Cour d'appel, 2ème chambre civile, 9 juillet 2026 — n° 23/04391

* * * EXPOSE DU LITIGE 1- Suivant acte notarié du 7 mai 2021, M.[C] a vendu à M. [E] un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3] (Dordogne), moyennant le prix de 95 000 euros payables comptant lors de la réitération en la forme authentique. La date de réitération de la vente était prévue au plus tard le 31 juillet 2021. Les parties sont ensuite convenues, aux termes d'un document manuscrit non daté, du « paiement supplémentaire », hors la comptabilité du notaire et « en liquide » de la somme de 11 000 euros, puis aux termes d'un second document manuscrit non daté, de porter cette somme à 13 000 euros. A la suite d'un orage survenu le 26 juin 2021, qui a causé un sinistre dans la maison d'habitation, M. [E] a informé le 1er février 2022 M.[C], de ce qu'il renonçait à la vente, et sollicitait le remboursement de la somme de 13 000 euros qu'il avait versée. 2- Invoquant la clause stipulée en page 24 du compromis de vente lui permettant de renoncer à la vente et de se voir rembourser les sommes versées, par acte d'huissier du 17 août 2022, M. [E] a assigné M. [C] devant le tribunal judiciaire de Bergerac, aux fins notamment d'obtenir la restitution de l'acompte versé. Par jugement du 11 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Bergerac a : - débouté M. [C] de sa demande d'expertise ; - débouté M. [E] de sa demande de résolution du compromis de vente en date du 27 mai 2021 ; - débouté M. [E] de sa demande de remboursement de la somme de 13 300 euros ; - débouté M. [C] de sa demande d'application de la clause pénale prévue au compromis de vente en date du 27 mai 2021 ; - débouté M. [C] de sa demande d'indemnité d'occupation ; - débouté M. [C] de sa demande de remboursement du coût des diagnostics ; - débouté M. [E] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; - débouté M. [C] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral : - condamné M. [E] aux entiers dépens ; - débouté M. [E] de sa demande au titre des frais irrépétibles ; - débouté M. [C] de sa demande au titre des frais irrépétibles ; - jugé ne pas y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. Par déclaration du 21 septembre 2023, M. [E] a interjeté appel de cette décision. 3- Dans ses dernières conclusions du 3 juin 2024, M.[E] demande à la cour d' infirmer le jugement entrepris. Statuant à nouveau, - le juger recevable et bien fondé en ses demandes ; - juger valable la clause en page 24 du compromis de vente et le juger fondé à renoncer à la vente et à se faire restituer les sommes versées en application de cette clause ; - condamner M. [C] du fait de la résolution de la vente à lui payer la somme de 13 300 euros en remboursement de l'acompte qu'il a versé ; - débouter M. [C] de sa demande d'application de la clause pénale ; et subsidiairement sur ce point, le cas échéant, réduire cette clause à néant et, à défaut, à la somme de 1 euro ; - condamner M. [C] au paiement d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, en raison de sa résistance abusive ; - débouter M. [C] de ses demandes indemnitaires au titre d'indemnités d'occupation, de frais de diagnostics, et de préjudice moral ; - condamner M. [C] à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [C] aux dépens. 4- Dans ses dernières conclusions du 27 juin 2024, M. [C] demande à la cour de : - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [E] de : - sa demande d'expertise, - sa demande de résolution du compromis de vente, - sa demande de restitution de la somme de 13 300 euros. À titre d'appel d'incident et reconventionnel, réformer le jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes et, statuant à nouveau, - condamner M.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les demandes formées par M.[E]. * Sur la demande de résolution du compromis de vente, et de restitution de la somme de 13 300 euros formée par M.[E], en application de la clause prévue au contrat. 5- Dans le cadre de son appel, M.[E] sollicite la réformation du jugement, qui l'a débouté de sa demande tendant à la restitution de l'acompte versé à hauteur de 13 300 euros. Il soutient que le sinistre survenu le 26 juin 2021 a eu pour effet de rendre le bien impropre à sa destination, de sorte que la clause insérée au compromis, qui prévoit une faculté de renonciation à la vente par l'acquéreur, en cas de survenance d'un sinistre quelconque durant la validité du compromis, est applicable. Il prétend ensuite que, même si la somme de 13 300 euros a été versée hors la comptabilité du notaire, et peut s'analyser en une contre-lettre, elle produit effet entre les parties, de sorte que M. [C] doit la lui restituer. 6- M. [C] réplique qu'en application des termes du contrat, le sinistre doit être de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, les dégâts étant localisés à une chambre. Il conclut par conséquent à la confirmation du jugement, qui a débouté M.[E] de sa demande tendant au prononcé de la résolution de la vente, et à la restitution de l'acompte versé, lequel en tout état de cause est constitutif d'une contre-lettre. Sur ce, 7- Selon les dispositions de l'article 1103 du code civil, 'les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites'. Aux termes de l'article 1224 du code civil, 'la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice'. 8- En l'espèce, le compromis de vente signé des parties le 27 mai 2021 devant notaire contient en page 24 une clause intitulée 'sinistre pendant la durée de validité du compromis', ainsi rédigée': 'Si un sinistre quelconque frappait le bien durant la validité des présentes, les parties conviennent que l'acquéreur aura la faculté: -soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toute somme avancée par lui le cas échéant... Il est précisé que l'existence des présentes ne pourrait être remise en cause que par un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation. Le vendeur indique que le bien est assuré et qu'il est à jour du paiement des primes et qu'il n'existe aucun contentieux en cours entre lui et la compagnie assurant le bien'. 9- Pour débouter M.[E] de sa demande de résolution du compromis de vente en date du 27 mai 2021, le tribunal a considéré que ce dernier ne justifiait pas des conditions d'application de la clause 'sinistre'invoquée. 10- Il est constant que par courrier du 1er février 2022, M.[E] a informé M. [C] qu'il renonçait à la vente, faisant état d'un violent orage en date du 26 juin 2021, et de la prise en charge 'd'une petite partie des dégats' par l'assureur', et qu'il réclamait la restitution de la somme versée à hauteur de 13 300 euros (pièce 4 [C]). 11- Il incombe à M.[E], qui l'invoque, de rapporter la preuve que les conditions d'application de la clause contractuelle rappelée supra, sont remplies, à savoir qu'un sinistre est survenu , de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation. 12- A l'appui de sa demande, M.[E] verse aux débats le rapport d'expertise établi par l'assureur du bien litigieux, dont il ressort les mentions suivantes: - 'date présumée du sinistre: 26 juin 2021 - causes et circonstances: à la suite de violents épisodes pluvieux du 26 juin 2021, des eaux de pluie se sont accumulées gravitairement sur la propriété de votre assuré après avoir ruisselé sur son terrain, puis ont (sic) le rez-de-chaussée de l'habitation sur une hauteur d'environ 15 cm. L'eau a notamment pénétré dans le logement au droit d'une baie vitrée. A ce jour ces événements n'ont pas fait l'objet d'un arrêté interministériel de catastrophe naturelle pour la commune de [Localité 3]. Le 27/06, M.[E] est venu constater les dégâts et a nettoyé le rez-de-chaussée inondé. Dommages constatés: dommages localisés dans une chambre Montant des règlements: 2612, 50 euros Commentaires: le risque n'a pas été vérifié dans son intégralité compte-tenu du manque d'accès à l'ensemble du risque. Votre garantie 'événements climatiques inondations' nous apparaît comme acquise. Indemnité immédiate: 926, 25 euros, franchise déduite.' (Pièce 1 [E]). 13- Il résulte de cet élément que si un épisode orageux et pluvieux est certes survenu le 26 juin 2021, soit pendant la période de validité du compromis de vente, et a entraîné une inondation du rez-de-chaussée de la maison, celui-ci a pu ensuite être nettoyé, les dommages circonscrits à une seule chambre de l'habitation, ayant fait l'objet d'une prise en charge par l'assureur des locaux, si bien qu'il n'est nullement démontré, contrairement à ce que prétend l'appelant, que ce sinistre a rendu le bien inhabitable ou impropre à son exploitation. 14- Par conséquent, la clause insérée au compromis de vente, permettant à l'acquéreur de renoncer à la vente, en cas de survenance d'un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable, ou impropre à son exploitation, n'a pas vocation à recevoir application, et le jugement sera donc confirmé, en ce qu'il a débouté M.[E] de sa demande tendant au prononcé de la résolution du compromis de vente. 15- M.[E] étant débouté de sa demande de résolution de la vente, sa demande de restitution de l'acompte versé à ce titre sera également rejetée, dans la mesure où il ne peut se prévaloir des termes de la clause rappelée ci-dessus, sans qu'il y ait lieu d'analyser si cet acompte s'analyse en une contre-lettre, et le cas échéant les effets de celle-ci. 16- Le jugement sera par conséquent également confirmé de ce chef. * Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. 17- M.[E] réclame la condamnation de M.

PAR CES MOTIFS Dans les limites de l'appel, Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté M.[C] de ses demandes tendant au paiement de la clause pénale, et d'une indemnité d'occupation, Statuant à nouveau de ces chefs, Condamne M.[U] [E] à verser à M. [P] [C] les sommes de: - 9500 euros, correspondant au montant de la clause pénale contractuelle, - 5500 euros, au titre de l'indemnité d'occupation due pour la période du 4 juin 2021 au 9 mai 2022, Y ajoutant, Condamne M.[U] [E] aux dépens de la procédure d'appel, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président, La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.