérieuses tenant aux exclusions de garantie opposées par la société Generali Iard. S'appuyant sur la note expertale n°2 aux termes de laquelle l'expert judiciaire indique ne pas avoir constaté de pourriture ou moisissure sur les poutres, la société Hôtel d'Ainay a de nouveau, par exploit du 12 août 2024, fait assigner en référé la société Generali Iard aux fins de condamnation à lui verser une somme provisionnelle de 102'200 €. Par ordonnance de référé contradictoire du 24 juin 2025, le président du Tribunal Judiciaire de Lyon a': Condamné la société Generali Iard à payer à la société Hôtel d'Ainay une provision à valoir sur l'indemnité pour pertes d'exploitation, d'un montant de 96'486 €, Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande indemnitaire provisionnelle, Condamné la société Generali iard aux dépens de la présente instance, Condamné la société Generali à payer à la société Hotel d'Ainay la somme de 1'500 €, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Par déclaration en date du 9 juillet 2025, la SA Generali Iard a relevé appel de cette décision en tous ses chefs et, par avis de fixation du 29 août 2025 pris en vertu des articles 906 et suivants du code de procédure civile, l'affaire a été fixée à bref délai. *** Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 18 mai 2026 (conclusions d'appel n°2), la SA Generali Iard demande à la cour': A titre principal : Réformer, infirmer, annuler la décision dont appel (ordonnance de référés du 24 juin [Immatriculation 1]/01623) en ce qu'elle a :

MOTIFS, Sur la demande de provision': La SA Generali Iard considère que la demande de provision se heurte à des contestations sérieuses, la première tenant au fait que les opérations d'expertise sont toujours en cours et qu'il convient d'attendre le dépôt du rapport définitif pour connaître les causes et origines des désordres. Elle souligne en effet que ne sont pas garantis les dommages et frais causés par des pourritures, moisissures et micro-organismes ou ceux consécutifs à une négligence grave ou à un défaut d'entretien. Elle oppose ensuite les stipulations de la police dès lors que, comme retenu par le juge des référés dans une première décision du 11 juillet 2023, la société Hôtel d'Ainay ne peut pas solliciter la garantie «'pertes d'exploitation'» à défaut pour ces pertes d'être consécutives à un dommage matériel garanti au titre de la garantie «'événements imprévus'». Elle rappelle que la police prévoit une exclusion de garantie pour les biens n'appartenant pas à l'assuré et elle considère que tel est le cas des dommages matériels affectant l'immeuble qui appartient, soit aux bailleurs s'agissant des parties privatives, soit au syndicat des copropriétaires s'agissant des parties communes. Elle critique la décision du premier juge ayant retenu que les embellissements et aménagements du locataire seraient affectés par les dommages litigieux alors que la société Hôtel d'Ainay ne justifie pas de la propriété desdits embellissements et aménagements, condition sine qua non de la garantie perte d'exploitation. Elle estime que le premier juge a ajouté aux stipulations contractuelles une interprétation qui relève du fond. Elle conteste que les aménagements et embellissements du locataire soient affectés par le sinistre, lequel touche la structure bois des planchers, soit des parties communes de l'immeuble appartenant à la copropriété. Elle considère que les travaux de réfection des embellissements et aménagements des locaux exploités par l'assuré ne sont que la conséquence des travaux de remise en état des parties communes et doivent dès lors être supportés par la copropriété. Au surplus, elle estime que les stipulations contractuelles ne permettent pas le versement d'une provision, aucune indemnité n'étant due en cas de cessation définitive, après sinistre, de l'activité. Elle affirme que le versement de l'indemnité suppose une reprise, au moins partielle, d'activité. A titre subsidiaire, elle discute le quantum de la provision réclamée, soit 280 € par jour dans la limite d'un an, par l'application de ses plafonds et franchises, soit une franchise de 5'711 € calculée sur l'indice FFB multiplié par cinq et une franchise de trois jours de carence (280 € X 3). La société Hôtel d'Ainay fait d'abord valoir que la garantie due par Generali n'est pas sérieusement contestable dans la mesure d'abord où les dommages subis résultent manifestement d'événement accidentel au sens de la police. Elle rappelle que la ville de [Localité 1] a constaté le 18 novembre 2022 un affaissement d'une partie du plancher de l'immeuble exploité et ordonné l'évacuation de l'hôtel et sa fermeture temporaire. Elle précise que les investigations ont objectivé un sous-dimensionnement des poutres et solivages composant les planchers de l'immeuble en plusieurs endroits de la structure, caractérisant un événement imprévu au sens de la police. Au demeurant, elle souligne que le dégât des eaux affectant le local buanderie permet également de mobilier la garantie de Generali. Elle considère que le seul fait que l'expertise soit en cours n'interdit pas de solliciter une provision et elle souligne que la pourriture initialement envisagée a été écartée par l'expert, lequel a également écarté tout défaut d'entretien. Elle souligne que la cause et l'origine du sinistre ont d'ores et déjà été mises en évidence par les opérations d'expertise, à savoir le sous-dimensionnement des poutres et solivages composant les différents planchers de l'immeuble. Elle conteste que les biens endommagés ne lui appartiennent pas, estimant que les affirmations de Generali sont contraires au contrat d'assurance qui garantit les pertes d'exploitation consécutives à un dommage matériel ayant donné lieu à indemnisation au titre de la garantie «'événements imprévus'», avec une exclusion concernant les biens n'appartenant pas à l'assuré qui ne concerne pas les aménagements et embellissements effectués par le locataire. Elle affirme que sont endommagés l'appareillage et l'installation électrique, les équipements sanitaires, les équipements des chambres, les revêtements de sol, les cloisons et les revêtements des murs et plafonds. Elle estime que ces dommages résultent du CCTP établis par Ciméo à la demande de l'expert pour déterminer les travaux de reprises nécessaires. Elle conteste que le premier juge se soit livré à une interprétation du contrat mais elle estime qu'il l'a simplement appliqué. Elle ajoute que s'agissant d'une clause d'exclusion de garantie, la charge de la preuve de son application incombe à Generali et que les baux prévoient que même si la propriété des embellissements réalisés par le locataire est attribuée au bailleur, le locataire renonce à tout recours contre le bailleur si ces embellissements sont endommagés. Elle précise qu'outre les embellissements et aménagements endommagés, s'ajoute l'obligation de mettre les locaux aux normes de sécurité contre les risques d'incendie et d'accessibilité. Elle souligne que le fait que la responsabilité soit celle de la copropriété puisque le sinistre trouve son origine dans les planchers de l'immeuble, cela ne fait pas disparaître la garantie due par Generali à qui il appartiendra d'exercer ses recours contre les tiers qu'elle estime responsable. Enfin, elle conteste que le versement d'une indemnité soit subordonné à une reprise d'activité, l'assureur ne démontrant pas l'exclusion de garantie qu'il invoque. Elle relève que la police prévoit que le versement d'acompte pour permettre à l'assuré de financer les dépenses nécessaires à la reprise d'activité. Elle souligne qu'elle fait tout son possible pour éviter une cessation définitive d'activité malgré l'attitude détestable de son assureur, précisant que les travaux de renforcement de l'immeuble sont désormais achevés et qu'elle est en train de chiffrer les travaux de second 'uvre nécessaires. Sur le quantum, elle fait sienne la motivation du premier jour selon laquelle les trois jours de carence ne doivent pas diminuer la garantie due mais uniquement décaler dans le temps le point de départ de la garantie. Elle souligne que le premier juge a déjà soustrait la franchise contractuelle. Sur ce, En vertu de l'article 835 du code de procédure civile, il peut être alloué en référé, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, le juge fixant discrétionnairement la somme qu'il convient d'allouer au requérant. En l'espèce, il résulte des conditions particulières de la police Multirisque «'100% Pro, artisans, commerçants, prestataires de services'» versés aux débats que, parmi les garanties souscrites par la société Hôtel d'Ainay, figurent notamment les garanties «'événements imprévus'» et «'soutien financiers'», cette dernière incluant les garanties «'pertes d'exploitation'» dans la limite de 216'028 € et «'valeur vénale du fonds de commerce'» dans la limite de 708'287 €. Les conditions générales de cette même police précisent, concernant la garantie «'événements imprévus'», qu'elle porte notamment sur les «'pertes d'exploitation consécutives si vous avez souscrit la garantie «'perte d'exploitation'»'», ce qui est donc le cas.