Cour d'appel, pôle 4 - chambre 1, 10 juillet 2026 — n° 25/04883

* * * FAITS ET PROCÉDURE Par acte reçu le 15 décembre 2017 par Me [S] [J], notaire associé de la SCP « [D] [H], [S] [J] et [X] [L] » titulaire d'un office notarial à Paris, la société Compagnie Française d'Investissement (ci-après la société C.F.I) assistée de Me [C] [W], de la société [E] [O] [W] [U] (ci-après la société [E]), également titulaire d'un mandat de vente, a vendu à la SCI Taravana, les lots n° 2 et 35 dépendant d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 4], [Adresse 5] à Paris 16ème moyennant le prix de 450.000 euros. La superficie de la partie privative de chaque lot au sens des articles 46 de la loi n° 65'557, 4'1 et 4'2 du décret n° 67'223, i.e. la surface dite « Carrez », était pour le lot n° correspondant à un ensemble de locaux à usage commercial au rez-de-chaussée avec accès direct à la rue de 50,37 m² et pour le lot n° 35 consistant en un local à usage d'archives au sous-sol de 16,20 m², selon une attestation établie par le cabinet Alpha Audit Analyses le 1er juin 2016 annexée à l'acte. Par courrier du 31 octobre 2018, la société Taravana indiquait avoir fait effectuer un mesurage du lot n°2 par un géomètre-expert, sous le contrôle d'un huissier de justice, lequel avait fait apparaître que la superficie privative du lot n° 2, avait été calculée en l'état pour une contenance de 42,40 m² et qu'il existerait ainsi une différence de 7,97 m² avec la superficie privative portée à l'attestation de mesurage jointe à l'acte de vente, soit plus d'un vingtième. La société Taravana a ensuite fait assigner par acte d'huissier du 4 décembre 2018 la société CFI devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de réduction proportionnelle du prix de vente. Le 5 décembre 2019, la société CFI a appelé en intervention forcée la société [E]. Par jugement du 10 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Paris a ordonné une expertise afin de déterminer la surface Carrez des lots vendus dans leur configuration au jour de la vente et la valeur du lot n° 35 au jour de la vente. L'expert a clos son rapport le 20 mars 2023 et conclu que la superficie Carrez des lots dans leur état supposé en décembre 2017, était de 16,55 m² pour le lot 35, et 44,25 m² pour le lot 2, outre une « superficie annexe » de 1,70 m² (correspondant aux tablettes) qu'il n'a pas intégrée dans son calcul. Il a fixé valeur du lot n° 35 à 23.350 euros au jour de la vente. Par jugement en date du 20 février 2025, le tribunal judiciaire de Paris a : - condamné la société Compagnie Française d'Investissement à verser à la société Taravana une somme de 51.838,36 euros outre les intérêts légaux à compter du 31 octobre 2018 à titre de restitution de prix ; - débouté la société Taravana de ses demandes tendant à : * condamner la société [E] [O] [W] [U] à lui verser une somme de 51.838,55 euros à titre de réduction de prix outre les intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2018, * condamner in solidum les sociétés Compagnie Française d'Investissement et [E] [O] [W] [U] à lui verser une somme de 3.343,88 euros au titre de l'indu des frais, taxes et droits d'enregistrement, * les condamner in solidum à lui verser une somme de 1.151,99 euros au titre de l'indu des frais de négociation, * les condamner in solidum à lui verser la somme de 1.628 euros au titre de frais d'huissier et d'expert exposés par elle, * les condamner in solidum à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté la société Compagnie Française d'Investissement de ses demandes tendant à: * la condamnation de la société Taravana à lui verser une somme de 2.690 euros au titre de frais d'expertise, * la condamnation de la société Taravana à lui verser une somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * être relevée par la société [E] [O] [W] [U] de toute condamnation prononcée à son encontre, * la condamnation de la société [E] [O] [W] [U] à lui verser une somme de 8.000 euros au titr…

MOTIFS DE L'ARRÊT 1- Sur l'appel principal de la société C.F.I 1' 1 Au titre de la réduction proportionnelle du prix 1- 1 .1 Sur l'écart entre la superficie stipulée à l'acte de vente et la superficie « réelle » Le tribunal, après avoir rappelé qu'aux termes des articles 46 de la loi du 10 juillet 1965 et 4-1 du décret du 17 mars 1967, seuls les planchers de parties privatives d'un lot de copropriété peuvent être des surfaces privatives, a estimé qu'il n'y avait pas lieu de tenir compte dans le calcul de la superficie des caissons et tablettes, selon la motivation suivante: « Un plancher s'entend nécessairement d'un plan sur lequel il est possible de marcher sans rencontrer d'obstacle vertical. En l'espèce, le lot n° 2 comporte des tablettes et caissons d'une hauteur certaine de sorte qu'ils ne sont pas de plain-pied avec le plancher. L'expert a constaté qu'ils ne sont pas démontables et servent vraisemblablement d'aération des sous-sols. Compte tenu de leur fonction, il apparaît qu'ils étaient aussi inamovibles au jour de la vente et que leur inamovibilité ne résulte pas des travaux réalisés postérieurement à la vente par la société Taravana. Inamovibles, ils constituent un obstacle à une libre circulation et, par suite, ne font pas partie du plancher. Ils ne doivent donc pas être inclus dans la surface Carrez, peu important que la hauteur sous plafond situé au-dessus d'eux soit supérieure ou non à 1,80 mètres. » Il en a conclu que l'expert judiciaire avait à juste titre exclu les caissons et tablettes de son calcul de superficie et a entériné ses conclusions, soit «  la surface Carrez réelle du lot n° 2 au jour de la vente est donc de 44.25 m², comme retenu par l'expert, et non de 50.37 m², comme stipulé à l'acte de vente ». Enfin, il a retenu les conclusions de l'expert judiciaire s'agissant de la valeur du lot n° 35 fixée à 23.350 euros au jour de la vente. Au soutien de l'infirmation du jugement, la C.F.I fait valoir que l'écart de surface retenu est erroné, dès lors que pour exclure la surface des caissons/tablettes de la superficie Carrez l'expert a expliqué que les tablettes (caissons) ne seraient pas démontables et serviraient vraisemblablement d'aération des sous-sols, alors que l'article 4-1 du décret n° 67-223 précise que « la surface d'un lot (') est la superficie des planchers APRES DEDUCTION des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines embrasures de portes et de fenêtres », et que le plancher ne s'entend pas de la surface plane qui ne rencontre pas d'obstacle mais d'un élément de structure du gros 'uvre qui doit être considéré sans les éléments qui ont été constitués dessus. Or, l'expert n'a pas établi si ces tablettes étaient démontables lors de la vente ou si elles ont été rendues non démontables par l'effet des travaux entrepris par la SCI Taravana, alors que cette précision était d'importance, car si les tablettes ont été rendues non démontables par l'effet des seuls travaux de la SCI Taravana, cette dernière ne pourrait se prévaloir de cette circonstance pour voir exclure la surface y afférente. Elle ajoute qu'en tout état de cause quand bien même ces tablettes n'étaient pas démontables à l'époque de la vente, ce qui n'est nullement démontré, le caractère non démontable de ces tablettes ne permettait pas à l'expert de les exclure de la surface mesurée, sans considérer la hauteur libre au-dessus des caissons dès lors qu'il n'a pas identifié cette hauteur comme inférieure à 1,80 m. Par suite, il aurait dû s'assurer de la hauteur séparant les caissons et le plafond du local et aurait dû inclure les caissons dans son chiffrage dès lors que cet espace était égal ou supérieur à 1,80 m. Enfin, il est constant que la surface occupée par des caissons ou tablettes non structurels doit être incluse dans la superficie privative d'un lot de copropriété, sauf à prouver que ces éléments constituent des cloisons fixes ou assimilables à des murs, les éléments d'agencement non structurels, comme des caissons ou tablettes qui ne constituent pas une partie intégrante, fixe et indissociable du bâtiment (c'est-à-dire non assimilables à un mur ou une cloison), ne devant pas être déduits de la superficie privative au sens de la loi Carrez. En conséquence, la surface située sous ou derrière ces éléments mobiliers est incluse dans le calcul de la surface privative. Elle en déduit que l'écart avec la superficie indiquée à la vente est donc de 50, 37 ' 45,95 soit 4,42 m² et non 6,12 m² . La SCI TARAVANA fait sienne la motivation du jugement. Réponse de la cour Aux termes des dispositions de l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. [ ...] Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'État prévu à l'article 47. Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'État prévu à l'article 47. [']. Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. ». L'article 4-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que « la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 ['] est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres. ». De plus, l'article 4-2 dudit décret énonce que « les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1.

PAR CES MOTIFS LA COUR, CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 20 février 2025, sauf en ce qu'il a condamné la société Compagnie Française d'Investissement à verser à la société Taravana une somme de 51.838,36 euros outre les intérêts légaux à compter du 31 octobre 2018 à titre de restitution de prix et débouté la société Taravana et la société [E] [O] [W] [U] actuellement la SELARL Etolie Notaires de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant de nouveau de ces chefs et y ajoutant, CONDAMNE la société Compagnie Française d'Investissement à payer à la SCI Taravana une somme de 36.864,66 euros outre les intérêts légaux à compter du 31 octobre 2018 à titre de réduction proportionnelle à la moindre mesure du prix de vente ; DEBOUTE la société Compagnie Française d'Investissement de sa demande de condamnation de la SELARL Etoile Notaires à l'indemniser d'un préjudice de perte de chance de vendre le bien au même prix ; CONDAMNE la société Compagnie Française d'Investissement aux dépens d'appel ; CONDAMNE la société Compagnie Française d'Investissement à payer à la SCI Taravana la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la société Compagnie Française d'Investissement à payer à la SELARL Etolie Notaires la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,