Cour d'appel, pôle 4 - chambre 1, 10 juillet 2026 — n° 24/07614

* * * FAITS ET PROCÉDURE Par acte authentique en date du 13 mars 2021, M. [J] [Y] et Mme [X] [R] épouse [Y] ont acquis de M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 6] (77) Soutenant avoir constaté la présence de punaises de lits au sein du bien récemment acquis, les époux [Y] ont, par courrier recommandé en date du 7 avril 2021 mis en demeure les époux [B] de procéder à la régularisation des désordres dans un délai de huit jours, puis les ont fait assigner, par acte d'huissier du 22 septembre 2021, devant le tribunal judiciaire de Fontainebleau afin d'obtenir la restitution d'une partie du prix de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés ainsi que le remboursement des frais exposés pour éradiquer les punaises de lit. Par jugement en date du 20 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Fontainebleau a : - condamné M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] à payer à M. [J] [Y] et Mme [X] [R] la somme de 10.500 euros (dix mille cinq cent euros) en réduction du prix d'acquisition du bien sis [Adresse 2] à [Localité 6] (77) ; - condamné M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] à payer à M. [J] [Y] et Mme [X] [R] la somme de 24.956, 26 euros (vingt-quatre mille neuf cent cinquante-six euros vingt-six centimes) au titre des dommages et intérêts, ainsi répartis : - 16.956,26 euros au titre des frais engagés - 8.000 euros au titre du trouble de jouissance; - dit que de cette somme sera déduite la provision de 8 000 euros allouée par l'ordonnance de référé du 20 juillet 2021 pour autant qu'elle ait été payée par les époux [B] ; - condamné M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] à payer à M. [J] [Y] et Mme [X] [R] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] de leur demande d'expertise ; - débouté M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] aux entiers dépens ; - ordonné l'exécution provisoire de la décision. Les époux [B] ont relevé appel par déclaration du 5 avril 2024. PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de leurs dernières conclusions du 17 février 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. et Mme [B] demandent à la cour de : -In rmer le jugement du tribunal judiciaire de Fontainebleau rendu le 20 septembre 2023 et en ce qu'il les a condamnés à payer la somme de 10.500 euros au titre de la réduction du prix de vente de l'immeuble, 8.000 euros au titre du trouble de jouissance et 16.957 euros au titre des frais engagés; En conséquence; -Rejeter les demandes des époux [Y] au titre de la réduction du prix de vente de l'immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 7]; -Rejeter les demandes des époux [Y] au titre des dommages et intérêts en compensation des frais engagés d'un montant de 16.956,29 euros; -Rejeter la demande des époux [Y] au titre du trouble de jouissance, d'un montant de 8000 euros; Subsidiairement -Accorder aux consorts [Y] la somme de 2399,10 euros au titre des frais engagés pour le traitement de l'infestation de l'appartement; 2.Condamner les époux [Y] à payer la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens de la procédure. Aux termes de leurs dernières conclusions du 17 février 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, les époux [Y] demandent de : -CONFIRMER le jugement rendu le 20 septembre 2023 en ce qu'il a condamné les époux [B] à leur payer les sommes de 16.956,26 € au titre des frais engagés ; -INFIRMER le jugement rendu le 20 septembre 2023 en ce qu'il a limité à 10.500 € le montant de la somme due au titre de la réduction du prix de vente, et à 8.000 € les dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissanc…

MOTIFS DE L'ARRÊT Pour retenir l'existence d'un vice caché au sens des dispositions de l'article 1641 du code civil et condamner les vendeurs à payer à titre de réduction du prix de vente une somme équivalente à 10% dudit prix, le tribunal a considéré qu'au regard des pièces produites par les consorts [Y], la présence de punaises de lit dans l'appartement des demandeurs apparaît démontrée alors que les défendeurs contestent la présence de ces insectes préalablement à la vente, dès lors qu'ils reconnaissent avoir acheté un sommier d'occasion concomitamment à une invasion de punaises de lit survenue en novembre 2020, mais estiment que l'infestation a cessé dès lors qu'ils se sont débarrassés du sommier en question. Le tribunal a cependant rappelé que la présence de punaises de lit dans un logement ne peut être éradiquée que par des traitements appropriés, la simple éviction du support qui les a amenées étant d'aucun effet, alors que les époux [B] n'apportaient pas la preuve qu'un tel traitement ait été mis en 'uvre pour supprimer l'infestation de novembre 2020. Il a ajouté& qu'à l'évidence, les demandeurs ont rapidement constaté la présence des punaises, quand bien même les défendeurs auraient pu croire les avoir éradiquées, puisqu'après avoir pris possession des lieux le 13 mars, dès le 23 mars 2021 ils se dotaient d'un dispositif de nettoyage en espérant s'en débarrasser et adressaient un courrier aux vendeurs en date du 6 avril 2021 avec mise en demeure officielle le 7 avril 2021 témoignant de la constatation d'une présence des punaises de lit rapidement après la vente de l'appartement. Il a ajouté que cette présence antérieure à la vente et à l'arrivée des acquéreurs est d'autant plus évidente qu'un rapport de détection canine effectué le 26 avril 2021 faisait état de la présence de punaises de lit malgré deux traitements précédents et estimait l'antériorité de l'infestation à plus de 4 mois. Il a souligné que l'information des acquéreurs par les vendeurs sur la présence de punaises de lit qu'ils avaient pu constater ne fut-ce que transitoirement, aurait permis aux acquéreurs soit de renoncer à leur projet d'achat soit de faire procéder à un traitement approprié avant la vente aux frais des vendeurs, et en a déduit que l''absence de cette information constitue donc une faute des vendeurs à l'origine du trouble subi par les acquéreurs et d'un préjudice certain, et que de ce manque d'information, il résultait que le bien vendu à M. et Mme [Y] était affecté d'un vice caché dès lors que l'infestation était manifestement antérieure à la vente et que la présence des punaises de lit ne peut être détectée qu'à l'abri de la lumière. Au soutien de l'infirmation du jugement qui les a condamnés sur le fondement de la garantie des vices cachés, les époux [B] font valoir que ce fondement juridique est inapplicable en l'espèce, faute d'un vice inhérent à l'immeuble acquis par les consorts [Y]. Sur l'obligation précontractuelle d'information, ils soutiennent qu'il n'est pas démontré que l'information relative aux punaises de lit était déterminante dans le choix d'acquérir cet appartement, les acquéreurs déclarant avoir été au courant dès le 20 mars 2021, de la présence des punaises de lit dans l'appartement et avaient donc une alternative, soit de résilier ledit contrat et se faire restituer les fonds versés ou conserver le bien, le rendre propre à sa destination en procédant au traitement a n d'éradiquer l'infestation des punaises de lit. Ils ajoutent que l'antériorité de la présence des punaises de lit à la vente n'est pas établie avec certitude, et qu'en outre, n'étant pas des professionnels de l'immobilier, ils ne pouvaient pas comprendre l'obligation précontractuelle qui a pu peser sur eux. Faisant leur la motivation du jugement, les époux [Y] font valoir essentiellement que les époux [B] reconnaissent avoir déjà connu une infestation en novembre 2020, soit avant la signature de l'avant contrat de vente, information qu'ils ne leur ont pas communiquée, ce qui établit l'antériorité du vice à la vente, qu'ils ont ainsi commis une réticence dolosive, et que la gravité suffisante du vice pour affecter l'usage habituel de la chose vendue (vice rendant la chose impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l'avait connu) est établie, tout comme son caractère caché. Réponse de la cour - Sur le fondement de la garantie des vices cachés Par application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. En vertu de l'article 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. Aux termes de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. L'article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Par application de l'article 1648-1 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. En application de ces dispositions, il incombe à l'acquéreur qui invoque la garantie des vices cachés de démontrer l'existence d'un défaut de la chose vendu non apparent et suffisamment grave pour rendre la chose impropre à l'usage auquel l'acheteur pouvait sérieusement s'attendre compte tenu de la nature du bien vendu, antérieur à la vente et inhérent à la chose vendue. En l'espèce, il est établi que peu de temps après leur prise de possession des lieux de l'appartement acquis le 13 mars 2021 des époux [B], les époux [Y] ont les demandeurs ont rapidement constaté la présence de de punaises de lit. Ainsi, ils justifient avoir acquis une machine à vapeur pour la désinfection le 24 mars 2021, et avoir dû solliciter une intervention de Docteur [V] le 30 mars 2021 pour un traitement punaises de lit comprenant des recommandations avant traitement soit pulvérisation d'insecticide spéciale punaises de lit action Choc (substances actives Cyperméthrine 180g/L) + insecticide larvicide régulateur de croissance (substances actives Sméthoprène 6,11%) sur surface totale, un dispositif de fumigation, (pièce n°6 [Y]), et mise en 'uvre d'un protocole de traitement chimique contre les punaises de lit (pièces n°6 et 7 [Y]). De plus, un rapport de détection canine de la société Sniff-Dog en date du 26 avril 2021 a relevé : « La détection canine a confirmé la présence de punaises de lit dans l'habitation, malgré les deux traitements déjà effectués. Les marquages du chien se retrouvent principalement : Dans la pièce du fond servant de dressing. Cette zone semble la plus sensible, avec de nombreux marquages qui semblent indiquer que la présence est forte et date de plusieurs mois. Mais d'autres pièces sont aussi impactées, notamment : Dans la chambre parentale, sur le pourtour du lit. Dans la chambre enfant sur le pourtour du lit bois. Dans le salon, sur le canapé. (NB les meubles proches des marquages, tels que les chevets, les commodes, penderies, tapis etc'. devront faire l'objet d'attention en vue d'un prochain traitement.) Il n'y a pas eu de marquages dans les autres pièces de l'appartement, telles que les pièces d'eau. PRECONISATION : Habitation : Si possible : Démontage des sols parquets, moquettes et plinthes. Puis traitement chimique.

PAR CES MOTIFS LA COUR, INFIRME en ses dispositions soumises à la cour le jugement du tribunal judiciaire de Fontainebleau en date du 20 septembre 2023, sauf en ce qu'il condamne M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] à payer à M. [J] [Y] et Mme [X] [R] la somme de 16.956,26 euros au titre des frais engagés, dit que de cette somme sera déduite la provision de 8 000 euros allouée par l'ordonnance de référé du 20 juillet 2021 pour autant qu'elle ait été payée par les époux [B] , condamne M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] à payer à M. [J] [Y] et Mme [X] [R] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, déboute M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les condamne aux entiers dépens ; Statuant de nouveau des chefs infirmés, CONDAMNE M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] à payer à M. [J] [Y] et Mme [X] [R] épouse [Y] : - la somme de 20.000 euros au titre du préjudice de jouissance ; - la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel ; DEBOUTE M. [J] [Y] et Mme [X] [R] épouse [Y] de leur demande au titre de la réduction du prix de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés ; DEBOUTE M. [J] [Y] et Mme [X] [R] épouse [Y] de leurs demandes au titre de l'amende civile et de l'appel abusif ; DEBOUTE M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] aux dépens d'appel. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,