Cour d'appel, 2ème chambre civile, 9 juillet 2026 — n° 22/03408

* * * EXPOSE DU LITIGE 01. La commune de [Localité 3] était propriétaire d'un ensemble immobilier sis [Adresse 3], cadastré section AD n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] qui comprenait un local destiné à une activité de bar restaurant et une partie habitation. M. [S] s'est porté acquéreur de ce bien auprès de la commune. 02. Suivant délibération du 12 février 2016, le conseil municipal de la commune a autorisé la vente du bien au prix de 65 000 euros, payable selon un échéancier constitué de 19 mensualités de 50 euros et de 183 mensualités de 350 euros. 03. Suivant une seconde délibération du même jour, le conseil municipal a autorisé la mise à disposition, à titre gracieux, de sa licence IV auprès du futur repreneur, M. [S], tant que le commerce existerait. 04. Suivant acte authentique en date du 22 juin 2016, reçu par Maître [H], notaire à [Localité 4], la commune de [Localité 3] a vendu à M. [S] l'ensemble immobilier comprenant : - un bâtiment composé au rez-de-chaussée d'une salle de bar, une salle de restaurant, un débarras, un local à chaudière, un bureau, des WC, une pièce avec lavabo et une pièce de stockage et, au premier étage, de six chambres, d'une salle d'eau et de WC ; - un logement attenant composé au rez-de-chaussée d'un séjour et d'une cuisine, à l'étage de deux chambres et d'une salle d'eau avec WC ; - une dépendance attenante composée de deux pièces, le tout cadastré section AD n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7]. 05. S'agissant de l'usage du bien, le vendeur a déclaré dans l'acte de vente que celui-ci était actuellement à usage commercial de bar, hôtel, restaurant et d'habitation et que l'acquéreur entendait conserver cet usage. Il a été convenu que le prix, fixé à la somme de 65 000 euros, était payable à terme dans un délai de 202 mois à compter du jour de la vente, à savoir une première échéance de 50 euros le 22 juin 2016, puis 18 mensualités de 50 euros jusqu'au 21 janvier 2018, puis 183 mensualités de 350 euros, la dernière étant exigible le 21 avril 2033 et la date d'extrême exigibilité étant fixée au 21 avril 2034. 06. Par acte notarié en date du 18 novembre 2016, la commune a consenti à M. [S] un prêt à usage portant sur la licence IV utilisée pour l'exploitation du fonds de commerce. Dans cet acte, l'emprunteur déclarait s'obliger à n'utiliser les biens prêtés qu'à l'usage de bar restaurant situé dans l'ensemble immobilier acquis aux termes de l'acte du 22 juin 2016 et à rendre les biens au prêteur, dès qu'il n'en aurait plus l'usage, soit au plus tard le jour de sa cessation d'activité ou après une fermeture de deux mois continue. L'emprunteur s'engageait enfin à rendre la licence au prêteur si aucune activité de bar restaurant n'était exercée au plus tard le 30 juin 2017. 07. Le permis d'exploitation a été délivré à M. [S] le 20 octobre 2016. M. [S] s'est inscrit au registre du commerce le 4 novembre 2016 et a déclaré une activité de bar restaurant multi services à compter du 3 décembre 2016. 08. M. [S] a cessé son activité et le 8 mars 2019 : la commune de [Localité 3] a alors adressé une sommation interpellative à M. [N] et à Mme [Y], occupant les lieux, les avisant qu'ils occupaient, à titre d'habitation, le rez-de-chaussée du bâtiment commercial. Ces derniers ont répondu qu'ils étaient locataires de M. [S] depuis le 1er janvier 2019, en vertu d'un bail d'habitation d'une durée de dix ans, que le montant du loyer mensuel était de 700 euros auquel s'ajoutaient les charges de 50 euros et que le logement comprenait une pièce à usage de cuisine, séjour, salon, une chambre et une salle d'eau. 09. Le 8 mars 2019, la commune a fait établir un procès-verbal de constat par Maître [M] et, par lettre recommandée avec accusé de réception non réclamée du 25 septembre suivant, elle a mis en demeure M.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résolution de la vente, 20. Dans le cadre de son appel, M. [S] conteste la résolution de la vente, indiquant que l'acte de vente du 22 juin 2016 ne lui imposait nullement de conserver de manière irrévocable et perpétuelle le bien à usage commercial. Il considère que le fait que la délibération prise par le conseil municipal le 12 février 2016, autorisant la vente et rappelant qu'il doit racheter l'immeuble pour exercer une activité de bar restaurant, ne saurait démontrer l'existence d'un quelconque engagement de sa part. Ainsi il estime que la destination du bien ne saurait constituer' une condition essentielle de l'engagement des parties et que le changement de celle-cin n'est pas sanctionné par une clause résolutoire mais par une clause stipulant l'exigibilité immédiate du prix de vente. 21. Pour ce qui est de l'absence de paiement du prix de vente, il indique que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 2 décembre 2020 n'a pas été signifié à sa personne, puisqu'il n'était plus domicilié à l'adresse visée à l'acte. Il en déduit que ce commandement est irrégulier et que par conséquent la commune de [Localité 3] est mal fondée à se prévaloir de la clause résolutoire. 22. La commune de [Localité 3] répond que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à l'adresse de M. [S] à laquelle lui ont été régulirement signifiés tous les actes antérieurs, lequel n'avait plus payé son loyer depuis le 29 avril 2021. Dès lors que cette signification a été régulièrement effectuée dans les conditions de l'article 656 du code de procédure civile, il incombait à M. [S] de venir chercher le commandement de payer à l'étude de Maître [M], ce qu'il n'a pas fait, adoptant une attitude de fuite. Elle ajoute que l'appelant n'ayant pas régularisé la situation dans le délai imparti d'un mois, le contrat de vente litigieux ne pourra qu'être résilié. 23. A titre liminaire, il convient de préciser que l'acte de vente en cause ayant été signé le 22 juin 2016, soit avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-13 sur la réforme du droit des contrats, la résolution ne pourra être prononcée que sous l'égide de l'ancien articile 1184 du code civil. Pour ce faire, il incombe à la commune de [Localité 3] d'établir que M. [S] a méconnu ses obligations contactuelles. 24. S'agissant tout d'abord de la destination du bien, en page 4 de l'acte de vente, il est indiqué que 'le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage commercial de bar, hôtel, restaurant et d'habitation et que l'acquéreur entend conserver cet usage'. Si effectivement, il n'est pas expressément précisé que cet usage à des fins commerciales est requis de manière perpétuelle, il se dégage des termes clairs et précis de ladite clause que la vente de l'ensemble immobilier est concédée sous réserve de voir se poursuivre une acitivité de bar, hôtel, restaurant dans lesl ieux. 25. De plus, l'acte comporte en pages 5 et 6 une clause d'exigibilité du prix au cas où l'acquéreur ' déprécierait la valeur du bien de quelque manière que ce soit et notamment par changement de sa nature ou de sa désignation ou par défaut d'entetien'. En outre par deux délibérations du conseil municipal du 12 février 2016, la commune de [Localité 3] a consenti à ladite vente en précisant qu'elle interdisait toutre sous-location et qu'elle mettait à la disposition de l'acquéreur, à titre gracieux, sa licence IV pour lui permettre d'exercer son activité commerciale. 26. Au vu de l'ensemble de ces élément et du constat d'huissier dressé le 8 mars 2019, il est patent que M. [S] a méconnu ses obligations, telles que résultant du contrat de vente du 22 juin 2016, en ce qu'il a changé la destination mixte des lieux, en cessant toute activité commerciale et en donnant en location le logement à des tiers à titre exclusivement d'habtiation. La destination des lieux étant une condition essentielle de l'engagement de la commune, il y a lieu de considérer que M. [S] n'a pas respecté les termes du contrat le liant à l'intimée, ce qui est de nature à justifier la résolution du contrat de vente. 27. En outre, il est constant que le 2 décembre 2020, la commune de [Localité 3] a fait délivrer à M. [S], un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de vente, à la suite d'un défaut de paiement des loyers, matériellement établi par le bordereau de situation dressé par la trésorerie de [Localité 9], le 2 mars 2021. 28. S'il est exact que ce commandement n'a pas été signifié à personne, il appert qu'il a été délivré dans les formes de l'article 656 du code de procédure civile, compte-tenu de l'absence momentannée du destinataire. Par ailleurs, l'huissier instrumentaire a pris le temps de mentionner que la certitude du domicile du destinataire avait été confirmée par ce dernier joint téléphoniquement, par des personnes du voisinage et par la mairie. Dans ces conditions, M. [S] ne peut soutenir de bonne foi que le commandement lui a été signifié à une adresse qui n'était pas la sienne et qu'il n'en a pas été destinataire, dès lors qu'il lui incombait, conformément à l'avis de passage qui lui avait été délivré, de venir retirer l'acte chez l'huissier instrumentaire, ce que manifestement il s'est abstenu de faire. 29. Le commandement susvisé visant la clause résolutoire ayant été régulièrement signifié, le contrat de vente du 12 février 2016 liant les parties sera résolu aux torts de M. [S]. Sur les conséquences de la résolution de la vente, Sur les restitutions réciproques, 30. Il est acquis que la résolution de la vente entraîne son anéantissement rétroactif et donc donne lieu à des restitutions réciproques, ce qui signifie que le bien vendu doit retourner en la possesion du vendeur et que l'acquéreur doit normalement se voir restituer le prix de vente. 31. A ce titre, M. [S] critique le jugement entepris, qui, s'agissant des conséquences de résolution de la vente, a ordonné qu'il restitue l'immeuble à la commune de [Localité 3] et a dit a contrario que la commune n'était pas tenue de restituer la partie du prix de vente d'ores et déjà versé. Il estime que la dispositon du contrat de vente prévoyant que 'les sommes déjà perçues par l'acquéreur lui resteront acquises et ne donneront lieu à aucune restitution' présente un caractère comminatoire et génère un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties et devra être écartée. Il ajoute en outre que le bien a été vendu dans un état important de vétusté et qu'il a effectué de nombreux travaux qui ont augmenté sa valeur vénale. 32. La commune de [Localité 3] sollicite la confirmation du jugement entrepris s'agissant des restittions réciproques. Elle considère que la clause contractuelle qui la dispense de la restitution du prix d'ores et déjà perçu n'est que la contrepartie des facilités de paiement accordées à l'acquéreur et qu'elle ne présente nullement un caractère manifestement excessif. Elle indique de plus, qu'elle n'a que faire des aménagements réalisés par M. [S], d'ailleurs sans son autorisation et qui ne représentent pour elle aucune amélioration. Elle demande la confirmation de la décision entreprise s'agissant de l'expertise ordonnée. 33. Tout d'abord, il convient d'indiquer que rien ne permet d'affirmer que la clause du contrat de vente se trouvant en page 6 et prévoyant que les sommes d'ores et déjà perçues par le vendeur lui resteront acquises et ne donneront lieu à aucune restitution en faveur de l'acquéreur et qui décide par ailleurs que le bien sera rendu en l'état, sans aucun dédommagement en faveur de l'acquéreur, en compensation des travaux effectués,est une clause abusive créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.

PAR CES MOTIFS : La cour, Statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort, Dans les limites de l'appel, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositons, Y ajoutant; Condamne M. [J] [S] à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 3000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [J] [S] aux entiers dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président, La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.