Cour d'appel, 2ème chambre civile, 9 juillet 2026 — n° 23/02940

* * * FAITS ET PROCÉDURE : 1- Suivant acte authentique du 25 janvier 2019, précédé d'un contrat de réservation du 22 mai 2018, la snc Green Valley a vendu en l'état futur d'achèvement à M. [O] [W] et Mme [I] [D] le lot de copropriété n°24, dans un ensemble immobilier en cours de construction dénommé [Adresse 4], situé [Adresse 5] à [Localité 1], moyennant la somme de 254 600 euros. Le délai de livraison convenu était fixé au plus tard au quatrième trimestre 2020. 2- Se plaignant d'une absence de livraison dans les délais convenus, M.[W] et Mme [D] ont assigné, par acte du 6 mai 2022, la snc Green Valley devant le tribunal judiciaire de Bordeaux pour obtenir l'indemnisation de leurs préjudices. Après plusieurs reports, la livraison du bien était finalement prévue pour le 31 mars 2023. Par jugement du 31 mai 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - débouté M.[W] et Mme [D] de l'intégralité de leurs demandes, - rejeté la demande de la snc Green Valley sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné les consorts [W]/[D] aux dépens, - rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision. M.[W] et Mme [D] ont relevé appel du jugement le 21 juin 2023. 3- Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 4 février 2026, M.[W] et Mme [D] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1217 et 1611 du code civil, de : - réformer le jugement entrepris en ce qu'il : - les a déboutés de l'intégralité de leurs demandes, - les a condamnés aux dépens. - débouter la Snc Green Valley de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Statuant à nouveau, - condamner la Snc Green Valley à leur verser la somme de 34.676 euros à titre d'indemnisation de leurs préjudices tous chefs confondus, - condamner la Snc Green Valley à leur verser la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 4- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 mars 2026, la snc Green Valley demande à la cour, sur le fondement des articles 1103 du code civil et 700 du code de procédure civile, de : A titre principal, - confirmer le jugement en ce qu'il : - a débouté les consorts [W]/[D] de l'intégralité de leurs demandes, - a condamné les consorts [W]/[D] aux dépens, - a rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision, - réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 31 mai 2023 en ce qu'il a - rejeté sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau, - condamner les consorts [W]/[D] à verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance ; outre une indemnité de 2.000 euros au titre de la procédure d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour reformerait en tout ou partie le jugement de première instance et retiendrait que le retard de livraison est indemnisable, - réduire à de plus justes proportions l'indemnisation sollicitée au titre des loyers versés, - débouter les consorts [W]/[D] de leur demande d'indemnisation formée à hauteur de 2.268 euros au titre des frais bancaires aux fins d'assurance du prêt, - débouter les conosrts [W]/[D] de leur demande d'indemnisation formée à hauteur de 5.000 euros au titre de la « souffrance morale » alléguée, - à titre infiniment subsidiaire, réduire le montant de cette demande indemnitaire à de plus justes proportions, En tout état de cause et si une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile était allouée aux consorts [W]/[D], - réduire à de plus justes proportions le montant de l'indemnité sollicitée par les consorts [W]/[D] à son encontre sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION Sur le retard de livraison. 5- Dans le cadre de leur appel, M.[W] et Mme [D] reprochent au tribunal de les avoir déboutés de leurs demandes indemnitaires résultant du retard de livraison. Ils rappellent que le bien, qui devait être livré au plus tard à la fin du 2ème trimestre 2020, ne l'a été que le 31 mars 2023, sans que la snc Green valley puisse justifier de causes légitimes de suspension du délai de livraison, telles que que prévues au contrat de vente. Ils sollicitent la confirmation du jugement qui a écarté les causes légitimes de suspension du délai de livraison relatives aux intempéries, et à la nécessité de réaliser des études complémentaires liées à la transparence hydraulique. En revanche, ils soutiennent que le jugement doit être réformé en ce qu'il a retenu comme cause légitime de suspension du délai de livraison la pandémie de covid-19, et la défaillance de la société Sere. 6- La snc Green Valley invoque des causes légitimes de suspension du délai de livraison, tenant aux intempéries à hauteur de 116 jours, après doublement du délai tel que contractuellement prévu, à la pandémie de Covid-19 à hauteur de 120 jours, à la difficulté résultant du sous-sol nécessitant des études complémentaires ainsi que des travaux supplémentaires, à hauteur de 16 mois, et enfin à la défaillance de son locateur d'ouvrage, qui a dû être remplacé, ce qui a entraîné un retard pouvant être évalué à 24 mois. Elle en conclut que le retard de livraison est intégralement couvert par les causes légitimes de suspension du délai de livraison, et sollicite par conséquent la confirmation du jugement qui a débouté M.[W] et Mme [D] de leurs demandes indemnitaires. Sur ce, 7- L'article 1601-1 du code civil dispose que 'la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat'. Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, 'le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure'. Selon l'article 1611 du code civil, 'le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu'. 8- En l'espèce, il ressort de l'acte de vente du 25 janvier 2019 que le bien litigieux devait être livré au plus tard le 25 janvier 2019, et qu'il ne l'a été que le 31 mars 2023, soit un retard de livraison de 24 mois et 6 jours. 9- Pour justifier et s'exonérer de ce retard, la snc Green Valley invoque l'existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison tenant à la nécessité de réaliser des études complémentaires liées à la transparence hydraulique, à des intempéries, à la défaillance d'une entreprise, et à la crise sanitaire. 10- La clause relative aux causes légitimes de suspension du délai de livraison insérée à l'acte authentique de vente prévoit en effet que: ' ce délai de livraison serait différé en cas de force majeure ou d'une autre cause légitime. Pour l'application de cette disposition pourraient notamment être considérées comme causes légitimes de suspension de ce délai: - les intempéries retenues par le maître d'oeuvre, empêchant les travaux ou l'exécution du corps d'état considéré, et dûment justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche de l'immeuble ... - les jours de retard provenant de la défaillance d'une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l'acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée par le maître d'oeuvre du chantier à l'entrepreneur défaillant) - les jours de retard entraînés par la recherche ou la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l'approvisionnement du chantier par celle-ci, - les retards provenant d'anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d'eau, découverte de site archéologique, de poche d'eau, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou particulières, découverte d'une pollution de sous-sol) et plus généralement tous les éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation...'. 11- Le contrat mentionne alors 's'il survenait un cas de force majeure ou de cause légitime de suspension du délai de livraison, l'époque prévue pour l'achèvement des travaux serait différée d'un temps égal à celui du double pendant lequel l'événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux... pour appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties d'un commun accord déclarent s'en rapporter, sauf en ce qui concerne le retard de paiement de l'acquéreur, dès à présent, à un certificat établi par le maître d'oeuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité'. 12- Il convient d'examiner les différentes causes de suspension invoquées par la snc Green Valley. * Sur les études complémentaires liées à la transparence hydraulique. 13- Pour rejeter cette cause de suspension, le tribunal a estimé que la snc Green Valley était informée des anomalies du sous-sol impliquant de réaliser des études du sous-sol préalablement à la vente, et qu'elle ne pouvait donc opposer la découverte de la nécessité de procéder à celles-ci, comme cause légitime de suspension du délai de livraison. 14- A l'appui de ses allégations, la snc Green Valley verse aux débats deux attestations émanant du maître d'oeuvre, la société Ecotech Ingenierie, la première en date du 10 octobre 2019, attestant que 'le respect de la transparence hydraulique imposée dans la ZAC a nécessité des études complémentaires et la reprise des fondations de façon à ce que le projet ne modifie pas la capacité d'écoulement de l'eau' et la seconde en date du 4 mars 2020, indiquant que 'la modification de la transparence hydraulique du programme a généré des études complémentaires et des nouveaux calculs de descentes de charges, afin de dimensionner des fondations profondes, générant un retard de deux mois'. 15- Il n'est pas contesté par la snc Green Valley qu'elle connaissait les règles de la ZAC, imposant le respect de la transparence hydraulique, en amont du dépôt du permis de construire, soit bien avant le contrat de vente du 25 janvier 2019. 16- En conséquence, et comme l'a retenu à juste titre le tribunal, la nécessité de réaliser des études ou travaux préalables ne peut constituer une cause légitime de suspension du délai de livraison, dès lors qu'elle était connue de la snc Green Valley, antérieurement à la conclusion du contrat. 17- Cette première cause légitime de suspension du délai de livraison soulevée par la snc Green Valley sera donc écartée. * Sur les intempéries. 18- La snc Green Valley invoque ensuite une seconde cause légitime de suspension liée aux intempéries. 19- A l'appui de ses dires, elle verse aux débats trois attestations émanant du maître d'oeuvre, M.

PAR CES MOTIFS Dans les limites de l'appel, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne M.[O] [W] et Mme [I] [D] aux dépens de la procédure d'appel, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président, La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.