Cour d'appel, chambre civile 1-3, 23 juillet 2026 — n° 23/02899

*********** FAITS ET PROCEDURE M. [K] [C] est propriétaire d'une maison d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 7]. Ayant résidé à l'étranger, il a donné sa maison en location à compter de 2014 par l'intermédiaire de la société JD Immobilier, exerçant sous l'enseigne « Agence du Village », dirigée par M. [O] [U] et Mme [F] [U] (les époux [U]). A la suite du départ prématuré de ses derniers locataires, M. [C] a souhaité vendre sa maison, et a donné mandat exclusif de vente à l'Agence du Village le 19 novembre 2014, au prix de 421 000 euros. Soutenant n'avoir reçu que des offres d'un faible montant, les époux [U] ont proposé à M. [C] d'acquérir eux-mêmes la maison au prix de 365 000 euros. Par acte sous seings privés du 18 décembre 2014, M. [C] et les époux [U] ont signé un compromis de vente de la maison au prix de 340'000 euros pour le bien immobilier, et 25'000 euros pour le mobilier, soit un total de 365 000 euros. La vente a été conclue sous diverses conditions suspensives, dont l'obtention d'un ou de plusieurs prêts par les acquéreurs et l'absence d'exercice du droit de préemption urbain. En cas de réalisation des conditions suspensives, la vente devait être réitérée par acte authentique reçu par Maître [J], notaire à [Localité 8], le 30 avril 2015. M. et Mme [U] étaient en possession des clés de la maison depuis le départ des derniers locataires (en décembre 2014) en raison du mandat confié à leur agence. D'importants travaux y ont été entrepris alors que M. [C] résidait toujours à l'étranger. Le 29 décembre 2014, le notaire a adressé à la Mairie de [Localité 7] une déclaration d'intention d'aliéner, le bien étant soumis au droit de préemption urbain. Le 24 février 2015, le Maire de [Localité 7] a décidé d'acquérir et de préempter le bien de M. [C]. Par requête du 9 mars 2015, les époux [U] ont saisi le tribunal administratif de Cergy-Pontoise d'une demande d'annulation de la décision de préemption du 24 février 2015, et par requête du 30 mars 2015 ils ont saisi le juge des référés du tribunal administratif d'une demande de suspension de cette décision de préemption. Par ordonnance du 13 avril 2015, le juge des référés a rejeté la demande de suspension de la décision, mais par décision du 12 juillet 2016, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a annulé la décision de préemption pour excès de pouvoir et enjoint à la commune de proposer dans le délai d'un mois à M. [C] l'acquisition du bien préempté et, en cas de refus exprès ou tacite de ce dernier, de proposer cette acquisition à M. et Mme [U]. La décision du tribunal administratif ayant fait l'objet d'un appel de la commune, la cour administrative d'appel de Versailles a, par arrêt du 25 janvier 2018, rejeté la requête de la commune. Celle-ci a ensuite saisi le Conseil d'Etat qui a, par arrêt du 13 mars 2019, annulé l'arrêt du 25 janvier 2018 et renvoyé l'affaire à la cour administrative d'appel de [Localité 9]. Par arrêt du 28 novembre 2019, la cour administrative d'appel de [Localité 9] a rejeté l'appel de la commune de [Localité 7] et confirmé l'annulation de la décision de préemption. Par arrêt du 29 juillet 2020, le Conseil d'Etat n'a pas admis le nouveau pourvoi de la commune, tendant à voir retenir la légalité de la demande de préemption. Préalablement au dernier arrêt de la cour administrative d'appel de Versailles, et par exploit du 15 octobre 2019, M. [C] a fait assigner M. et Mme [U] ainsi que la société JD Immobilier devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins de voir annuler le compromis de vente du 18 décembre 2014 et d'obtenir l'indemnisation de son préjudice. Par jugement du 20 mars 2023, le tribunal judiciaire de Pontoise a : - constaté que les parties ont révoqué par consentement mutuel le compromis de vente du 18 décembre 2014, - condamné in solidum les consorts [U] à payer à M.

Sur ce, L'article 960 du code de procédure civile dispose': «'«La constitution d'avoué par l'intimé ou par toute personne qui devient partie en cours d'instance est dénoncée aux autres parties par notification entre avoués. Cet acte indique : a) Si la partie est une personne physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; b) S'il s'agit d'une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement.'» Par ailleurs, aux termes de l'article 961 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige, «'les conclusions des parties sont signées par leur avocat et notifiées dans la forme des notifications entre avocats. Elles ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées à l'alinéa 2 de l'article précédent n'ont pas été fournies. Cette fin de non-recevoir peut être régularisée jusqu'au jour du prononcé de la clôture ou, en l'absence de mise en état, jusqu'à l'ouverture des débats ». En outre, l'article 126 du code de procédure civile dispose que «'Dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. Il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l'instance.'» Il a été jugé qu'en application de l'article 961 du code de procédure civile, les conclusions des parties doivent, à peine d'irrecevabilité, indiquer, pour les personnes physiques, leur domicile réel et statué que si la charge de la preuve de la fictivité du domicile pèse sur celui qui se prévaut de cette irrégularité, il appartient à celui qui prétend la régulariser de prouver que la nouvelle adresse indiquée constitue son domicile réel, à défaut de justifier de l'effectivité de ce domicile, les conclusions sont irrecevables (2e Civ., 13 janvier 2022, pourvoi n°20-11.081). S'agissant du domicile des appelants, M. et Mme [U] donnent l'adresse suivante dans leur conclusions': [Adresse 5] et la société JD immobilier, l'adresse'suivante: SCI MK [Adresse 2] à Soisy-sous-Montmorrency après avoir donné préalablement l'adresse [Adresse 5] . M. [C] démontre par la consultation d'infogreffe qu'une agence immobilière, distincte de la société JD Immobilier, exerce son activité à l'adresse [Adresse 5], la Société Access Immobilier, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 818 765 240, SAS ayant pour Président M. [N] [M]. Mais des considérations tirées de la situation d'un local commercial, d'une domiciliation de société, ou de la présence d'un tiers à cette adresse ([Adresse 5]), ne suffisent pas, à elles seules, à établir la fictivité du domicile civil de M. et Mme [U]. En l'espèce, il n'est pas fourni d'autre élément sur les lieux et leur configuration, empêchant que cette adresse puisse être, par ailleurs, le domicile des appelants. La fictivité du domicile personnel des appelants n'est donc pas démontrée par la seule présence d'une société immobilière à la même adresse. Néanmoins, la société JD immobilier a fait l'objet d'une liquidation publiée au Bodacc les lundi 19 et mardi 20 février 2024, mentionnant l'adresse du siège social au [Adresse 1]. S'agissant du siège social de la société JD immobilier, Mme [U] a été désignée en qualité de liquidateur amiable, aux termes du procès-verbal publié au Bodacc de l'assemblée générale extraordinaire du 1er avril 2023 décidant de la dissolution anticipée de la société et de son placement en liquidation. Selon ce procès-verbal, le siège «'de la liquidation'» est fixé au siège social de la société [Adresse 5], et Mme [F] [U], demeurant [Adresse 6] à [Localité 10] est nommée liquidatrice de la société. Or, cette adresse de Mme [U], ([Adresse 6] à [Localité 10]), est distincte de celle indiquée dans les conclusions des appelants. Et force est de constater que faute d'intervention volontaire de Mme [U] en qualité de liquidatrice amiable de JD Immobilier, M. [C] l'a faite citer en intervention forcée à l'adresse [Adresse 6] à [Localité 10] (adresse visée au procès-verbal de liquidation). Le commissaire de Justice a cependant dressé un procès-verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile). Il y relate que cette adresse correspond à un pavillon, que le nom de Mme [U] ne figure pas sur la boîte aux lettres, s'agissant du domicile des époux [S] qui déclarent ne pas connaître Mme [U]. Si M. [C] démontre que l'adresse [Adresse 6] à Soisy-sous-Montmorency n'est pas occupée par Mme [U], en qualité de liquidatrice de la société JD Immobilier, il convient de relever que, sur interpellation du conseiller de la mise en état, Mme [U] ès qualités, a déclaré dans ses conclusions n°3 du 27 février 2026 que le société JD immobilier était domiciliée à l'adresse de la SCI [Adresse 7] à Soisy-sous-Montmorrency, ce qui est possible jusqu'à l'ouverture des débats . Or, M. [C] ne démontre pas en quoi cette dernière domiciliation serait fictive, bien qu'elle ne corresponde pas exactement à celle visée au procès-verbal de liquidation de la société. Dès lors la demande d'irrecevabilité des conclusions sur le fondement des articles 960 et 961 du code de procédure civile, sera rejetée de même que celle, devenue sans objet du fait de ce rejet, de communication de pièces sous astreinte visant à établir le domicile réel des appelants. Sur l'imputabilité des travaux et la responsabilité des époux [U] et de l'agence Le tribunal a retenu, au vu de l'état des lieux d'entrée des derniers locataires au 1er septembre 2014 que la maison de M. [C] était globalement en état d'usage avec plusieurs éléments en mauvais état, des peintures vétustes, et des dégradations pouvant être imputables à un défaut d'entretien des locataires sortants (travaux chiffrés à 6'124,68 euros), mais ne rendant pas la maison inhabitable. Il a retenu au vu du constat du commissaire de justice du 4 janvier 2016, que des travaux d'importance entrepris avaient rendu la maison inhabitable, notamment l'absence de revêtement de tous les sols, le démontage des plinthes, de la cuisine, laissant la tuyauterie à nu, des murs comprenant une couche d'apprêt et des interrupteurs électriques non en place. Il a jugé que les travaux étaient imputables aux époux [U], en l'absence d'effraction, de leur volonté de devenir propriétaires et au regard du témoignage d'un voisin, ayant fréquemment repéré M. [U] garé dans la rue. Les époux [U] et la société JD Immobilier soutiennent que Monsieur [C] n'apporte pas la preuve que les travaux litigieux ont été réalisés par eux. Ils considèrent que la seule attestation d'un voisin est insuffisante et que les factures de colis ou d'électricité ne démontrent pas l'origine des travaux. Ils rappellent que la maison était déjà en mauvais état avant la signature du compromis, comme en témoignent l'état des lieux de septembre 2014 et le départ à peine quatre mois après des derniers locataires, ainsi que les offres d'achat antérieures, et que les travaux nécessaires incombent en tout état de cause au propriétaire et qu'ils auraient dû être faits par M. [C]. Ensuite, les époux [U] font valoir que M. [C] n'a pas qualifié juridiquement son action en responsabilité en première instance, ni indiqué le fondement légal de ses prétentions. Ils soutiennent que la demande initiale de M. [C], visant à leur faire supporter des travaux relevant de la responsabilité du propriétaire, est, en tout état de cause, abusive. Ils critiquent le jugement qui a retenu leur responsabilité, selon eux, par déduction et non par preuve certaine, en violation des principes gouvernant la charge de la preuve. Par ailleurs, à supposer que la cour d'appel considère qu'une faute soit caractérisée et leur soit imputable, ils affirment que les sommes alloués en réparation des préjudices en première instance sont injustifiées et disproportionnées.

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition, Rejette la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité des conclusions des époux [U] et de la société JD Immobilier, Confirme le jugement dans toutes ses dispositions soumises à la cour, Y ajoutant, Rejette la demande de communication de pièces sous astreinte de M. [C], Condamne les époux [U] et la société JD Immobilier in solidum aux dépens d'appel, Condamne les époux [U] et la société JD Immobilier in solidum à verser à M. [C] la somme de 4'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère pour la Présidente empêchée et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière, Pour la Présidente empêchée,