Cour d'appel, pôle 4 - chambre 1, 10 juillet 2026 — n° 24/12205

* * * FAITS ET PROCÉDURE Par acte authentique en date du 23 juillet 2021, la SARL [T] a consenti une promesse unilatérale de vente à Messieurs [D] et [O] [C], associés d'une SCI en formation dénommée PK 66 agissant au nom et pour le compte de celle-ci, portant sur une maison individuelle à usage d'habitation située à [Adresse 3], moyennant le prix de 550.000 euros composée de: - au sous-sol : cinq caves, - au rez-de-chaussée : deux garages, un dégagement, deux appartements comprenant chacun un séjour-cuisine, une salle de bains avec wc et une chambre, - au premier étage : deux appartements comprenant chacun un séjour-cuisine, une salle de bains avec Wc et une chambre, - dans les combles aménagés : un séjour, une cuisine, une salle de bains, wc, trois chambres. 15 places de parkings extérieurs. La promesse contenait plusieurs conditions suspensives, dont celle d'obtention d'un prêt immobilier par la SCI PK 66 d'un montant de 514.480 euros au taux d'intérêt nominal maximum de 1,5% remboursable sur une durée maximale de 25 ans, avant le 9 octobre 2021, prévoyait par ailleurs une indemnité d'immobilisation d'un montant de 55.000 euros, et stipulait enfin que le délai d'option expirait le 30 novembre 2021. Par courrier en date du 1er février 2022, le notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique de vente, constatant la caducité de la promesse, a adressé aux associés de la SCI PK 66 et à la SCI PK 66 une demande de règlement de l'indemnité d'immobilisation. Par courrier recommandé en date du 15 mars 2022, la société [T] a mis en demeure, en vain, la SCI PK 66 de procéder audit règlement. Par acte extrajudiciaire en date du 22 avril 2022, la société [T] a fait assigner la SCI PK 66 devant le tribunal judiciaire de Melun en paiement de l'indemnité d'immobilisation. Par jugement en date du 11 juin 2024, le tribunal judiciaire de Melun a statué comme suit : DEBOUTE la SARL [T] de l'ensemble de ses demandes ; REJETTE les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile; CONDAMNE la SARL [T] aux dépens ; ECARTE l'exécution provisoire de droit ; DÉBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires. La SARL [T] a relevé appel par déclaration du 2 juillet 2024. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions du 6 septembre 2024 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la SARL [T] demande à la cour de : Vu les articles 1103 et 1217 du code civil, Vu l'article 1304-3 alinéa 1 du code civil, INFIRMER le jugement rendu le 11 juin 2024 par le Tribunal Judiciaire de MELUN en ce qu'il a débouté la SARL [T] de l'ensemble de ses demandes, L'Y REFORMANT, CONDAMNER la SCI PK 66 à régler à la SARL [T] la somme de 55.000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 1 er février 2022, CONDAMNER la SCI PK 66 à régler à la SARL [T] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER la SCI PK 66 aux entiers dépens dont distraction à Me Stéphanie THIERRY-LEUFROY, avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions du 25 novembre 2024 auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la SCI PK 66 demande de : A TITRE PRINCIPAL, DECLARER mal fondé l'appel de la SARL [T] à l'encontre de la décision rendue le 11 juin 2024 par le Tribunal judicaire de Melun ; Par conséquent, CONFIRMER la décision déférée en toutes ses dispositions, DEBOUTER la SARL [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions, Y ajoutant, CONDAMNER la SARL [T] à payer à la SCI PK 66 la somme de 3600 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER la SARL [T] aux entiers dépens de l'instance ; A TITRE SUBSIDIAIRE, DECLARER recevable et bien fondé la S…

MOTIFS DE L'ARRÊT 1 - Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'immobilisation Pour débouter la SARL [T] de sa demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation, la tribunal a retenu que si la condition suspensive d'obtention d'un prêt devait être réputée accomplie dès lors que la SCI PK 66 ne justifiait pas du respect des obligations contractuelles lui incombant faute d'avoir produit les justificatifs utiles et contractuellement prévus, la SARL [T] ne justifiait pas non plus de la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente, soit celle tenant à l'absence de servitude révélée par le titre de propriété antérieur et celle tenant à la résiliation du bail emphytéotique conclu le 22 juillet 2016 entre la société [T] et la SCI LE PETIT PAVE, avant la réitération par acte authentique. A l'appui de sa demande d'infirmation du jugement, la SARL [T] fait valoir que si le tribunal a fait une juste analyse quant à l'imputabilité à la SCI PK 66 de l'absence de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un financement, il a en revanche fait une interprétation originale de la condition suspensive relative à l'absence de révélation par les titres antérieurs de servitude de nature à nuire au droit de propriété, laquelle a pour seul but d'éviter que le bénéficiaire se retrouve propriétaire d'un bien sur lequel il ignorait l'existence de servitudes ; qu'en l'espèce, le bénéficiaire connaissait parfaitement l'existence des deux servitudes par la simple lecture de la promesse de vente du 23 juillet 2021 comportant un paragraphe sur les servitudes existant sur les biens vendus faisant référence à une note annexée à l'acte. Elle soutient par ailleurs que l'attestation qu'elle a produit émanant du gérant de la SCI LE PETIT PAVE, emphytéote, constitue un engagement de résiliation du bail et une acceptation de cette résiliation pour le jour de la signature définitive de la vente, de sorte que c'est à tort que le tribunal a estimé qu'elle ne suffisait pas à démontrer que le bail était effectivement résilié entre les parties avant la réitération de la promesse. La SCI PK 66 soutient que contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, Messieurs [C] ont justifié avoir sollicité un courtier qui a refusé de soumettre le dossier à des organismes de crédit, le jugeant insuffisamment solide financièrement, puis trois organismes bancaires, la Société générale et le Crédit mutuel, de qui ils n'avaient pas encore de retour à la date du 9 octobre 2021, et le CIC ; que les caractéristiques du financement sollicité étaient conformes à la promesse, Les caractéristiques du prêt demandé sont conformes aux préconisations de la promesse comme en témoigne la simulation adressée par le Crédit mutuel, et qu'ils n'ont pu justifier d'un refus de prêt pour les autres deux organismes avant le 9 octobre 2021, n'ayant pas réussi à obtenir de réponse de ceux-ci. Sur la condition suspensive relative à la servitude, elle fait valoir qu'il résulte de la pièce adverse n°8, produite pour la première fois au cours de la procédure de première instance, le 21 février 2023, à la suite d'une sommation de communiquer que le bien immobilier, objet de la promesse de vente, était grevé d'une servitude administrative extrêmement contraignante au profit de l'Etat puisque le fond voisin appartenant à la SNCF bénéficiait sur le fond cédé non seulement d'une servitude de clôture défensive au bénéfice de la SNCF qui devait être entretenue aux frais exclusifs du propriétaire du fonds servant mais également d'une servitude de passage et d'entretien d'une canalisation sur tout le long du terrain, laquelle était de nature à mettre en cause la destination que le bénéficiaire envisageait de donner à l'immeuble, à savoir l'habitation mais également le stationnement sur le terrain, et dont la venderesse n'avait jamais fait état durant les pourparlers ; que le notaire, ayant découvert l'existence de cette servitude lorsqu'il a rédigé la promesse, a pris la précaution d'insérer une condition suspensive tenant à l'absence de servitude, laquelle n'a pas été levée. Enfin, elle estime que la seule pièce produite par le promettant pour démontrer la réalisation de la condition suspensive tenant à la résiliation du bail emphytéotique est un document prétendument établi le 20 juillet 2021 mais communiqué pour la première fois le 10 mars 2023, au cours de la procédure de première instance mais non joint à l'assignation, et dont la valeur probante est sujette à caution, le gérant de la SCI PETIT PAVE et le gérant de la SARL [T] portant le même nom de famille « [E] », et les parties employant le futur, preuve que le bail n'est pas résilié. Réponse de la cour Il résulte des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, qu'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise. L'article 1304 du code civil dispose quant à lui que l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain.

PAR CES MOTIFS LA COUR, CONFIRME en ses dispositions soumises à la cour le jugement du tribunal judiciaire de Melun en date du 11 juin 2024 ; Y AJOUTANT, CONDAMNE la SARL [T] aux dépens d'appel dont distraction à Me Stéphanie THIERRY-LEUFROY, avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SARL [T] à payer à la SCI PK 66 la somme de 3.600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SARL [T] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE ,