Cour d'appel, chambre 1-4, 23 juillet 2026 — n° 22/02446

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Le 10 novembre 2010, M.[A] a signé avec la SCI [Adresse 5] un contrat préliminaire de réservation portant sur un appartement situé [Adresse 6], à la Ciotat. L'acte définitif a été passé le 25 mars 2011, pour le prix de 424.860 €. Cette acquisition a été financée au moyen d'un prêt contracté auprès du Crédit Mutuel. La SCI [Adresse 7] TERRASSES DE FIGUEROLLES était représentée à l'acte par la Société PROGEREAL, par ailleurs promoteur de ladite Résidence. La remise des clés a eu lieu le 22 février 2013. M.[A] a consenti la location de l'appartement à M. [U] et Mme [N] à compter du 5 septembre 2013 et mandaté la société MGF pour la gestion du bien. M.[U] a résilié le bail et quitté le logement le 30 novembre 2015, arguant d'une impossibilité d'utiliser les lieux en raison de problèmes récurrents affectant l'installation de chauffage et d'eau chaude. M. [A] a effectué des travaux de remplacement et réparation de l'installation défectueuse pour un montant de 10.246,66 € selon facture du 22 décembre 2015. Le bien a été à nouveau loué à compter de mai 2016. Par acte du 24 février 2017, M. [A] a saisi le Tribunal Judiciaire de Marseille afin de solliciter la condamnation solidaire du promoteur PROGEREAL, de la société venderesse LES TERRASSES DE FIGUEROLLES et de la société MEDITERRANEENNE DE GESTION FONCIERE, (MGF) gestionnaire du bien, au remboursement du coût des travaux et l'indemnisation de son préjudice locatif. Par jugement en date du 25 mars 2021, le Tribunal Judiciaire de Marseille: - Déboute [X] [A] de ses demandes en remboursement de travaux et de dommages et intérêts au titre des désordres à l'encontre de la SA PROGEREAL et de la SCI [Adresse 8] DE FIGUEROLLES et de la SARL MGF, - Condamne la SARL MGF à payer à M. [X] [A] la somme de 4.000 € au titre de son préjudice financier, - Ordonne la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1342-2 du code civil, - Déboute M. [X] [A] de ses demandes au titre du remboursement des honoraires et de son préjudice moral à l'encontre de la SARL MGF, - Condamne la SARL MGF à payer à M. [X] [A] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Déboute les autres parties de leur demande au titre des frais irrépétibles, - Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision ; - Condamne la SARTL MGF aux dépens. Par déclaration d'appel enregistrée au greffe le 17 février 2022, M. [A] a interjeté appel du jugement à l'encontre de la société LES TERRASSES DE FIGUEROLLES et de la société PROGEREAL en ce qu'il : - Déboute [X] [A] de ses demandes en remboursement de travaux et de dommages et intérêts au titre des désordres à l'encontre de la SA PROGEREAL et de la SCI LES TERRASSES DE FIGUEROLLES. Le 19 avril 2022, une seconde déclaration d'appel a été formalisée par M. [A], toujours à l'encontre du jugement du Tribunal Judiciaire de Marseille du 25 mars 2021, et à l'encontre des seules sociétés LES TERRASSES DE FIGUEROLLES et PROGEREAL en ce que : La présente déclaration d'appel tend à la rectification de la déclaration d'appel enrôlée devant la Chambre 1-4 sous le numéro RG 22/02446 en ce qu'elle comporte une erreur matérielle sur la qualité de la Société PROGEREAL.

MOTIFS DE LA DECISION Il convient en premier lieu de relever que si en première instance M. [A] invoquait la garantie biennale du vendeur d'immeuble à construire, en cause d'appel l'appelant fonde exclusivement ses demandes sur la garantie décennale, dès lors qu'il sollicite au dispositif de ses dernières conclusions de voir : « juger que les sociétés PROGEREAL et LES TERRASSES DE FIGUEROLLES ont manqué à leur obligation légale de garantie décennale. » En toute hypothèse, selon les dispositions de l'article 954 du Code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les demandes de M. [A] sont donc recevables et seront dès lors examinées sur le fondement décennal invoqué. Sur les demandes à l'égard de la société PROGEREAL : Il est constant que le contrat de réservation du 10 novembre 2010 et l'acte de vente du 25 mars 2011 ont été passés entre la société LES TERRASSES DE FIGUEROLLES, en qualité de vendeur, et M. [A] en qualité d'acquéreur. Il est spécifié dans ces actes que la société LES TERRASSES DE FIGUEROLLES est représentée par la société dénommée « PROMOTION GESTION REALISATION », au sigle « PROGEREAL », agissant es qualité de gérante de la société venderesse. Ainsi, les actes de réservation et de vente ont été conclus entre M. [A] et la société LES TERRASSES DE FIGUEROLLES. La société PROGEREAL n'est pas partie à ces actes. Elle n'a donc pas la qualité de maitre d'ouvrage. Le fait que la société PROGEREAL soit par ailleurs promoteur de l'opération immobilière est sans incidence sur l'appréciation de la situation juridique des parties, en l'absence de tout lien contractuel établi avec M. [A]. Par conséquent, c'est à juste titre que le premier juge a considéré qu'elle n'était pas débitrice des garanties légales sur lesquelles se fonde M. [A], ni d'une éventuelle responsabilité contractuelle à son égard. Le jugement sera dès lors, confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formées à l'encontre de la société PROGEREAL. Sur les demandes à l'égard de la société LES TERRASSES DE FIGUEROLLES : M. [A] fait valoir qu'en qualité de vendeur d'un immeuble à construire, la société LES TERRASSES DE FIGUEROLLES est tenue à garantie décennale et qu'elle a vocation à s'appliquer aux désordres affectant la chaudière de son logement, qui le rendent impropre à son usage d'habitation. Il fait valoir que son locataire a quitté l'appartement en raison de la privation d'eau chaude durant près de 8 mois et de la défaillance du chauffage pendant toute la période hivernale, et pour en justifier produit les courriers adressés par ce locataire et un constat d'huissier du 21 octobre 2015. Il expose que face à l'inaction du promoteur et du vendeur, il a remédié lui-même à ce dysfonctionnement en faisant procéder à des travaux, dont il sollicite la prise en charge par la société venderesse, LES TERRASSES DE FIGUEROLLES sur le fondement de la garantie décennale. Sur le fondement décennal invoqué par M. [A] en cause d'appel, La société LES TERRASSES DE FIGUEROLLES fait valoir que les désordres n'ont pas été constatés contradictoirement, qu'il n'est pas rapporté la preuve d'un désordre de nature décennale, qu'un appartement loué et occupé n'est pas impropre à sa destination, et qu'il n'est pas établi de lien entre les dysfonctionnements allégués et le départ du locataire. Sur ce, Selon l'article 1792 du code civil : « Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère ». Cet article subordonne la mise en jeu de la garantie décennale à la réunion de conditions alternatives afférentes à la gravité du dommage. Le désordre doit porter atteinte à la solidité de l'ouvrage ou le rendre impropre à sa destination. Il est constant que pour engager la responsabilité décennale il faut que l'impropriété à destination de l'ouvrage soit caractérisée. L'impropriété à destination de l'ouvrage est appréhendée pour l'ensemble de l'ouvrage, par référence à sa destination découlant de son affectation, telle qu'elle résulte de la nature des lieux ou de la convention des parties. En l'espèce, M. [A] invoque un désordre en nature de dysfonctionnement de la chaudière à l'origine d'une absence d'eau chaude pendant 8 mois et de chauffage pendant toute la période hivernale. Il qualifie ces désordres de défaillances majeures ayant rendu l'appartement impropre à sa destination. Pour justifier des désordres invoqués, M. [A] produit le contrat de bail contracté avec M. [U] et Mme [N] à effet au 5 septembre 2013, et les courriers échangés durant la période du 1er juillet 2014 à octobre 2014 entre la société GMF (gestionnaire), la société PROGEREAL, et l'association UFC QUE CHOISIR saisie par les locataires. Il résulte de ces courriers que le locataire a dénoncé « une absence d'eau chaude durant plusieurs mois », « une absence de chauffage dans la moitié du logement durant l'hiver 2013-2014 », et que « les rafraichisseurs du séjour et d'une des chambres ne fonctionnent pas ». Le courrier adressé par la société PROGEREAL le 9 juillet 2014 indique qu'une visite sur place a eu lieu le 2 juillet 2014 et que M. [U] qui était présent a confirmé que la production d'eau chaude ne posait plus problème. Le même courrier indique qu'en aucun cas il semblerait nécessaire de changer la chaudière, dès lors que le dysfonctionnement rencontré était à priori dû à un défaut de programmation informatique du paramétrage des 3 thermostats et qu'une entreprise devait intervenir pour y remédier. Par courrier du 7 octobre 2014, le gestionnaire a confirmé que la chaudière avait été réparée et le problème d'eau chaude réglé, et indiquait qu'il mettait en demeure le promoteur s'agissant du dysfonctionnement du chauffage. Aucun élément n'est communiqué pour la période postérieure, comprise entre le 7 octobre 2014, date du dernier courrier produit, et le constat d'huissier dressé le 21 octobre 2015, soit durant une période d'un an avant le départ du locataire, en sorte que l'on ignore la situation exacte des lieux durant cette période, et si les désordres ont réellement perduré. En toute hypothèse, au vu des pièces produites, il n'est pas établi que les dysfonctionnements allégués ont persisté durant cette période. Si le procès-verbal de constat d'huissier du 21 octobre 2015 établi à la requête de M. [A] indique que les appareils de chauffage et de climatisation de l'appartement ne fonctionnent pas depuis la mise en location des lieux, l'huissier ne fait que reprendre les dires du locataire, et aucun élément technique n'est communiqué par l'appelant de nature à établir la réalité des désordres, leur gravité, ni d'en expliciter les causes et/ou l'origine; la facture des travaux réalisés n'est corroborée par aucun autre élément et est, à elle seule, insuffisante à cet égard. Ainsi, les désordres invoqués ne sont pas établis, ni leur gravité. En outre, il apparait que le logement a été occupé sans discontinuer par les locataires jusqu'au 30 novembre 2015 ce qui contredit la thèse d'une impropriété à destination, et rien ne permet d'établir que le départ des locataires serait directement lié aux dysfonctionnements invoqués de la chaudière. Il y a lieu par conséquent de rejeter les demandes de M. [A] fondées sur la garantie décennale. Sur la demande de dommages-intérêts en réparation d'un préjudice moral : M.

PAR CES MOTIFS : La Cour, Statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe, Confirme en toutes ses dispositions déférées à la cour le jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE du 25 mars 2021, Y ajoutant, Condamne Monsieur [X] [A] à verser : -à la SCI LES TERRASSES DE FIGUEROLLES une somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - à la SA PROMOTION GESTION REALISATION (PROGEREAL) une somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Laisse les dépens à la charge de Monsieur [X] [A]. Signé par Monsieur Adrian CANDAU, Conseiller faisant fonction de président suppléant et par Madame Patricia CARTHIEUX, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La greffière Pour la présidente empêchée