Cour d'appel, 2ème chambre civile, 20 juillet 2026 — n° 23/02298

* * * EXPOSE DU LITIGE Exposé des faits et de la procédure Suivant acte dématérialisé du 1er avril 2021, Maître [X], notaire à [Localité 7], a notifié à la SA Société d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) Nouvelle-Aquitaine le projet de vente, au prix de 17 000 euros, par Mmes [D] [F], [G] [F] et [A] [F] à M. [W] [I], Mme [B] [Z] épouse [I] et Mme [K] [I] des parcelles cadastrées section AN n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] situées sur la commune d'[Localité 8], selon compromis de vente du 31 mars 2021. Par courrier recommandé du 21 mai 2021 reçu le 25 mai 2021, la SAFER Nouvelle-Aquitaine a informé le notaire instrumentaire de sa décision d'exercer son droit de préemption prévu aux articles L. 143-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime sur les parcelles cadastrées section AN n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 9], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], au prix de 8 262,49 euros. Le même jour, elle a adressé des courriers recommandés aux vendeurs et aux acquéreurs évincés, afin de leur notifier sa décision de préemption partielle. Par courrier du 15 juillet 2021 transmis le 19 juillet 2021 par Maître [X] à la SAFER Nouvelle-Aquitaine, Mme [D] [F] a fait part de la décision de l'indivision [F] de retirer ses biens de la vente, à laquelle la SAFER Nouvelle-Aquitaine s'est opposée par courrier du 17 août 2021. Le 21 juillet 2021, M. [W] [I] et Mme [B] [I] ont informé la SAFER Nouvelle-Aquitaine que le troisième acquéreur évincé, Mme [K] [I], n'avait pas reçu notification de la décision de préemption dans les délais impartis et ont, en conséquence, remis en cause la validité de cette décision. Par acte du 19 novembre 2021, les consorts [F] et [I] ont assigné la SAFER Nouvelle-Aquitaine devant le tribunal judiciaire de Bergerac afin d'obtenir l'annulation de la décision de préemption. Par jugement du 4 avril 2023, le tribunal judiciaire de Bergerac a : - annulé la décision de la SAFER Nouvelle-Aquitaine du 21 mai 2021 aux termes de laquelle cette dernière a notifié à l'indivision [F] la préemption partielle des parcelles cadastrées section AN [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 16] sises sur le territoire de la commune d'[Localité 8] ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes ; - condamné la SA SAFER Nouvelle-Aquitaine, partie perdante, à payer aux consorts [F] et [I] au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme totale de 5 000 euros ; - condamné la SA SAFER Nouvelle-Aquitaine aux entiers dépens de l'instance ; - ordonné l'exécution provisoire de la décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande d'annulation de la décision de préemption Sur la notification de la décision de préemption aux acquéreurs évincés La SAFER Nouvelle-Aquitaine explique avoir, conformément aux dispositions des articles L. 143-3 et R. 143-6 du code rural et de la pêche maritime, notifié sa décision aux acquéreurs évincés par courrier du 21 mai 2021, dont M. [W] [I] et Mme [B] [I] ont accusé réception le 22 mai 2021. L'appelante soutient que, si Mme [K] [I], qui réside en Suisse, n'a pas retiré le pli ainsi envoyé dans le délai requis, ce fait n'est pas de nature à remettre en cause la validité de la notification, faite à l'adresse communiquée en application de l'article R. 141-2-1 du même code par le notaire chargé de la vente, sur la base des déclarations de Mme [I] elle-même. L'appelante fait ainsi valoir qu'après deux tentatives de distribution infructueuses, le courrier lui a été retourné non pas pour défaut d'adressage, mais pour n'avoir pas été réclamé, selon les services postaux. Elle ajoute qu'elle-même n'avait connaissance d'aucune autre adresse de Mme [I]. La SAFER Nouvelle-Aquitaine reproche au premier juge d'avoir distingué là où la loi ne distingue pas, en ayant retenu que le courrier n'avait pas été refusé par Mme [I], mais simplement non réclamé, pour estimer que la SAFER Nouvelle-Aquitaine aurait dû faire procéder à une nouvelle notification. La SAFER Nouvelle-Aquitaine soutient qu'en tout état de cause, l'inexactitude de l'adresse du domicile de Mme [I] à la date de la notification n'est pas établie, l'avis à paiement d'une prime d'assurance versé à ce titre étant impropre à la démontrer. Elle ajoute que, la formalité de la notification de la décision de préemption ayant pour objet de permettre une information personnelle de l'acquéreur évincé garantissant l'effectivité de son droit à recours, aucune difficulté n'est démontrée en l'espèce puisque Mme [I] a pu contester la décision de préemption dans le délai requis. Les intimés concluent à la confirmation de la décision, aux motifs que Mme [K] [I] ne résidait pas à l'adresse à laquelle la décision de préemption lui a été notifiée, ce qui n'a pu permettre l'acheminement effectif du pli à son destinataire, quelle que soit par ailleurs l'absence de faute de la SAFER Nouvelle-Aquitaine qui aurait envoyé ce courrier à l'adresse indiquée par erreur par le notaire instrumentaire, qui disposait pourtant de la nouvelle adresse de Mme [I] telle que mentionnée dans sa procuration pour vente. Les intimés soutiennent que la SAFER Nouvelle-Aquitaine, tenue d'une obligation de résultat quant à l'exactitude de l'adresse des destinataires de ses notifications, afin de garantir l'effectivité de celles-ci, a manqué à cette obligation en adressant la décision de préemption à une adresse erronée et en ne régularisant pas cette situation malgré le retour du pli à son expéditeur le 3 juin 2021, dans un délai lui permettant de se renseigner sur l'adresse exacte de la destinataire et de procéder de nouveau à une notification. Ils ajoutent démontrer que le caractère infructueux de la distribution du courrier à Mme [I] ne peut résulter d'un défaut de réclamation, aucun avis ne lui ayant été délivré et la réexpédition du courrier ayant été immédiate. Ils soutiennent que la SAFER Nouvelle-Aquitaine ne justifie pas du motif de retour du courrier litigieux, en ne produisant pas l'étiquette le mentionnant et en versant seulement une attestation des services postaux français, alors que la notification a eu lieu en Suisse, dont les mentions sont contredites par le suivi dématérialisé du courrier litigieux. Ils font enfin valoir qu'ils justifient du départ en 2018 de Mme [I] du logement situé à l'adresse à laquelle a eu lieu la notification. Réponse de la cour En application de l'article R. 141-2-1 du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2023, le notaire chargé d'instrumenter fait connaître à la société d'aménagement foncier et d'établissement rural territorialement compétente, deux mois avant la date envisagée pour la cession d'un bien, les nom, prénoms, date de naissance, domicile et profession des parties à l'acte de cession. Selon l'article L. 143-3 du même code, à peine de nullité, la société d'aménagement foncier et d'établissement rural doit justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l'un ou à plusieurs des objectifs définis à l'article L. 143-2, et la porter à la connaissance des intéressés. L'article R. 143-6 du même code précise que la société d'aménagement foncier et d'établissement rural qui exerce le droit de préemption notifie au notaire chargé d'instrumenter par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou sous forme électronique dans les conditions prévues aux articles 1366 et 1367 du code civil sa décision de préemption. Cette décision est notifiée également à l'acquéreur évincé, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception de la notification faite au notaire. La notification par une SAFER, à l'acquéreur évincé, de la décision motivée de préemption est une formalité substantielle dont l'omission est sanctionnée par une nullité de plein droit. La lettre adressée à l'acquéreur évincé sur la base d'informations inexactes ou incomplètes qui n'ont pas permis sa présentation ne constitue pas une notification régulière au sens de l'article R. 143-6 précité (3e Civ., 9 juillet 2026, pourvoi n° 25-15.423). En outre, le délai de quinze jours imparti à la SAFER pour informer l'acquéreur évincé, à peine de nullité de plein droit de la décision de préemption, ne commence à courir qu'à compter du jour où elle reçoit du notaire, en application de l'article R. 141-2-1 précité, une notification complète et exacte concernant les nom, prénoms et domicile de l'acquéreur évincé (3e Civ., 19 mars 2026, pourvoi n° 24-22.301). Il n'est pas contesté qu'en l'espèce, la notification de la décision de préemption ayant été reçue par le notaire chargé d'instrumenter la vente le 25 mai 2021, celle délivrée aux acquéreurs évincés devait avoir lieu au plus tard quinze jours plus tard, soit le 9 juin 2021, et que ce délai a été respecté à l'égard de M. [W] [I] et Mme [B] [Z] épouse [I], qui ont reçu la lettre adressée par la SAFER Nouvelle-Aquitaine le 22 mai 2021. La SAFER Nouvelle-Aquitaine justifie de l'envoi, le 21 mai 2021, d'un courrier recommandé avec accusé de réception, adressé à Mme [K] [I] au [Adresse 7], en Suisse. Elle produit à ce titre la photocopie de l'enveloppe qui lui a été retourné par les services postaux, sur laquelle figurent l'étiquette collée par La Poste française ainsi qu'une étiquette jaune 'Avis de réception' comportant seulement un 'code barre'. Aucune mention manuscrite n'est portée sur ces étiquettes et rien ne figure sur l'enveloppe quant aux modalités de distribution du courrier. Sur les mentions du nom et de l'adresse du destinataire, Mme [I], figure un trait oblique porté à la main, à l'aide d'un stylo, et, en-dessous, ce qui semble être un paraphe manuscrit. L'appelante verse également un document intitulé 'Lettre Recommandé Etranger', comportant le numéro de l'envoi figurant sur l'étiquette des services postaux français de l'enveloppe litigieuse, qui mentionne le suivi des envois.

PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement du 4 avril 2023 du tribunal judiciaire de Bergerac en ses dispositions soumises à la cour ; Y ajoutant, Condamne la SAFER Nouvelle-Aquitaine aux dépens d'appel ; Condamne la SAFER Nouvelle-Aquitaine à payer à Mmes [D] [F], [G] [F] et [A] [F], M. [W] [I], Mme [B] [Z] épouse [I] et Mme [K] [I] la somme globale de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette la demande de la SAFER Nouvelle-Aquitaine au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président, La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.