Cour d'appel, 2ème chambre section c, 23 juillet 2026 — n° 25/02947

EXPOSE DU LITIGE Suivant acte du 1er décembre 2019, la société civile immobilière [Adresse 3] a donné à bail à M. [X] [J] et Mme [F] [Z] un logement sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 650 €. Estimant que le logement est indécent et par acte de commissaire de justice du 26 février 2025, M. [X] [J] et Mme [F] [Z] ont fait assigner la société La Baralière par-devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Uzès, statuant en référé. Par ordonnance contradictoire du 5 août 2025, assorti de l'exécution provisoire, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Uzès, statuant en référé a, entre autres dispositions: -constaté que le logement sis [Adresse 4], loué à M. [X] [J] et Mme [F] [Z] est indécent ; -condamné la société civile immobilière [Adresse 5] Baralière à réaliser les travaux suivants : *rendre les menuiseries étanches de la cuisine et de la salle de bain et réparer le système de fermeture de la fenêtre de la cuisine, *rendre la coupure générale accessible à une hauteur comprise entre 90 et 120 cm, *remédier aux phénomènes d'humidité et de moisissures et remettre en état l'ensemble des embellissements qui ont été touchés et notamment peindre en conséquence les pièces suivantes : cuisine, salle de bain, chambre des enfants, *reprendre l'installation de la VMC pour régler les problèmes de condensation, *boucher l'arrivée d'air de la menuiserie de la salle de bain, *installer des chauffages au sein de l'habitation, -dit que cette condamnation à réaliser les travaux est assortie d'une astreinte de 100 € par jour de retard sur une durée de six mois à compter de la signification de la présente décision ; -condamné la société civile immobilière [Adresse 3] à remettre à M. [X] [J] et Mme [F] [Z] des quittances ou reçus pour le versement des loyers des années 2019, 2020, 2021 et 2022 et ce sous astreinte de 20 € par jour de retard pendant deux mois à l'issue d'un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision ; -condamné la société civile immobilière [Adresse 3] à remettre à M. [X] [J] et Mme [F] [Z] les informations sur le fournisseur d'eau et les justificatifs relatifs aux charges d'eau depuis le 1er septembre 2019 et ce sous astreinte de 80 € par jour de retard pendant deux mois à l'issue d'un délai d'un moins suivant la signification de la présente décision ; -ordonné la suspension du paiement des loyers par M. [X] [J] et Mme [F] [Z] pour le logement sis [Adresse 4], résultant du bail conclu avec la société civile immobilière [Adresse 3] le 1er septembre 2019 à compter de la présente décision et jusqu'à la réalisation des travaux ; -ordonné la consignation par M. [X] [J] et Mme [F] [Z] du loyer diminué des allocations logements et hors provision sur charges jusqu'à la réalisation des travaux ; -condamné la société civile immobilière [Adresse 3] à payer à M. [X] [J] et Mme [F] [Z] la somme de 4 000 € à titre provisionnel sur le préjudice de jouissance ; -condamné la société civile immobilière [Adresse 3] aux dépens ; -condamné la société civile immobilière [Adresse 3] à payer à M.

MOTIFS DE LA DECISION : Selon l'article 834 du code de procédure civile, » dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. » Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. » Sur la demande de travaux et la suspension des loyers, Selon l'article 1719 du code civil et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté de tous les éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il se doit d'entretenir le logement en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. En vertu de l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. Il n'est pas contesté que l'obligation faite à la bailleresse d'exécuter sous astreinte certains travaux est liée à l'obligation de délivrance d'un logement décent et paisible à son locataire, cette obligation pesant sur le bailleur tant que dure le bail. Selon l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 'Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par Tune ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6". En l'espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le logement mis en location par la SCI [Adresse 5] Baralière présente depuis octobre 2023 des éléments d'indécence comme l'a justement relevé le premier juge : -le constat d'huissier du 26 octobre 2023 relève la présence de traces d'humidités sur la partie intérieure de la fenêtre de la cuisine et que la fenêtre est branlante avec un système de fermeture qui dysfonctionne. L'huissier constate dans la salle d'eau la présence de taches au plafond, de la peinture qui se décolle sur les murs et des traces de moisissures derrière le radiateur. Tous les autres éléments évoqués ne sont qu'un recueil des déclarations des locataires. -dans son constat du 6 novembre 2023, l'huissier constate la présence de traces importantes d'humidité et de moisissure sur les murs et le plafond autour de la salle d'eau, la présence de traces noirâtres sur les meubles à proximité des traces d'humidité, la présence de traces d'humidité sur les murs autour de la fenêtre de la cuisine, la présence de taches au plafond de la chambre des enfants. Ce constat est accompagné de photographies illustrant les constatations. -le rapport de Visio-Expertise, ayant effectué une télé-expertise le 30 novembre 2023, constate des dommages sur la peinture au niveau de la salle de bain, de la cuisine et d'une chambre. Le rapport estime que les dégâts proviennent d'un défaut de ventilation en lien avec la VMC et d'un problème de condensation. Le rapport exclu tout dégât des eaux. Il ressort du diagnostic de décence de la société Urbanis en date du 26 janvier 2024 mandatée par la CAF du Gard et illustré de photographies : -la présence de moisissures et de l'humidité sur les murs du salon, des chambres, de la cuisine et de la salle de bain/WC -des menuiseries extérieures des fenêtres en mauvais état et non étanche dans la cuisine et la salle de bain. -une installation électrique qualifiée de 'mauvaise' avec un dispositif de coupure général à 2,26 mètres de hauteur et un branchement de la prise du miroir de la salle de bain présentant un défaut -une humidité venant d'infiltrations, de la condensation et d'un pont thermique avec des traces sur tous les murs donnant sur l'extérieur et une condensation au sol dans la chambre 2. Le rapport précise que la cause des désordres est à identifier. -une ventilation de type VMC non conforme dans la salle de bain avec de l'eau qui coule quand il vente ou quand il y a de fortes variations de température -une absence de chauffage initialement à gaz non remplacé dont l'absence est palliée par du chauffage d'appoint électrique et des convecteurs des locataires. L'ensemble de ces constatations révèle que le logement est indécent au regard des critères définis par le décret n°2002-120du 30 janvier 2002 et que la bailleresse a dès lors manifestement manqué à ses obligations. Les locataires ont alerté depuis 2023 de cet état de fait par quatre courriers adressés à la bailleresse entre novembre 2023 et le 1er février2024 outre le signalement à l'[Localité 4] du 16 novembre 2023, à la mairie et à la [Etablissement 1]. L'appelante se contente d'indiquer que les désordres peuvent provenir d'un défaut d'aération et de chauffage sans produire aucun élément venant corroborer ses hypothèses, l'absence de désordres attestée par l'ancienne locataire étant insuffisante à elle seule à l'établir. Quant aux démarches qu'aurait effectué la SCI [Adresse 3] pour effectuer les travaux, il y lieu de constater que le courrier invoqué du 6 décembre 2023 ne sollicitait nullement de convenir de disponibilités avec les locataires pour l'interventions des artisans mais uniquement la transmission d'un constat de dégâts des eaux dont il a été révélé par le rapport de Visio-Expertise cité ci-avant qu'il n'existait pas. Par courrier du 22 mars 2024, la Caf du Gard a accordé un délai de 18 mois au propriétaire pour effectuer les travaux décrits dans le diagnostic décence. Or, la bailleresse a sollicité pour la première fois seulement le 25 février 204 les disponibilités des locataires pour faire intervenir des entreprises, soit près d'un an plus tard et après avoir fait délivrer un congé pour reprise le 31 décembre 2024 et, ce la veille de l'assignation du 26 février 2026. Les démarches invoquées sont donc extrêmement réduites et tardives, et l'obstruction ou du moins la réticence des locataires décrite par M.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.