Cour d'appel, 1ère ch. civile, 10 juillet 2026 — n° 25/01586

* * * EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE Par acte notarié du 6 janvier 2022 dressé par Me [S] [G], notaire à Notre-Dame-de-Bondeville, la Sci [M] a consenti à M. [J] [U] une promesse unilatérale de vente d'un terrain à bâtir, situé [Adresse 3], et cadastré section AE n°[Cadastre 1], au prix net vendeur de 175 000 euros, et pour une durée expirant le 15 octobre 2022 à 16 heures. Y a été notamment prévue la condition suspensive d'obtention au plus tard le 15 juillet 2022 d'un ou de plusieurs prêts d'un montant maximum de 1 600 000 euros remboursable sur 15 ans au taux nominal d'intérêt maximal de 1,3 % l'an (hors assurances). Par courriel du 2 novembre 2022, la notaire de M. [U] a informé l'étude de Me [G] du refus des prêts demandés par son client. Le 9 novembre 2022, elle lui a demandé la restitution de la somme séquestrée de 8 750 euros correspondant à la moitié de l'indemnité d'immobilisation versée par son client. Par acte de commissaire de justice du 5 octobre 2023, M. [U] a fait assigner la Sci [M] devant le tribunal judiciaire de Rouen en paiement de cette somme de 8 750 euros et de dommages et intérêts pour résistance abusive. Par jugement contradictoire du 7 mars 2025, le tribunal a : - condamné M. [J] [U] à payer à la Sci [M] la somme de 17 500 euros dont à déduire la somme de 8 750 euros déjà versée et placée sous séquestre auprès de Me [S] [G], notaire à Notre-Dame-de-Bondeville, - débouté M. [J] [U] de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de la Sci [M], - condamné M. [J] [U] à payer à la Sci [M] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [J] [U] aux entiers dépens de l'instance, - dit que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Par déclaration du 29 avril 2025, M. [U] a formé un appel contre ce jugement. EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES Par dernières conclusions notifiées le 24 mars 2026, M. [J] [U] demande de voir en application des articles 1304, 1304-3, et 1304-6 du code civil : - infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judicaire de Rouen du 7 mars 2025, statuer à nouveau, - prononcer la caducité de la promesse de vente du 6 janvier 2022 ou à défaut sa nullité, - débouter la Sci [M] de ses demandes, - condamner la Sci [M] à lui régler les somme suivantes : . 17 500 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 8 750 euros à compter du 25 mai 2023, date de présentation de la mise en demeure du 24 mai 2023, . 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice lié à l'immobilisation des fonds, . 6 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel. Il expose qu'il justifie avoir été diligent dans la recherche de son financement bancaire, mais qu'il s'est vu opposer deux refus les 11 février et 8 juillet 2022, soit avant le terme du délai contractuel du 15 juillet 2022 ; que ne peut lui être imputée l'imprécision des banques dans la rédaction des attestations de ces deux refus ; que dès lors, la défaillance de la condition suspensive ne peut lui être reprochée.

MOTIFS Sur la demande de caducité de la promesse de vente du 6 janvier 2022 Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. L'article 1124 alinéa 1er du même code définit la promesse de vente comme le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. L'article 1304-3 alinéa 1er du même code énonce que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. L'article 1304-6 dernier alinéa du même code précise qu'en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé. 1) Sur la condition suspensive d'obtention d'un ou de plusieurs prêts Il incombe au bénéficiaire, obligé sous la condition suspensive de solliciter un financement conforme aux prévisions contractuelles, de justifier l'exécution de cette obligation. Il appartient ensuite au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire a empêché l'accomplissement de cette condition suspensive. En l'espèce, la condition suspensive d'obtention de prêt spécifiée dans la promesse de vente à la page 14 prévoit les caractéristiques suivantes d'un ou de plusieurs prêts à solliciter par M. [U] : ''' Organisme prêteur : tout organisme bancaire ou financier. '' Montant maximal de la somme empruntée : [...] 1 600 000,00 EUR. '' Durée maximale de remboursement : 15 ans. '' Taux nominal d'intérêt maximal : 1,30 % l'an (hors assurances). Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du Code civil. La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention par le BENEFICIAIRE d'une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 15 juillet 2022. [...] ' [Le BENEFICIAIRE] déclare avoir connaissance des dispositions de l'alinéa premier de l'article 1304-3 du Code civil qui dispose que : 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.' L'obtention ou la non-obtention de l'offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.'. Au soutien de ses prétentions, M. [U] produit les refus d'offres de prêt suivants : - un courrier de la Sa Société générale du 11 février 2022 attestant 'avoir refusé un prêt d'1,6 million d'euros à la SCI LSD IMMO composée directement ou indirectement de M. [J] [U], de M. [B] [N] et de [X] [L].', - un courrier de la société Bnp paribas du 8 juillet 2022 adressé à la Sci Lsdf immo en cours de constitution, faisant état de sa demande de financement d'un montant de 1 600 000 euros portant sur l'acquisition d'un terrain situé [Adresse 4] à La Vaupalière et la construction d'un bâtiment professionnel et de son refus d'y donner une suite. Seul le montant du prêt envisagé y est précisé, à l'exclusion des autres caractéristiques requises. Ces deux refus de financement ne répondent donc pas aux exigences contractuelles précitées. De plus, M. [U] a notifié ces deux refus le 2 novembre 2022, soit après la date butoir de validité de la promesse du 15 octobre 2022, alors que, d'une part, il avait été relancé par l'étude de Me [G] à plusieurs reprises en septembre 2022 et en dernier lieu le 11 octobre 2022 pour justifier de l'obtention du financement et, d'autre part, il avait pris expressément connaissance de la portée des dispositions de l'article 1304-3 du code civil. Enfin, si le 'BENEFICIAIRE', débiteur de la réalisation de cette condition, était désigné comme étant M. [U] à la page 1 de la promesse, mais pouvait exercer sa faculté de se substituer toute personne morale comme cet acte le lui permettait à la page 26, il devait à cet effet en informer la Sci [M], ce qu'il n'a pas fait. Si ce manquement n'est pas sanctionné par cette disposition du contrat, il confirme la volonté de M. [U] de s'y soustraire. C'est donc à juste titre que le tribunal a retenu que la condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui a défailli par le fait de M. [U], est réputée accomplie. 2) Sur les conditions suspensives d'acquisition des parcelles situées [Adresse 5] et appartenant à Mme [Z] et d'obtention d'un permis de construire La promesse de vente stipule à la page 11, au titre des 'Conditions suspensives particulières', que : 'La réalisation des présentes est soumise à l'obtention par le BENEFICIAIRE d'un permis de construire avant le 16 août 2022 pour la réalisation sur le BIEN de l'opération suivante : construction d'une halle de marché pour une surface de 920m² environ de surface de plancher Il est précisé que le BENEFICIAIRE devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du PROMETTANT du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire correspondant exactement à l'opération envisagée et ce avant le 15 avril 2022, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente. Toute modification de l'opération envisagée devra recueillir l'accord du PROMETTANT.'. La promesse prévoit aussi aux pages 13 et 14 que : 'Les présentes sont soumises à la condition suspensive que Monsieur [U], ou toute personne physique ou morale qu'il se substituera, acquiert les parcelles actuellement cadastrées AE [Cadastre 2] et [Cadastre 3], situées dites commune de [Localité 5] pour une contenance totale de 3000 M². Etant ici précisé que cette parcelle, d'environ 3000 M², sera détachée de celles cadastrées section AE numéro [Cadastre 2] et [Cadastre 3] au moyen d'un document d'arpentage. Il est ici précisé qu'une promesse de vente a été régularisée suivant acte reçu par Maître [W] [Q], notaire à [Localité 6] en date du 29 décembre 2021 et dont une copie est demeurée ci-annexée après mention. La date de réalisation de cet avant-contrat sera concomitante à celle des présentes. [...] Il est ici convenu entre les parties que l'acquisition du présent bien par le bénéficiaire est indivisible de l'acquisition par ce dernier des parcelles ci-dessus référencées, sises même commune. Par conséquent, si l'acquistion du bien par Monsieur [U], n'est pas conclue dans le délai sus indiqué, la présente convention sera considérée comme nulle et non avenue, et l'indemnité d'immobilisation éventuellement versée par le bénéficiaire lui sera rendue immédiatement, sauf application de l'article 1304-3 du code civil, si la non réalisation de ladite acquisition du bien par Monsieur [U], ou toute autre personne substituée, a eu lieu par suite d'un fait imputable au BENEFICIAIRE.'. Il ressort de l'arrêté de retrait d'un permis de construire valant autorisation de travaux délivré par le maire le 17 octobre 2023, produit par M. [U], que : - le dossier a été déposé le 25 janvier 2022 et complété le 7 mars 2022, - il a été autorisé le 22 juillet 2023, - la demande de permis de construire valant autorisation de travaux de construction d'un centre commercial de 8 lots sur les parcelles AE n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], et [Cadastre 3] a été retirée 'Vu la demande gracieuse reçue en mairie le 01/10/2023 tendant au retrait de ladite demande'. M. [U] verse également aux débats un courriel du 9 septembre 2024 de la notaire l'assistant lors de l'établissement de la promesse de vente du 29 décembre 2021 y confirmant que cette vente n'a jamais été régularisée. Toutefois, d'une part, M. [U] n'a pas obtenu un permis de construire avant le 16 août 2022.

PAR CES MOTIFS La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne M. [J] [U] à payer à la Sci [M] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel, Déboute M. [J] [U] du surplus de ses demandes, Condamne M. [J] [U] aux dépens d'appel. Le cadre greffier, La présidente de chambre,