Cour d'appel, chambre 2 section 1, 9 juillet 2026 — n° 25/05624

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

**** EXPOSE DES FAITS ET DU LITIGE Par acte sous seing privé du 21 mai 2013, la société du Centre commercial du triangle des gares a donné bail à la société CDG, des locaux commerciaux situés dans le centre commercial [Adresse 5], ayant pour objet l'exploitation d'une salle de sport, pour une durée de dix années à compter du 31 août 2013, moyennant un loyer annuel de base de 59 220 euros hors taxes et hors charges et un loyer variable additionnel. Le bail stipule un article 26.4 « Arbitrage » (art. 26.4 ' T.II) ainsi rédigé : « Par exception au recours aux instances judiciaires, tout différend éventuel portant sur le renouvellement ou le refus de renouvellement du Bail, ce qui inclut la fixation du loyer de renouvellement, la fixation des indemnités d'éviction et la fixation des indemnités d'occupation, sera, de convention expresse entre les parties, réglé par voie d'arbitrage dans les conditions ci-après. » Par acte extrajudiciaire en date du 30 mars 2023, la société du Centre commercial du triangle des gares a donné congé à la société CDG avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2023, moyennant un loyer annuel de 200 000 euros HT/HC. Par jugement du tribunal de commerce de Lille du 30 mai 2023, la société CDG a été placée en redressement judiciaire, la SELAS BMA administrateurs judiciaires, prise en la personne de Maître [H] [A], étant désignée en qualité d'administrateur judiciaire et la SCP BTSG, prise en la personne de Maître [G] [C], étant désignée en qualité de mandataire judiciaire. La bailleresse a déclaré une créance de loyers admise à hauteur de 158 879, 23 euros par le juge commissaire. Par courrier en date du 18 juillet 2023, la société CDG a accepté le principe de renouvellement à compter du 1er septembre 2023 pour une durée de neuf années mais a proposé un loyer annuel de base de 65 811,60 euros HT/HC/an. Les parties n'ont pas réussi à trouver un accord à l'amiable pour la fixation du loyer du bail renouvelé. Par mémoire en fixation du loyer notifié le 30 juillet 2024, la société CDG a fait connaître son intention de voir fixer le loyer de base à la somme annuelle de 48 450 euros HT et HC à effet au 1er septembre 2023, puis la société CDG, la SELAS BMA Administrateurs judiciaires et la SCP BTSG, ès qualités, ont fait assigner la société [Adresse 1] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lille par acte du 9 octobre 2024. En parallèle, par jugement du 8 octobre 2024, le tribunal de Lille a arrêté le plan de redressement de la société CDG et désigné en qualité de commissaire à l'exécution du plan la SELAS BMA administrateurs judiciaires, prise en la personne de Me [A]. Par jugement rendu le 6 octobre 2025, le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Lille a notamment statué en ces termes : - écarte la clause compromissoire stipulée à l'article 26.4 du bail conclu entre la SASU CDG et la SCI Société du centre commercial du Triangle des gares le 21 mai 2013 ; - rejette l'exception d'incompétence soulevée par la société du centre commercial du [Adresse 6] ; - ordonne avant dire droit une expertise et commis M. [W] pour y procéder : - fixe le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ; - sursoit à statuer sur les autres demandes ; - dit que l'affaire sera retirée du rôle et qu'il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l'expertise ; - réserve les dépens ; - rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Par déclaration faite au greffe le 13 novembre 2025, la société [Adresse 1] a interjeté appel du jugement du 6 octobre 2025, aux fins d'infirmation, intimant les sociétés CDG et BMA administrateurs judiciaires, en qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement de la SASU CDG, déférant à la cour l'intégralité de ses chefs.

MOTIFS DE L'ARRÊT Sur la compétence du juge des loyers commerciaux L'article 1448 du code de procédure civile dispose que « lorsqu'un litige relevant d'une convention d'arbitrage est porté devant une juridiction de l'Etat, celle-ci se déclare incompétente sauf si le tribunal arbitral n'est pas encore saisi et si la convention d'arbitrage est manifestement nulle ou manifestement inapplicable. La juridiction de l'Etat ne peut relever d'office son incompétence. Toute stipulation contraire au présent article est réputée non écrite. » Selon les articles 2059 et 2060 du code civil, « Toutes personnes peuvent compromettre sur les droits dont elles ont la libre disposition » et « On ne peut compromettre sur les questions d'état et de capacité des personnes, sur celles relatives au divorce et à la séparation de corps ou sur les contestations intéressant les collectivités publiques et les établissements publics et plus généralement dans toutes les matières qui intéressent l'ordre public (') . » Par ailleurs, en vertu de l'article R.211-4 du code de l'organisation judiciaire, «I. ' En matière civile, les tribunaux judiciaires spécialement désignés sur le fondement de l'article L. 211-9-3 connaissent seuls, dans l'ensemble du département ou, dans les conditions prévues au III de l'article L. 211-9-3, dans deux départements, de l'une ou plusieurs des compétences suivantes : ('.) 2° Des actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce ; (') » Et selon l'article R.145-23 du code du commerce, « Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble. » Enfin, selon l'article L.145-15 du même code, sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L.145-37 à L.145-41 premier alinéa de l'article L.145-42 et des articles L.145-47 à L.145-54. En outre, il convient de rappeler qu'en droit, les articles 145-33 et 145-34 du code de commerce relatifs au prix du bail renouvelé, qui à la différence de l'article L. 145-37 à L. 145-39 du code de commerce ne sont pas visé par l'article 145-15, ne sont pas d'ordre public. Ainsi, les parties peuvent y déroger, et choisir, d'un commun accord de déterminer à l'avance par une stipulation du bail commercial les conditions de fixation du prix du bail renouvelé (3e Civ., 10 mars 2004, pourvoi n° 02-14.998, Bulletin civil 2004, III, n° 52). Elles peuvent également s'accorder sur la fixation du loyer par expertise (3e Civ., 24 octobre 1979, Bull 189, pourvoi 78-11.107 ; 3e Civ., 5 février 1997, Bull 30, pourvoi 95-13.158). En l'espèce, le bail stipule dans son article 26.4 que « Par exception au recours aux instances judiciaires, tout différend éventuel portant sur le renouvellement ou le refus de renouvellement du Bail, ce qui inclut la fixation du loyer de renouvellement, la fixation des indemnités d'éviction et la fixation des indemnités d'occupation, sera, de convention expresse entre les parties, réglé par voie d'arbitrage dans les conditions ci-après. » Il ressort donc de cette clause que les parties ont entendu déroger contractuellement aux règles relatives à la fixation du loyer de renouvellement, en ce compris la compétence du juge des loyers, règles qui ne sont pas d'ordre public. Sur ce point, l'arrêt rendu par la Cour de cassation le 10 juin 1971 (3e Civ., 10 juin 1971, pourvoi n° 70-12.678, publié) opposé par la société locataire qui porte sur une demande de révision du prix du loyer et sur l'absence de signification de mémoire préalable notamment est sans incidence sur le présent litige qui porte sur une demande de fixation du prix du bail renouvelé, les dispositions relatives à la fixation du loyer révisé et du loyer renouvelé étant différentes. Les autres litiges évoqués par les intimées ont trait à la compétence territoriale du juge des référé soulevée par le tribunal judiciaire de Paris qui avait écarté, dans des litiges en matière de clause résolutoire ou de demande de paiement provisionnel, une clause stipulée dans un bail commercial lui attribuant compétence, nonobstant le lieu de situation de l'immeuble, ordonnances qui ont, depuis, été réformées par la cour d'appel de Paris, et ne sont pas transposables au cas d'espèce, de même que les autres arrêts ou jugements cités. Cette disposition du bail n'est en outre pas manifestement nulle ou inapplicable . Enfin, en matière civile la CEDH juge que les parties à un litige sont libres de soustraire aux juridictions ordinaires certains différends pouvant naître de l'exécution d'un contrat, retenant qu'en souscrivant à une clause d'arbitrage, les parties renoncent à certains droits garantis par la Convention, cette renonciation ne se heurtant pas à celle-ci pourvu qu'elle soit libre, licite et sans équivoque (CEDH, Tabbane c. Suisse 1er mars 2016, n°41069/12). Or, au cas d'espèce, les parties ont renoncé à recourir au juge des loyers commerciaux pour voir fixer le montant du loyer renouvelé dans le cadre de l'exécution du contrat de bail commercial, cette renonciation étant libre, licite, expresse et non équivoque, la société CDG ne prétendant nullement avoir agi sous la contrainte en signant le contrat de bail stipulant cette clause de manière claire et apparente. Au demeurant, la société CDG a pu saisir le juge des loyers commerciaux, de sorte qu'il n'a pas été porté atteinte à son droit d'accès à un tribunal. Les intimées soutiennent encore qu'en l'absence de litige, la clause compromissoire n'a pas vocation à s'appliquer. Sur ce point, si l'article 1442 du code de procédure civile dispose que « (') La clause compromissoire est la convention par laquelle les parties à un ou plusieurs contrats s'engagent à soumettre à l'arbitrage les litiges qui pourraient naître relativement à ce ou à ces contrats », force est de constater que l'absence d'accord entre les parties quant au montant du loyer renouvelé, après l'échec d'une médiation, caractérise l'existence d'un litige sur ce point. En conséquence, il convient de retenir que la clause compromissoire ainsi librement stipulée doit recevoir application, le juge des loyers étant incompétent, d'infirmer l'ordonnance déférée de ce chef et d'inviter les parties à mieux se pourvoir, conformément à l'article 81 du code de procédure civile. Sur le sort de la mesure d'expertise Dans la mesure, où en vertu de la clause compromissoire, le juge des loyers n'était pas compétent pour examiner le litige, il convient d'infirmer l'ordonnance en ce qu'il a été procédé à la désignation d'un expert afin de donner son avis sur la valeur locative des lieux louée, telle que définie dans le contrat de bail. En outre, si en vertu de l'article 1449 du code de procédure civile et contrairement à ce que soutiennent les intimés, « L'existence d'une convention d'arbitrage ne fait pas obstacle, tant que le tribunal arbitral n'est pas constitué, à ce qu'une partie saisisse une juridiction de l'Etat aux fins d'obtenir une mesure d'instruction ou une mesure provisoire ou conservatoire.