Cour d'appel, 1ere chambre section 1, 8 juillet 2026 — n° 25/03168

PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, et dans la limite de sa saisine, Confirme l'ordonnance rendue le 12 septembre 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, sauf en ce qu'il a condamné in solidum la SCCV [Localité 1] 1 et la SARL Subra [Localité 4] Sanitaire Technique à prendre en charge, au titre des dépens, les frais des procès-verbaux de commissaire de justice dressés les 15 novembre 2024 (pour 337,50 euros) et 28 avril 2025 (pour une somme figurant sur l'original de l'acte) ; Y ajoutant, Condamne la SCCV [Localité 1] 1 à consigner auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations (direction régionale d'Occitanie, sise à [Localité 2]) la somme de 17.460 euros, correspondant aux 5% du solde du prix de vente de la villa de Mme [L] [J], dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte du paiement de 500 euros par semaine de retard durant 6 mois ; Condamne in solidum la SCCV [Localité 1] 1 et la SARL Subra [Localité 4] Sanitaire Technique aux dépens de la procédure d'appel ; Condamne la SCCV [Localité 1] 1 à verser à Mme [L] [J] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ; Déboute la SCCV [Localité 1] 1 et la SARL Subra [Localité 4] Sanitaire Technique de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière La présidente La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse. .

EXPOSE DU LITIGE Suivant acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement reçu le 29 mars 2023 par Me [P] [Q], notaire associé à [Localité 5], la SCCV [Localité 1] 1 a cédé à Mme [L] [J] une villa sise [Adresse 5] à [Localité 1]. Aux termes d'un avenant en date du 9 juillet 2024, les parties ont convenu que certaines prestations ne seraient pas réalisées, telles que notamment la pose des revêtements de sol ainsi que la peinture des murs et plafonds, de sorte que le bien serait livré en état « brut » de finitions. La livraison est intervenue le 16 octobre 2024, assortie de nombreuses réserves dont notamment l'absence de la pompe à chaleur, du ballon d'eau chaude et des radiateurs. La pompe à chaleur a été installée et mise en service le 30 octobre 2024 par la SARL Subra [Localité 4] Sanitaire Technique (ci-après désignée la SARL Subra CST). Le lendemain, à la suite d'une fuite émanant de la pompe à chaleur, le rez-de-chaussée du logement de Mme [J] a été inondé. Mme [J] a sollicité les services du Cabinet d'expertise EAM² en la personne de M. [R] [U] qui, aux termes de son rapport en date du 9 novembre 2024, a prescrit le changement de l'ensemble de toutes les cloisons et doublages du rez-de-chaussée. Par acte du 7 janvier 2025, Mme [J] a fait assigner la SCCV [Localité 1] 1 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d'obtenir principalement l'octroi d'une provision en réparation de ses préjudices. Par acte du 26 février 2025, la SCCV [Localité 1] 1 a appelé en la cause la SARL Abc Architectures (maître d''uvre de l'opération) et la SARL Subra CST. Par ordonnance du 12 octobre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a : - au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà et vu l'urgence, - condamné la SCCV [Localité 1] 1 à payer à Mme [J] la somme provisionnelle de 46.401,81 euros à valoir sur l'indemnisation de ses préjudices matériels, de jouissance et moral ; - dit que la SARL Subra CST sera condamnée à relever et à garantir la SCCV [Localité 1] 1 de cette condamnation prononcée à son encontre à hauteur de la moitié du montant, soit la somme de 23.200,90 euros ; - condamné la SCCV [Localité 1] 1 à payer à Mme [J] la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SARL Subra CST à payer à la SCCV [Localité 1] 1 la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté toutes autres ou surplus de demandes, dont les demande d'expertise judiciaire, de restitution des 5 % du prix de vente et d'indemnités de retard ; - condamné in solidum la SCCV [Localité 1] 1 et la SARL Subra CST aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût de l'assignation ayant introduit la présente instance, ainsi que les frais des procès-verbaux du 15 novembre 2024 (pour 337,50 euros) et 28 avril 2025 (pour une somme figurant sur l'original de l'acte) ; - rappelé que l'exécution provisoire de ladite ordonnance est de droit. Pour statuer ainsi, le juge des référés a estimé qu'il ressortait des éléments versés aux débats que l'inondation engendrée par la fuite de la pompe à chaleur était à l'origine des moisissures visibles et étendues affectant les cloisons du rez-de-chaussée, de la fragilisation de celles-ci et de leur contamination par un excès d'humidité rendant nécessaire leur remplacement. Il a retenu le chiffrage présenté par Mme [J] dans la mesure où il ne faisait l'objet d'aucune contestation sérieuse. Il a en revanche écarté les demandes de Mme [J] au titre de la restitution du solde de 5% du prix dès lors que seule une consignation était prévue par le code de la construction et de l'habitation.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de provision Aux termes du premier alinéa de l'article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. La cour rappelle qu'il y a contestation sérieuse lorsque le juge est contraint de trancher une question de fond pour justifier la mesure sollicitée ou qu'il a à prendre parti sur les droits ou obligations revendiqués ou invoqués par le défendeur à l'action, ou qu'il lui apparaît que ces droits et obligations sont susceptibles de prospérer au fond. Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée et il appartient au juge des référés, s'il le lui est demandé, de rechercher si le montant de la provision demandée n'excède pas le montant non sérieusement contestable de l'obligation invoquée (Cass. Civ.(2e), 9 avril 2015, n°14-15.434). Sur les travaux réparatoires La preuve des faits juridiques peut être librement rapportée par la partie demanderesse à la provision. À ce titre, le juge peut fonder son appréciation sur un rapport d'expertise non-judiciaire réalisé à la demande de l'une des parties, dès lors que le contenu de ce document est corroboré par d'autres pièces, fussent-elles annexées au rapport, qui ne sont pas l''uvre de l'Expert (Cass. Com., 1er avril 2026, n°24-17.785). En l'espèce, il est constant que la pompe à chaleur installée le 30 octobre 2024 par la SARL Subra CST dans la villa objet de la vente en l'état futur d'achèvement conclue avec la SCCV [Localité 1] 1 a connu une fuite à l'origine d'une inondation du rez-de-chaussée. Les parties s'opposent sur l'importance des conséquences engendrées par cette inondation et, plus particulièrement, sur la nécessité de procéder au remplacement de l'ensemble des cloisons du rez-de-chaussée ayant été affectées à cette occasion. Or, comme l'a relevé le premier juge, si la SCCV [Localité 1] 1 et la SARL Subra CST contestent pareille nécessité, elles se contentent d'en dénier la pertinence tandis que la première sollicite reconventionnellement une mesure d'expertise judiciaire alors même que les désordres affectant le bien de Mme [J] lui ont été dénoncés à plusieurs reprises par cette dernière qui l'a en outre priée d'organiser une expertise amiable sans que la SCCV [Localité 1] 1 n'apporte de réponse à cette demande. Par ailleurs, il ressort des procès-verbaux de constat respectivement dressés le 15 novembre 2024 et le 28 avril 2025 (pièce n°7 et 15 - Mme [J]) par Me [W] [O], commissaire de justice à [Localité 2], que, d'une part, les cloisons du rez-de-chaussée du logement de Mme [J] sont affectées d'importantes traces de moisissures qui, encore présentes plusieurs mois après l'inondation, s'étendent en pied de ces dernières, y compris à proximité des radiateurs dont le fonctionnement régulier est démontré par les factures de consommation d'énergie produites par Mme [J] (pièce n°16), et que, d'autre part, la plupart de ces cloisons montrent d'importants signes de délitement (déformations, fissures) tandis que leur structure interne est elle-même fortement dégradée comme le confirme un sondage réalisé dans le hall d'entrée qui révèle en outre que le matériau installé consiste en des cloisons alvéolaires et non en des plaques de placoplâtre vissées sur des montants en aluminium destinés à en assurer la rigidité. À cet égard, la cour observe que le rapport d'expertise dont la SCCV [Localité 1] 1 et la SARL Subra CST contestent la pertinence comporte en annexe un document technique dont elles se prévalent en revanche toutes deux pour affirmer que le remplacement des cloisons n'est pas systématiquement nécessaire alors même qu'il ressort dudit document technique que s'agissant des « cloisons du type 'cloisons alvéolaires' : la réfection totale est inévitable. Il est recommandé de reconstruire les cloisons sur ossature métallique ». Dès lors la préconisation contenue dans le rapport d'expertise non-judiciaire, régulièrement versé au débat contradictoire par Mme [J], se trouve corroborée tant par cette notice technique, qui n'est pas l''uvre de M. [U], que par les constats démontrant de façon évidente l'importance des désordres dont sont affectées les cloisons du rez-de-chaussée. S'agissant du coût des travaux réparatoires, la SCCV [Localité 1] 1 conteste le montant avancé par Mme [J] sur la base de l'expertise réalisée par M. [U] en se prévalant du fait qu'au verso de cette même annexe technique figure un estimatif du prix au m² allant de 39 euros à 46 euros HT par m² en 2011, qu'elle estime représenter aujourd'hui un tarif compris en 2025 entre 39 et 60 m², alors que la somme sollicitée par Mme [J] correspond à un coût de 80 euros par m². Outre le fait que cette dernière somme doit s'entendre TTC puisque Mme [J] est assujettie au paiement de la TVA (au taux ordinaire de 20%), la SCCV [Localité 1] 1 ne produit aucun devis contraire permettant d'apporter une contestation sérieuse à la somme sollicitée au titre des travaux réparatoires et ne peut utilement s'en justifier par le fait que Mme [J] lui aurait refusé l'accès à son logement (ce qu'elle ne démontre pas) tandis qu'en tout état de cause, promoteur-constructeur de la villa, elle dispose des plans détaillés de celle-ci lui permettant de faire aisément réaliser un chiffrage par une entreprise de cloisons sèches. La SARL Subra CST, quant à elle, conteste uniquement le principe du remplacement des cloisons en produisant une « attestation sur l'honneur » à l'entête de la SAS Gomes Joaquim (laquelle ne comporte aucune date, ni signature) mais ne discute pas du montant sollicité. Il résulte de l'ensemble de ces considérations que la nécessité de procéder au remplacement des cloisons du rez-de-chaussée de la villa de Mme [J] à hauteur de la somme réclamée n'est pas sérieusement contestable. L'ordonnance sera par conséquent confirmée en ce qu'elle a condamné la SCCV [Localité 1] 1 à verser à Mme [J] la somme provisionnelle de 32.544 euros au titre des travaux réparatoires suite au dégât des eaux causé par la fuite de la pompe à chaleur. Il en ira de même s'agissant de la provision de 1.322,60 euros, accordée au titre des travaux réalisés par ses soins en amont du dégât des eaux (remise en état des joints placo et mur béton) dans la mesure où cette somme n'est pas contestée et qu'il apparaît suffisamment évident qu'elle correspond à des dépenses dont l'utilité a été mise à néant par le sinistre. Sur les préjudices consécutifs Mme [J] justifie du paiement de la somme de 515,46 euros au titre des factures d'électricité (pièce n°16) couvrant la période du 23 novembre 2024 au 22 novembre 2025. Il ne peut être sérieusement opposé que cette dépense ne serait pas anormale parce que le niveau de chauffage de la villa de Mme [J] correspond à une température ordinaire de 19° alors même que, ne pouvant y résider en raison des conséquences du dégâts des eaux, elle est malgré tout obligée d'en assurer le chauffage régulier afin d'assécher les cloisons.