Cour d'appel, chambre 1 section 1, 9 juillet 2026 — n° 23/00674

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 14] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Samuel Vitse, président de chambre [F] Billières, conseiller Céline Miller, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 9 juillet 2026 après prorogation du délibéré en date du 5 mars 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 17 novembre 2025 **** Par acte sous seing privé du 28 juin 2018, la société civile immobilière Ma [K] (la société Ma [K]) a conclu avec M. [P] [J] [X] et son épouse, Mme [F] [Z] (les époux [J] [X]), par l'intermédiaire de la société par actions simplifiée Agence Mortier (la société Agence Mortier), une promesse de vente portant sur un appartement de type 2 situé au 2ème étage de la [Adresse 8], moyennant un prix de 148 000 euros, outre des provisions de frais d'acte d'achat ainsi que des honoraires de négociation, respectivement de 12 200 et 9 000 euros. Les acquéreurs ont indiqué ne pas recourir à un prêt pour financer l'acquisition. Malgré une mise en demeure du 8 avril 2021, la société Ma [K] n'a pas réitéré la vente par acte authentique. Par acte du 22 juin 2021, les époux [J] [X] ont fait assigner la société Ma [K] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de voir déclarer la vente parfaite puis, par acte du 29 octobre 2021, cette société a fait assigner la société Agence Mortier en intervention forcée. Les deux affaires ont été jointes. [P] [J] [X] étant décédé le 4 mars 2022, ses enfants et héritiers, Mme [O] [J] [X], MM. [W] et [T] [J] [X], sont intervenus volontairement à l'instance. M. [H] [U], associé majoritaire de la société Ma [K] est également intervenu volontairement. Par jugement du 10 janvier 2023, le tribunal a : - débouté la société Ma [K] et M. [H] [U] de leur fin de non-recevoir tirée de l'article 30, 5°, du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, - débouté la société Ma [K] et M. [U] de leur demande tendant à l'annulation de la promesse de vente du 28 juin 2018 et du mandat de vente, - dit que le jugement valait vente et titre de propriété au profit de Mme [F] [J] [X], s'agissant de l'appartement situé au 2ème étage de la [Adresse 9] érigée sur une parcelle de terrain cadastrée AS [Cadastre 1], au [Adresse 10] à [Localité 9], formant le lot n°10, une cave D2 formant le lot n°42, et un parking formant le lot n°90, ainsi que des parties communes y attachées, - dit qu'il appartiendrait à Mme [F] [J] [X] de publier l'assignation au service de la publicité foncière, - condamné la société Ma [K] à payer à Mme [F] [J] [X] la somme de 2 500 euros au titre de la clause pénale, - débouté la société Ma [K] de sa demande de garantie à l'encontre de la société Mortier, - débouté Mme [F] [J] [X] de sa demande au titre des frais irrépétibles, - débouté la société Ma [K] de sa demande au titre des frais irrépétibles, - condamné la société Ma [K] à payer à la société Mortier la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles, - condamné la société Ma [K] aux dépens, avec faculté pour [Etablissement 1] de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision, - débouté Mme [F] [J] [X] de sa demande tendant à dire que les frais de publication au service de la publicité foncière font partie des dépens, - écarté l'exécution provisoire. La société Ma [K] et M. [U] ont interjeté appel de ce jugement et, aux termes de leurs dernières conclusions remises le 3 mai 2023, demandent à la cour, au visa des articles 16 et 1844-10 du code civil, de juger l'appel recevable et bien fondé, d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur demande de nullité de la promesse de vente et du mandat pour vendre et en ce qu'il a dit que le jugement valait vente au profit des consorts [J] [X], et statuant à nouveau, de : - juger nulle la promesse de vente, - juger nul le mandat de vente,

MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il sera observé que si la société Ma [K] et M. [U] ont interjeté appel de la décision entreprise dans l'ensemble de ses dispositions, ils ne la contestent plus, dans leurs dernières écritures, en ce qu'elle les a déboutés de leur fin de non-recevoir tirée de l'article 30, 5° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955. Cette disposition ne sera donc pas évoquée, la cour n'en étant pas saisie. Sur la demande tendant au constat de la perfection de la vente La société Ma [K] et M. [U] soutiennent que la gérante alors en fonction de la société Ma [K] a outrepassé ses pouvoirs en régularisant le mandat et la promesse de vente dès lors qu'elle n'y avait pas été régulièrement autorisée par la majorité des associés. Ils font valoir à cet égard que les deux procès-verbaux d'assemblée générale du 4 avril 2016 ont été signés, pour l'un, par la gérante et associée minoritaire pour détenir trois parts sur les dix composant le capital social et, pour l'autre, par une seule des deux indivisaires détenant les sept parts restantes dans le cadre d'une indivision successorale, sans mandat de représentation légal, judiciaire ou conventionnel de l'indivision. Ils ajoutent que M. [U], deuxième indivisaire, n'a jamais été convoqué à l'assemblée générale et n'a donc pas accepté la mise en vente du bien ; qu'il s'est par la suite opposé à la régularisation d'un nouveau procès-verbal à la demande du notaire le 10 août 2018 en raison de l'état de cessation des paiements de la société Ma [K] au jour du compromis. Ils concluent que la délibération du 4 avril 2016 est nulle et soutiennent qu'ils ont bien qualité à solliciter la nullité subséquente du mandat de vente et de la vente, qui est une nullité relative. Ils ajoutent que tant l'agence Mortier que les consorts [J] [X] avaient parfaitement conscience de la nécessité d'une autorisation de l'assemblée des associés laquelle, bien qu'irrégulière, est stipulée dans les actes litigieux, et qu'ils ne peuvent dès lors prétendre que la gérante pouvait, seule, engager la société à raison de la généralité de l'objet social. Les consorts [J] [X] se fondent quant à eux sur les dispositions de l'article 1849 du code civil, dont il résulte que dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social et que les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers, pour soutenir que la gérante de la société Ma [K] a valablement engagé cette société à leur vendre l'immeuble, quand bien même elle aurait outrepassé les pouvoirs que lui conféraient les statuts, dès lors que la vente litigieuse entre bien dans l'objet social de la société venderesse. Sur ce Il résulte de l'article 1128 du code civil que la capacité de contracter des parties est nécessaire à la validité d'un contrat. En vertu des articles 1145 et 1147 du même code, la capacité des personnes morales est limitée par les règles applicables à chacune d'entre elles et l'incapacité de contracter est une cause de nullité relative. Aux termes de l'article 1849 du code civil, dans les rapports avec les tiers, le gérant [de société civile] engage la société par les actes entrant dans l'objet social. (...) Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers. Il est constant que les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers, sans qu'il importe qu'ils en aient eu connaissance ou non (3ème civ., 24 janv. 2001, pourvoi n°99-12.841, publié). Il s'ensuit qu'à l'égard des tiers, le gérant peut accomplir tous les actes se rattachant à l'objet social, c'est-à-dire au domaine d'activité de la société tel que défini par les statuts, quelles que soient leur nature et leur importance et que la société est engagée vis-à-vis des tiers même pour les actes du gérant outrepassant les pouvoirs qui lui sont reconnus par les statuts, à condition que ces actes entrent dans l'objet social statutaire. L'article 1583 du même code dispose par ailleurs que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. L'article 1589 ajoute que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. En l'espèce, il résulte de l'article 2 des statuts de la société Ma [K] enregistrés le 27 novembre 1996 que celle-ci a pour objet l'achat, la vente, la location et la gestion de tous immeubles, dont en particulier celui sis à [Localité 10] (Pas-de-[Localité 11]), [Adresse 11], et toutes opérations financières mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d'en favoriser la réalisation, à condition toutefois d'en respecter le caractère civil. L'article 7 des statuts dispose que le capital social, fixé à la somme de 1 000 francs, est divisé en dix parts égales de 100 francs chacune, dont trois sont détenues par Mme [E] [Y] et sept par Mme [I] [L]. L'article 13 de ces statuts précise que la société est administrée par un ou plusieurs gérants, personnes physiques ou non, choisis par les associés, sans ou avec limitation de la durée de leur mandat. L'article 14 des statuts, détaillant les pouvoirs des gérants, stipule que : 'Dans les rapports entre associés, les gérants peuvent accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société. En cas de pluralité de gérants, ceux-ci exercent séparément ces pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chaque gérant de s'opposer à une opération avant qu'elle ne soit conclue. Toutefois, dans les rapports entre associés et sans que cette clause puisse être opposée aux tiers ou invoquée par eux, il est convenu que les gérants ne pourront, sans y être autorisés préalablement par une décision des associés représentant plus de la moitié du capital social, effectuer les actes et opérations suivants : contracter des emprunts, autres que bancaires, effectuer des achats, échanges et ventes d'immeubles, constituer des hypothèques ou des nantissements (...). Dans les rapports avec les tiers, les gérants engagent la société par des actes entrants dans l'objet social. Les gérants peuvent, en tenant compte des dispositions du paragraphe précédent, constituer hypothèque ou toute autre sûreté réelle sur sur les biens de la société ou déléguer leurs pouvoirs à toute personne, même par acte sous seing privé.' (Passages soulignés par la cour) Il s'évince des articles 2 et 14 susvisés que si, dans les rapports entre associés, le gérant doit être autorisé, par une décision préalable des associés représentant plus de la moitié du capital social, à vendre un immeuble social, cette clause n'est pas opposable aux tiers et que dans les rapports avec ces derniers, le gérant engage valablement la société par des actes de vente immobilière portant notamment sur l'immeuble sis [Adresse 12] (Pas-de-[Localité 11]), [Adresse 11], sans qu'il puisse être opposé aux tiers l'absence de décision préalable des associés dans les termes précités. Il n'est pas contesté qu'au moment de la promesse de vente litigieuse, Mme [E] [Y], par ailleurs associée minoritaire, était seule gérante de la société Ma [K]. Il résulte de la promesse de vente du 28 juin 2018 conclue entre la société Ma [K] et les époux [S] [X] que la première y était représentée par Mme [E] [Y], gérante, dont il est indiqué qu'elle avait reçu tout pouvoir conformément au procès-verbal de l'assemblée générale du 4 avril 2018. Ledit procès-verbal est produit en deux exemplaires distincts par les appelants, dont un signé de Mme [Y], associée à hauteur de trois parts en pleine propriété, et l'autre de Mme [R] [U], propriétaire indivise avec M. [H] [U], en leur qualité d'héritiers de [I] [L], décédée, de sept parts en pleine propriété.