Cour d'appel, 1ère chambre, 16 juillet 2026 — n° 24/01466

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte authentique du 17 mars 2010, M. [F] [A] et son épouse, Mme [U] [R], ont fait l'acquisition d'un bien immobilier situé [Adresse 5], composé d'une propriété bâtie à usage d'habitation et d'un terrain attenant. Le 4 décembre 2015, les époux [A] ont entrepris la division de leur parcelle cadastrée section [Cadastre 1] en deux : - la parcelle sur laquelle est située la maison est devenue la parcelle [Cadastre 2], - la seconde parcelle est devenue la parcelle [Cadastre 3]. Par acte authentique du 15 décembre 2015, reçu par Maître [O] [L], notaire à [Localité 4], les époux [A] ont vendu la parcelle [Cadastre 2] à Monsieur [I] [C]. Par acte authentique du 23 décembre 2015, reçu par Maître [O] [L], les époux [A] ont vendu la parcelle [Cadastre 3] à M. [K] [T] et Mme [B] [X]. En raison de la survenance d'infiltrations dans le garage de son bien, M. [C] a, par acte du 3 novembre 2016, fait assigner les époux [A] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bayonne aux fins d'ordonner une expertise judiciaire et de décrire avec précision les réseaux d'eaux pluviales et d'eaux usées desservant les biens immobiliers respectifs et dire si les réseaux d'eaux pluviales et d'eaux usées sont séparés. Par ordonnance du 3 janvier 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bayonne a fait droit à cette demande et a désigné M. [N] pour procéder à l'expertise. L'expert judiciaire a déposé son rapport le 4 mai 2018. Par actes du 15 novembre 2018, M. [C] a fait assigner les époux [A] et les consorts [T]/[X] devant le tribunal de grande instance de Bayonne aux fins notamment de voir condamner solidairement les époux [A] à indemniser ses préjudices (coût des travaux qu'il a dû réaliser en urgence - installation d'une pompe de relevage, frais liés à l'entretien de la pompe, frais liés au passage d'une caméra dans la canalisation, frais liés à la réfection de l'étanchéité de la maison et préjudice de jouissance) : > la somme de 10 912,16 euros correspondant à une restitution d'une partie du prix de vente selon les travaux accomplis en urgence, > la somme de 20 229,89 euros à titre de dommages et intérêts au tire du préjudice financier, > la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par acte du 27 novembre 2020, les époux [A] ont fait appeler Me [L] à la cause, aux fins d'être relevés indemnes et garantis en cas de condamnation prononcée à leur encontre. Par jugement contradictoire du 22 avril 2024, le tribunal judiciaire de Bayonne a : - condamné les époux [A] à payer à M. [C] les sommes suivantes : > 10 912,16 € au titre de la restitution d'une partie du prix de vente et correspondant aux travaux d'installation d'une pompe de relevage en urgence, > 20 229,89 € au titre du préjudice financier (frais d'entretien de la pompe de relevage: > 10 000 €, passage caméra dans les canalisations : 261,25 € et réfection étanchéité : 9 968,64 €), > 5 000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, - condamné les époux [A] à payer à M. [T] et Mme [X] la somme de 5 000 € de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance, - dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, - débouté les époux [A] de l'ensemble de leurs demandes, - condamné les époux [A] à payer à M. [C] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné les époux [A] à payer à M.

MOTIFS Sur les demandes principales des époux [A] : Les époux [A] considèrent que le tribunal judiciaire de Bayonne a retenu à tort l'application de la garantie des vices cachés à l'égard de M. [C], dès lors que l'acte notarié du 15 décembre 2015 contient en page 12 de l'acte une clause d'exonération de garantie, qu'ils ne sont pas des professionnels du bâtiment et qu'ainsi, cette clause d'exonération de la garantie des vices cachés produit ses effets. Ils demandent en outre à la cour de rejeter la demande de M. [C] fondée sur le dol, aux motifs que ce dernier n'apporte ni la preuve de la matérialité du dol, ni la preuve de l'élément intentionnel. À cet égard, ils relèvent qu'avant l'intervention de celui-ci, l'évacuation des eaux de pluie se faisait naturellement depuis de nombreuses années sans qu'aucun désordre ne soit intervenu. Pour prospérer, le premier fondement invoqué par M. [C] sur la garantie des vices cachés suppose la démonstration par celui-ci de son ignorance des défauts affectant le bien vendu antérieurement à la vente, qui le rendent impropres à sa destination ou qui en diminuent tellement l'usage qu'il ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. De plus, compte tenu de la clause de non-garantie figurant à l'acte de vente, il lui incombe aussi de prouver que les vendeurs étaient de mauvaise foi en ce qu'ils connaissaient les vices ainsi définis. Pour être retenu, le dol suppose que M. [C] démontre que les vendeurs lui ont sciemment caché des éléments qui ont été, pour lui, déterminants de son consentement en ce que, s'il les avait connus, il n'aurait pas contracté ou aurait, tout au moins, contracté à d'autres conditions. Il ressort de l'examen des pièces du dossier et notamment de l'acte vente du 17 mars 2010 par lequel les époux [A] ont acquis de la SCI [Adresse 6] le bien immoblier situé [Adresse 5] (page 13 de l'acte) que ces derniers ne pouvaient ignorer que le système d'assainissement était composé de deux réseaux distincts, un réseau d'eaux usées et un réseau pour les eaux pluviales et que le système d'évacuation des eaux pluviales de l'immeuble n'était pas conforme et n'était pas relié au système d'assainissement communal. Comme l'a justement relevé le premier juge, l'acte notarié mentionne expréssement en page 13 que 'l'évacuation des eaux pluviales doit être assurée et maîtrisée en permanence, elles ne doivent pas être versées sur les fonds voisins et la vie publique. Cet assainissement n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité par le service d'assainissement communal. Le vendeur précise que l'assainissement est un assainissement autonome non conforme, dont l'ensemble sera à reconstituer selon les normes en vigueur applicables. L'acquéreur en prend acte et déclare en faire son affaire personnelle'. Par ailleurs, dans l'acte de vente du 15 décembre 2015 par lequel M. [C] a acquis le bien des époux [A] (parcelle [Cadastre 2]), il est expressément mentionné en page 15 que 'le vendeur déclare qu'aucune construction ou rénovation n'a été effectuée sur cet immeuble dans les dix dernières années ou depuis son acquisition si elle est plus récente'. Il est en outre indiqué en page 18 que 'le vendeur déclare sous sa seule responsabilité que l'immeuble vendu est raccordé au réseau d'assainissement, mais ne garantit aucunement la conformité de l'installation aux normes actuellement en vigueur. Il déclare notamment : - ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation, - qu'il n'a pas reçu des services compétents de mise en demeure de mettre l'installation en conformité avec les normes existantes'. Or, il ressort de l'expertise judiciaire que ''les époux [A], propriétaires de la parcelle [Cadastre 1], ont, avant de vendre, fait : - déconnecter et condamner l'ancien réseau d'eaux usées au réseau public, - intervenir M. [H] (entrepreneur) pour la mise en place d'un drain au pied d'un muret, - intervenir Mme [W] [Y], géomètre expert, pour réaliser le bornage correspondant aux divisions de leur terrain le 23 octobre 2015'. L'expert constate en page 11de son rapport que 'le fonds de M. [C] présente un réseau de canalisations enterrées constitué par un réseau d'évacuation d'eaux pluviales et par un réseau d'évacuation d'eaux usées' et que 'c'est bien la présence de ces deux réseaux qui ont été conservés par les époux [A] sur leur terrain initial qui affecte aujourd'hui les terrains vendus, et en particulier le terrain vendu aux consorts [T]-[X]'. En réponse à la question n° 6 relative aux suggestions susceptibles de concourir à la solution du litige, notamment les imputabilités, l'expert judiciaire indique en page 16 de son rapport que 'les époux [A] ont raccordé les eaux usées de leur maison et ont laissé les réseaux des eaux usées pratiquement en l'état, enterrés. Il leur appartenait de faire le nécessaire pour dévier le réseau d'eaux pluviales de façon à ne plus affecter le terrain vendu aux consorts [T]-[X]. Les époux [A] n'ont pas donné les obligations d'injonction à l'égard de leurs acheteurs, M. [C] et les consorts [T]-[X]. Les actes de ventes ne mentionnent pas l'existence de ces réseaux souterrains'. L'expert relève en outre en pages 23 et 24 de son rapport que M. [C] a bien 'été obligé de faire dériver les eaux pluviales en branchant deux descentes de toit, mais il n'a pas modifié le réseau enterré'. Et d'ajouter, en réponse à un dire : 'M. [C] ne pouvait laisser les eaux couler en surface sur le sol et a dû rebrancher les descentes au réseau existant'. Quant aux consorts [T] - [X], l'expert relève qu'ils 'ont réalisé des travaux en parfaite conformité du permis de construire qui leur a été accordé et que la solution pour laquelle ils ont opté - à savoir la mise en place d'une pompe de relevage sur la propriété de M. [C] - semblait effectivement la mieux adaptée et la moins onéreuse'. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que c'est à juste titre que le premier juge a considéré que les conditions de fond de la garantie des vices cachés étaient réunies, dès lors que : > le vice dénoncé par M. [C] n'était pas apparent, les canalisations étant enterrées et donc non visibles, > ce vice trouve son origine dans l'existence du réseau d'évacuation des eaux pluviales sur son terrain, > ce vice est inhérent au bien vendu, > ce vice est grave, dès lors qu'il a provoqué des infiltrations importantes tant sur son terrain et dans son sous-sol que sur le fonds des consorts [T] - [X] et qu'il n'aurait pas acquis son bien ou qu'il aurait souhaité l'acquérir à un moindre prix s'il en avait eu connaissance. C'est également à bon droit que le premier juge a écarté l'application de la clause limitative de garantie, dès lors que les époux [A] ont commis un dol par réticence. En effet, ils n'ignoraient pas que le système d'assainissement était composé de deux réseaux distincts, un réseau d'eaux usées et un réseau d'eaux pluviales. Ils savaient en outre que le système d'évacuation des eaux pluviales de l'immeuble n'était pas conforme et n'était pas relié au système d'assainissement communal, ces éléments figurant expressément dans leur acte de vente du 17 mars 2010, comme il l'a été relevé précédemment. Ainsi, et contrairement à ce qu'ils allèguent, lorsqu'ils ont acquis leur bien en 2010, les époux [A] étaient bien été informés que le réseau d'assainissement des eaux pluviales n'était pas conforme et n'ont cependant pas transmis l'information à M. [C]. Par ailleurs, et contrairement à ce qu'ils ont indiqué dans l'acte de vente du 15 décembre 2015, les époux [A] ont bien procédé à des travaux, en faisant condamner l'ancien réseau d'eaux usées au réseau public et en faisant installer un drain au pied d'un muret. À cet égard, et comme l'a relevé à juste titre le premier juge, le document qu'ils produisent - leur pièce n° 3, attestation de M.

PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris, Y ajoutant, Condamne solidairement M. [F] [A] et Mme [U] [R] épouse [A] aux entiers dépens d'appel, Condamne solidairement M. [F] [A] et Mme [U] [R] épouse [A] à payer à M. [I] [C] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles exposés en appel, Condamne solidairement M. [F] [A] et Mme [U] [R] épouse [A] à payer à Mme [B] [X] et M. [K] [T] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles exposés en appel, Condamne solidairement M. [F] [A] et Mme [U] [R] épouse [A] à payer à Maître [O] [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles exposés en appel, Déboute M. [F] [A] et Mme [U] [R] épouse [A] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Madame France-Marie DELCOURT, Conseillère, suite à l'empêchement de Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président, et par Madame Hélène BRUNET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE, Hélène BRUNET France-Marie DELCOURT