Cour d'appel, chambre civile, 22 juillet 2026 — n° 25/00480

' ' ' EXPOSÉ DU LITIGE. Vu l'appel interjeté le 11 juin 2025 par la SCI RLG à l'encontre d'un jugement du tribunal judiciaire d'AGEN en date du 11 mars 2025. Vu les conclusions de la SCI RLG en date du 26 mars 2026. Vu les conclusions de la SCI MAELICA en date du 23 mars 2026. Vu l'ordonnance de clôture du 1er avril 2026 pour l'audience de plaidoiries fixée au 13 mai 2026. ------------------------------------------ Suivant acte authentique du 27 décembre 2018, la SCI RLG a acquis un local commercial avec parking et terrain attenant cadastrés section AY n° [Cadastre 1] sis [Adresse 3] à MONTAYRAL (47500). La prise de possession a été différée à la date du 29 février 2020, date convenue entre les parties. L'acte identifie des aménagements compris dans la vente : climatisation, caméras vidéo, portail, rideaux en fer, éclairage. Lors de la prise de possession des lieux, la SCI RLG a reproché à la SCI MAELICA divers manquements s'agissant des caméras vidéos qui sont présentes mais dépourvues de système d'exploitation et de la disposition du système d'assainissement, les canalisations d'eaux usées passant sur la parcelle voisine. Par mise en demeure en date du 3 août 2020, la SCI RLG a sollicité de la SCI MAELICA la prise en charge de la modification du système d'assainissement pour que ce dernier se trouve intégralement sur la parcelle vendue et la remise en état de l'installation de vidéo surveillance, le tout pour une somme totale de 14.851,92 euros, en vain. Par acte du 1er avril 2022, la SCI RLG a assigné la SCI IVIAELICA en indemnisation de ses préjudices. Par jugement en date du 11 mars 2025, le tribunal judiciaire d'AGEN a notamment : - déclaré la SCI RLG recevable en son action en non-conformité - condamné la SCI MAELICA à payer à la SCI RLG la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement pour le réseau d'assainissement. - débouté la SCI RLG de sa demande de dommages et intérêts pour les équipements compris dans la vente. - débouté la SCI RLG de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral. - débouté la SCI MAELICA de sa demande de constat de l'existence d'une servitude du père de famille au profit de la parcelle AY88 sis [Adresse 4] à MONTAYRAL (47500) sur la parcelle AY89. - débouté la SCI MAELICA de sa demande de création d'une servitude d'écoulement des eaux usées au profit de la parcelle AY88 sis [Adresse 4] à MONTAYRAI. [Localité 4] sur la parcelle AY89. - ordonné la levée du séquestre de la somme de 3.000,00 euros. - ordonné la restitution de la somme de 3.000,00 euros au profit de la SCI MAELICA avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2022. - condamné la SCI MAELICA à payer à la SCI RLG la somme de 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - rejeté la demande de la SCI MAELICA au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - condamné la SCI MAELICA aux dépens, - rappelé que la décision est assortie de l'exécution provisoire de droit. Les chefs du jugement critiqués dans la déclaration d'appel sont les suivants : - condamné la SCI MAELICA à payer à la SCI RLG la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement pour le réseau d'assainissement. - débouté la SCI RLG de sa demande de dommages et intérêts pour les équipements compris dans la vente.

MOTIFS DE LA DÉCISION. 1- Sur le réseau d'assainissement : L'article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Celui qui invoque une réticence dolosive doit rapporter la preuve du défaut d'information et de l'intention dolosive de l'auteur de la réticence, et du caractère déterminant de cette réticence. En l'espèce, les canalisations d'eaux usées du bâtiment vendu passent sous la parcelle contiguë appartenant à la SCI LMDO. Un constat d'huissier du 19 décembre 2019 mentionne que le regard et les canalisations d'eaux usées dudit immeuble sont situés devant le bâtiment mitoyen voisin, à environ deux mètres de la limite séparative de l' immeuble vendu, ce que nous confirme M [A] gérant de la SCI MAELICA. Cette particularité du réseau d'assainissement était donc connue de la venderesse et inconnue de l'acquéreur non professionnel, n'étant pas apparente. L'acte de vente mentionne que "le vendeur informe l'acquéreur qu'à sa connaissance les ouvrages permettant d'amener les eaux usées domestiques de l'immeuble à la partie publique ne présentent pas d'anomalie ni aucune difficulté particulière d'utilisation". Cependant, il ressort : -d'une attestation du gérant de la SCI LMDO du 22 juin 2023 que ce dernier était présent lors de la visite des locaux par la SCI RLG et qu'il a entendu dire par M [A] que "le bâtiment possède un réseau branché au tout-à-l'égout qui passe sous le bâtiment et qui est commun à nos deux commerces et qu'une servitude avait été convenue entre nous lors de la division des deux fonds". Cette attestation n'est pas en contradiction avec celle du 5 décembre 2022 qui porte accord du propriétaire du fonds voisin de formaliser une servitude de passage des eaux usées. - d'un courriel du notaire assistant la venderesse que lors de la vente le gérant de ladite venderesse "M [A] a indiqué que cette situation qui résulte de la situation naturelle antérieure des lieux n'a jusqu'à présent posé aucune difficulté avec le propriétaire du bâtiment voisin et qu'il n'avait pas, pour sa part, pensé à ces éléments dans le cadre de la vente convenue". Il en résulte que la particularité du réseau d'assainissement a été évoquée lors de la visite et devant le notaire, de sorte que l'élément intentionnel nécessaire à la constitution de la réticence dolosive n'est pas démontré. C'est donc à bon droit que le premier juge a écarté ce moyen. Aux termes de l'article 1626 du code civil, quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente. Aux termes de l'article 1638 du même code, lorsque l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité. En l'espèce le fonds grevé d'une servitude n'est pas le fonds vendu mais le fonds voisin, et l'acquéreur ne rapporte pas la preuve qu'il n'aurait pas acquis s'il avait eu connaissance de la situation, il ne demande en effet pas la résolution de la vente. Aux termes de l'article 1112-1du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que légitimement cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. En l'espèce la venderesse était informée de l'écoulement des eaux usées de l'immeuble par une canalisation passant sur le fonds voisin et cette information n'a pas été clairement transmise à l'acquéreur dès lors que l'existence d'une servitude de passage inexistante a été invoquée. Le premier juge a justement relevé que -cette information relative à l'assainissement du local commercial est une information essentielle du contrat de vente -elle figure expressément dans l'acte notarié. - elle était déterminante pour la SCI RLG qui n'aurait pas contracté aux mêmes conditions si elle en avait été préalablement informée. Le manquement à l'obligation d'information de l'acquéreur est établi, la SCI MAELICA a engagé sa responsabilité et doit réparation. Le manquement à une obligation d'information cause à l'acquéreur un préjudice constitué par la perte d'une chance de contracter à un prix moindre. Dès lors que l'acquéreur n'est pas contraint de procéder à un raccordement direct au tout-à-l'égout et que, comme l'a justement relevé le premier juge, existent d'autres solutions moins onéreuses, telle la formalisation d'une servitude de passage sur le fonds voisin - à laquelle le propriétaire dudit fonds n'est pas opposé-, le préjudice ne peut être réparé à concurrence du devis de raccordement direct au tout-à-l'égout, et a été justement apprécié par le premier juge à la somme de 3.000,00 euros. Le jugement est confirmé sur ce point. Le jugement est en outre confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de reconnaissance de l'existence d'une servitude du père de famille, dès lors que le propriétaire du fonds servant n'est pas attrait à la présente procédure. 2- Sur la vidéo surveillance : Aux termes de l'article 1614 alinéa 1 du code civil, la chose doit être délivrée en l'état où elle se trouve au moment de la vente. L'acte de vente mentionne expressément les aménagements compris dans la vente et objet de l'accord entre M [A] et M [Z] à savoir : climatisation ; caméras vidéo, portail rideaux de fer, éclairage.

PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition et en dernier ressort Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. Dit que chacune des parties supporte la charge des dépens d'appel par elle avancés. Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,