Cour d'appel, pôle 4 - chambre 1, 10 juillet 2026 — n° 25/09483

* * * FAITS ET PROCÉDURE Par acte du 30 mars 2007 reçu par Me [B], notaire, la SCI Meya a vendu à M. [V] [G] et Mme [K] [X]-[O] un appartement composant le lot numéro 28 d'un immeuble soumis au régime de la copropriété, situé [Adresse 4]. L'acte comportait une clause par laquelle le vendeur déclarait ne pas avoir demandé de changement d'affectation à usage d'habitation de l'immeuble objet de la vente, initialement à usage de salle de bal, et qu'en conséquence, aucune autorisation administrative n'avait été délivrée par la mairie, et que l'acquéreur, parfaitement averti par le notaire des inconvénients résultant de la non obtention de cette autorisation administrative, persistait dans son intention de passer la vente à ses seuls risque et périls, renonçant expressément à tous recours contre le vendeur et le notaire. Suivant acte authentique du 28 mars 2013, reçu par Me [A], M. [G] et Mme [X]-[O] ont vendu ce bien à M. [D] [J] et Mme [W] [Y] épouse [J], sans que la clause précitée soit reproduite dans l'acte et les acquéreurs informés de l'absence de changement autorisé de destination du bien vendu. Le 18 juillet 2015, une promesse de vente a été conclue entre les époux [J] et les époux [P], lesquels ont renoncé à l'acquisition en raison des difficultés administratives imposées pour un changement de destination du bien. M. et Mme [J] ont alors assigné M. [G] et Mme [X]-[O] ainsi que Me [A] en résolution de la vente sur le fondement de la garantie d'éviction et en condamnation in solidum de M. [G] et Mme [X]-[O] et de Me [A] à leur payer la somme de 415.000 € correspondant au prix d'acquisition du bien. Par arrêt en date du 8 mars 2019, ayant fait l'objet d'une rectification d'erreur matérielle par arrêt du 14 juin 2019, la cour d'appel de Paris, infirmant le jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 4 novembre 2016 qui avait débouté M. et Mme [J] de toutes leurs demandes, et retenant l'existence d'une réticence dolosive des consorts [G]-[X]-[O], a notamment  : - prononcé la nullité de l'acte de vente du 28 mars 2013 entre M. [G] et Mme [X]-[O] et M. et Mme [J] pour dol, - dit que la nullité de cette vente entraîne la restitution du bien litigieux à M. [G] et Mme [X]-[O] qui devront rembourser à M. et Mme [J] la somme de 415.000 € au titre du prix de vente ; -condamné in solidum M. [G] et Mme [X]-[O] ainsi que M. [A], celui-ci dans la limite de 75% de ces sommes, à payer à M. et Mme [J], à titre de dommages-intérêts : * la somme de 31.000 € correspondant aux frais de l'acte de vente ; * la somme de 3.582,58 € correspondant aux charges de copropriété ; - sursis à statuer sur l'indemnisation du préjudice constitué d'une part par les intérêts réglés par M. et Mme [J] au titre du prêt ayant servi à financer l'acquisition de l'appartement litigieux, d'autre part par l'indemnité de remboursement anticipé éventuellement due jusqu'à ce que M. et Mme [J], après avoir remboursé ce prêt, disposent des éléments justificatifs de ce préjudice ; -débouté M. et Mme [J] du surplus de leurs demandes ; -condamné M. [A] à garantir M. [G] et Mme [X]-[O] des condamnations prononcées à leur encontre au profit de M. et Mme [J] à titre de dommages-intérêts, à concurrence de 75% de ces sommes ; -débouté M. [G] et Mme [X]-[O] de leur demande formée contre M. et Mme [J] en paiement d'une indemnité d'occupation ; -ordonné la radiation de l'affaire du rôle et dit qu'elle pourra être remise au rôle, après accord du magistrat, à la requête de la partie la plus diligente, lorsque M.

MOTIFS Pour déclarer les demandes des époux [J] irrecevables en raison de l'autorité de chose jugée, l'ordonnance attaquée a retenu que, si l'objet de celles-ci était différent de celles qui ont été présentées devant la cour d'appel de Paris et ne pouvaient donc se voir opposer l'autorité de la chose jugée par l'arrêt rendu le 8 mars 2019, il résultait en revanche de l'article 1 du protocole transactionnel qu'en sont exclus les préjudices invoqués et non liquidés, et de l'article 7 qu'à l'exception de ces préjudices non liquidés, chacune des parties n'a aucune autre prétention à émettre, et renonce définitivement à toute action, demande ou réclamation, de sorte que les préjudices invoqués dans le cadre de la présente instance, qui n'avaient jamais été invoqués par les époux [J], étaient « purgés par les dispositions de l'article 7 du protocole », observant en outre qu'il appartenait aux époux [J], en application du principe de la bonne foi contractuelle, de stipuler expressément dans les négociations leur intention d'engager une nouvelle procédure qui comporterait de nouvelles demandes, au lieu de quoi ils ont indiqué renoncer définitivement à toute demande future au titre du litige. Au soutien de l'infirmation de l'ordonnance, les époux [J] font valoir que le juge de la mise en état a dénaturé le protocole en retenant que les préjudices invoqués et non encore liquidés qui étaient exclus du protocole se limitaient aux préjudices invoqués en justice, c'est-à-dire ceux sur lesquels la cour d'appel avait sursis à statuer, et qu'ils avaient dissimulé leur intention de solliciter d'autres préjudices, alors qu'il résulte des termes dénués d'ambigüité du protocole, cantonné aux modalités d'exécution de l'arrêt du 8 mars 2019 concernant les restitutions du prix et du bien, les frais d'actes et les charges de copropriété jusqu'en 2017, que des préjudices annexes restaient en suspens lesquels étaient « tous autres préjudices que ceux déjà liquidés », et que le règlement de ces questions liées aux préjudices annexes feraient l'objet soit d'un accord amiable ultérieur soit d'une nouvelle décision de justice, de sorte qu'étaient exclus du protocole « les questions encore en suspens, relatives au chiffrage des préjudices invoqués par les époux [J] autres que ceux déjà liquidés », et « tous autres préjudices que ceux déjà liquidés » . Ils ajoutent que non seulement les préjudices invoqués dans la présente instance avaient bien été présentés, mais sont couverts par la confidentialité des échanges entre avocats, et qu'en outre l'interprétation retenue, consistant à limiter l'exclusion du champ d'application du protocole aux seuls préjudices ayant fait l'objet d'une instance antérieure, introduit une condition absente du contrat, en violation de l'article 1192 du code civil. Les consorts [G]-[X]-[O], livrant leur analyse approfondie des termes du protocole d'accord fondée sur la distinction entre préjudices annexes et préjudices invoqués, la notion de «  questions relative au chiffrage des préjudices invoqués», et la distinction entre la notion de préjudices et celle de mesures de restitution, demandent de confirmer l'ordonnance entreprise, et considèrent qu'en tout état de cause, seuls les préjudices invoqués par les époux [J] seraient concernés par l'exclusion du protocole d'accord, et non pas les mesures de restitutions. Ils invoquent en outre le bénéfice des règles du code civil relatives à l'interprétation raisonnable des contrats (articles 1188 et 1189) et se prévalent également des règles d'interprétation du contrat en leur faveur, s'agissant d'un contrat de gré à gré dont ils sont les débiteurs. Réponse de la cour 1- La fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée Aux termes de l'article 1355 du code civil : «  L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même; que la demande soit fondée sur la même cause; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. » En outre, il résulte de l'article 2052 du code civil que « La transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet». 1 ' 1 La chose jugée attachée à l'arrêt du 8 mars 2019 En l'espèce, il est constant que par l'arrêt rendu le 8 mars 2019, la cour d'appel de Paris a statué sur les demandes formées par les époux [J] tendant  : - à la restitution par les consorts [G]-[X]-[O] du prix de vente uniquement en principal (415.000 €) - à l'indemnisation des frais d'acte de vente (31.000 € ), - au remboursement des charges de copropriété réglées par les époux [J] afférents à l'appartement litigieux que, dans l'impossibilité de revendre leur bien à M. et Mme [P], ils ont dû continuer à payer, pour la période du 15 octobre 2015 au 30 septembre 2017 (3.582,58 € ), - au remboursement des loyers réglés du 15 octobre 2015 jusqu'au jour de la restitution du prix de vente, demande dont ils ont été déboutés. Il a par ailleurs été sursis à statuer sur l'indemnisation du préjudice des époux [J] constitué d'une part par les intérêts par eux réglés au titre du prêt ayant servi à financer l'acquisition de l'appartement litigieux, d'autre part par l'indemnité de remboursement anticipé éventuellement due jusqu'à ce qu'ils disposent des éléments justificatifs de ce préjudice. La cour d'appel a statué par arrêt du 23 janvier 2026 sur les préjudices ayant fait l'objet du sursis en condamnant in solidum M. [G], Mme [K] [X]-[O] ainsi que Me [I] [A], celui-ci dans la limite de 75%, à payer à M. et Mme [J], à titre de dommages-intérêts, la somme de 101.922,06 €, constituée par les intérêts et assurance réglés au titre du prêt ayant servi à financer l'acquisition. Dans le cadre de la présente procédure, les demandes de M. et Mme [J] en condamnation in solidum de M. [G] et Mme [X]-[O] de M.

PAR CES MOTIFS LA COUR, CONFIRME en toutes ses dispositions l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil du 11 mars 2025 en toutes ses dispositions ; Y AJOUTANT, CONDAMNE in solidum M. [D] [J] et Mme [W] [Y] épouse [J] aux dépens d'appel ; CONDAMNE in solidum M. [D] [J] et Mme [W] [Y] épouse [J] à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile : La somme de 2.500 euros à M. [V] [G] et Mme [K] [X]-[O] ensemble. La somme de 1.500 euros à la SCP [A]-MARC-TOURNIER ET DEVIDAL et Me [A] ensemble ; DEBOUTE M. [D] [J] et Mme [W] [Y] épouse [J] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,