Cour d'appel, chambre civile section 2, 15 juillet 2026 — n° 24/00536

EXPOSÉ DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES La S.A.R.L. « [Adresse 1] », assurée en dommages-ouvrage et responsabilité civile auprès de la compagnie d'assurance irlandaise CBL Insurance, a fait réhabiliter une maison située [Adresse 9] à [Localité 2], [Localité 3], en 3 logements individuels, l'architecte de l'opération étant M. [O] [D] [N]. Par acte authentique du 31 juillet 2017, la S.C.I. Mihome a acheté au rez-de-chaussée de cette maison un appartement en l'état futur de rénovation pour un prix de 670 000 euros, 414 852 euros étant payables au jour de la vente et 255 148 euros au fur et à mesure de l'avancement des travaux selon les modalités d'échelonnement prévues à l'acte de vente qui prévoyait également une date de livraison fixée au plus tard le 31 décembre 2017, sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison. Les travaux ont été réceptionnés avec réserves le 30 mars 2018 par la S.C.I. Mihome représentée par sa gérante, Mme [M] [V]. Alléguant avoir pris possession des lieux le 10 avril 2018 afin que sa gérante puisse y habiter et avoir constaté, outre les réserves mentionnées à la réception de multiples désordres et dysfonctionnements objectivés par un constat d'huissier du 18 avril 2018 et excipant de ses démarches demeurées vaines envers le maître d'ouvrage et l'architecte pour trouver une solution à ces difficultés, la S.C.I. Mihome, a sollicité du juge des référés de céans la désignation d'un expert judiciaire, demande à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 24 octobre 2018. M. [W] [H], désigné comme expert par le juge des référés, a déposé son rapport définitif le 29 avril 2019. Par exploits en date du 19 juin 2019, la S.C.I. Mihome et Mme [M] [V] ont attrait devant le Tribunal de Grande Instance de Bastia la S.A.R.L. « [Adresse 1] » et CBL Insurance, au visa des articles 1792 et 1231-1 et suivants du code civil, aux fins de condamnation solidaire à les indemniser des désordres, non-façons et préjudices de jouissances subis, une expertise étant ordonnée avant dire droit. Par ordonnance du 19 septembre 2019, le président de la conférence a ordonné la clôture différée de l'instruction de l'affaire au 17 octobre 2019, la S.A.R.L. « [Adresse 1] » et CBL Insurance, bien que régulièrement assignée n'ayant pas constitué avocat. Par ordonnance du 26 septembre 2019, le juge de la mise en état a révoqué l'ordonnance de clôture, CBL Insurance ayant manifesté son intention de constituer avocat. Par ordonnance du 10 janvier 2020, le juge de la mise en état a ordonné un complément d'expertise confié à M. [H] et rejeté la demande de provision formée par la S.C.I. Mihome et Mme [V]. M. [H] a déposé son rapport d'expertise complémentaire le 6 septembre 2021. Par ordonnance du 28 janvier 2022, le juge de la mise en état a : ' - Condamné la S.A.R.L. « [Adresse 1] » à : o Réaliser l'enduit de la façade nord de l'immeuble ; o Réaliser le mur de clôture côté accès plage ; o Finir les hauts de piliers ; o Réaliser les trois parkings vendus à la demanderesse, Et ce, dans le délai de 3 mois à compter de la signification de l'ordonnance sous astreinte, à l'expiration de ce délai, de 100 € par jours de retard et par ouvrage et ce, pendant 4 mois ; - Rejeté toute autre demande '. Par exploits des 2 et 9 août 2022, la S.C.I. Mihome et Mme [V] ont attrait devant le tribunal Judiciaire de Bastia la S.A.R.L. [Adresse 1], ès-qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et M. [O] [D] [N] sollicitant : ' - La condamnation du syndicat à achever les travaux sur les parties communes et à exécuter les travaux utiles pour faire cesser les infiltrations depuis les parties communes : La condamnation de M. [D], en sa qualité de constructeur, à les indemniser des désordres de nature décennale ; - La condamnation solidaire de M.

SUR CE Pour statuer comme il l'a fait, le premier juge a considéré que les appelantes n'ont pas : - caractérisés les fautes ayant conduit à la survenue des désordres, - développés de moyens de droit au soutien de leur action à l'encontre du syndicat. Il a également retenu que la nature du préjudice consécutif à l'attestation erronée de l'architecte était nécessairement financière par la perte de la garantie et par l'éventuel décaissement prématuré des fonds au regard de l'état d'avancement des travaux. Enfin, il a considéré que le préjudice des demandeurs s'analyse en une perte de chance de bénéficier de la garantie d'achèvement, et il avait été demandé aux demandeurs de chiffrer cette perte de chance, sans que ceux-ci y ait procédé. Sur la recevabilité des appels La recevabilité des appels n'est pas contestée et les éléments du dossier ne conduisent pas la cour à le faire d'office. Les appels sont donc déclarés recevables. Sur les manquements contractuels du promoteur immobilier Les appelantes soutiennent que les premiers juges ont qualifiés les désordres de désordres intermédiaires après les avoir examinés suite aux rapports remis par M. [H]. Elles allèguent que la faute en matière contractuelle est caractérisée par le simple fait de ne pas avoir respecté les termes du contrat qu'en conséquence le résultat promis n'étant pas tenu le débiteur qui a manqué à son obligation, voit sa responsabilité présumée, donnant lieu à des dommages et intérêts. Elles indiquent que la réception de l'ouvrage est intervenue, a donné lieu à un procès-verbal de reconnaissance de réserves qui n'ont jamais été levées que ce qui vaudrait pour la présomption de responsabilité, étant encore plus opérant pour un manquement délibéré constitué par le fait de reconnaître explicitement le bien fondé des réserves, d'une part, de proposer un calendrier pour les lever, d'autre part, et de s'y dérober pour en terminer. Elle conclue en indiquant que le principe de la responsabilité de la Société [Adresse 1] est donc parfaitement caractérisé. Les intimés sont défaillants à l'exception de M. [O] [D] [N]. Toutefois, comme cela a été indiqué précédemment les conclusions qu'il a déposé ont été rejetées par la conseillère de la mise en état. En l'espèce, les désordres ayant un caractère intermédiaire, ainsi que les appelantes le reprennent dans leurs dernières conclusions, la responsabilité contractuelle du promoteur serait bien engagée, mais sous la condition que les appelantes démontrent pour chaque désordre la faute précise commise par le promoteur dans la commission de ladite faute. En effet, la seule existence du désordre ne suffit pas pour engager la responsabilité contractuelle du promoteur. L'article 1231-1 du code civil dispose que 'le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.' L'article 1241 du code civil dispose que 'chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.' Il en résulte que les appelantes, qui ont la charge de la preuve, doivent démontrer l'existence d'une faute du promoteur en se fondant sur des éléments non contestables, désordre par désordre, lesquels font défaut en l'espèce. Elles se contentent de lister les désordres constatés par l'expert commissionné M. [H] sans s'expliquer sur leur gravité ni indiquer en quoi chacun d'eux tire son origine d'une faute précise du promoteur. Ainsi ne démontrant pas le lien entre la faute commise et le désordre observé, la responsabilité contractuelle pour désordres intermédiaires du promoteur n'est pas engagée et la demande des appelantes devra donc être rejetée. Il en résulte que la demande avant dire droit de commission d'un expert afin de chiffrer le coût des travaux de reprise est inopérante. En effet, la responsabilité contractuelle du promoteur ayant été rejetée et cette demande de chiffrage étant directement liée à cette reconnaissance, elle sera donc rejetée également. La cour confirme le jugement querellé sur ce point. Sur la condamnation du syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux Les appelantes font état de ce que des désordres sur les parties communes existent, qu'en droit, un copropriétaire peut agir directement pour demander la réparation d'un dommage affectant une partie commune dont il a l'usage, à la seule condition de mettre en cause le syndicat des copropriétaires. Ce qui, selon elles, est exactement le cas en l'espèce. Elles sont donc fondées à obtenir du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, d'effectuer les travaux de reprise dont la nécessité est relevée par M. [H] et dont le principe n'est donc pas discuté. Les intimés étant défaillants à l'exception de M. [O] [D] [N], comme cela a été rappelé précédemment, et les conclusions de ce dernier ayant été rejetées par la conseillère de la mise en état, la cour ne répondra qu'aux prétentions des appelantes sur cette question. En l'espèce, les appelantes listent les travaux préconisés sur les parties communes relevés par l'expert et assigne le syndic des copropriétaires représentant le syndicat des copropriétaires. A la lecture de leurs conclusions, elles ne démontrent pas en quoi ces désordres sur les parties communes affectent leurs parties privatives dont elles ont l'usage, ce qui leur permettrait, ainsi qu'elles le soutiennent d'agir directement contre le syndicat représenté par son syndic, pour demander la réparation d'un dommage affectant la partie commune concernée. Au surplus, elles ne visent dans leurs prétentions que la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sans indiquer précisément l'article retenu dans cette loi leur permettant de faire droit à leur prétention contre le syndicat des copropriétaires. Elles ne justifient pas en fait et en droit de leur demande qui devra donc être rejetée. La cour confirmera le jugement querellé sur ce point. Sur la responsabilité contractuelle de constructeur de M. [D] [N] Les appelantes soutiennent que l'intimé M. [D] [N] avait la qualité revendiquée de maître d''uvre et que dans le cadre de la vente en l'état futur d'achèvement cela a eu pour conséquence de lui conférer la qualification de constructeur au sens de l'article 1792-1 du Code civil. Ce qui selon elles, a eu pour effet de leur transférer l'ensemble des droits constructifs : responsabilité décennale, contractuelle, transfert de la DO etc...

PAR CES MOTIFS La cour, DÉCLARE recevables les appels de la S.C.I. MIHOME et Mme [M] [V]. CONFIRME les jugements rendus les 16 avril et 1er octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Bastia en toutes leurs dispositions. Y ajoutant, CONDAMNE in solidum la S.C.I. MIHOME et Mme [M] [V] au paiement des entiers dépens d'appel ; CONDAMNE in solidum la S.C.I. MIHOME et Mme [M] [V] à payer à M. [O] [D] [N] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires. LA GREFFIÈRE P/LE PRÉSIDENT