Cour d'appel, 1ère chambre, 28 juillet 2026 — n° 24/02160

EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 9 septembre 2021, un compromis de vente a été signé entre, d'une part, Monsieur [C] [Z] et Madame [U] [A], vendeurs et, d'autre part, Monsieur [G] [M] et Madame [X] [I], acquéreurs, portant sur un immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 5]. Le compromis de vente a été conclu moyennant le prix de 105000 euros, sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant maximal de 115000 euros, sur une durée maximale de remboursement de 180 mois, au taux d'intérêt nominal maximal de 1,15 % l'an (hors assurances), la réception de l'offre devant intervenir au plus tard le 30 octobre 2021. La réitération de la vente par acte authentique devait intervenir au plus tard le 30 novembre 2021. Par lettre recommandée du 11 janvier 2022 dont l'accusé de réception a été signé le 14 janvier 2022, l'avocate de Monsieur [Z] et Madame [A] a mis en demeure Monsieur [M] et Madame [I] de justifier des démarches entreprises auprès de leur banque et de l'obtention d'une offre de prêt, en précisant qu'à défaut de réponse favorable, la caducité du compromis de vente serait acquise et l'application de la clause pénale prévue au compromis de vente serait sollicitée, entraînant le versement d'une somme de 10500 euros au profit du vendeur, outre des dommages et intérêts en réparation des préjudices subis. Par acte du 22 mai 2023, Monsieur [Z] et Madame [A] ont fait assigner Monsieur [M] et Madame [I] devant le tribunal judiciaire de Bar-le-Duc aux fins de : - dire et juger que le défaut de réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt est imputable à Monsieur [M] et Madame [I] en raison de leur faute et négligence, En conséquence, - dire et juger la condition suspensive réalisée, - condamner Monsieur [M] et Madame [I] au versement de la somme prévue par le compromis de vente au titre de la clause pénale d'un montant de 10500 euros à leur profit, - condamner Monsieur [M] et Madame [I] au versement de la somme de 10750 euros au titre de la réparation de leur préjudice financier correspondant à 8500 euros au titre des frais d'agence pour la revente du bien et 2250 euros au titre de la perte de loyers s'élevant à 450 euros mensuels (depuis le 1er décembre 2021 soit sur une période de 5 mois), - condamner Monsieur [M] et Madame [I] au versement de la somme de 5000 euros au titre de la réparation du préjudice moral. Par jugement contradictoire du 3 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Bar-le-Duc a : - condamné Monsieur [M] et Madame [I] à payer à Monsieur [Z] et Madame [A] la somme de 10500 euros au titre de la clause pénale, - débouté Monsieur [Z] et Madame [A] du surplus de leurs demandes, - débouté Monsieur [M] et Madame [I] de l'ensemble de leurs demandes, - condamné Monsieur [M] et Madame [I] aux dépens, - condamné Monsieur [M] et Madame [I] à payer à Monsieur [Z] et Madame [A] la somme de 2500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Pour statuer ainsi, le premier juge a relevé que le compromis de vente du 9 septembre 2021 était soumis, au profit exclusif de l'acquéreur, à la condition suspensive de l'obtention d'un ou plusieurs prêts présentant des caractéristiques contractuelles précises et qu'en vertu des stipulations contractuelles, toute demande non conforme à ces critères entraînerait la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil. Il a constaté que le contrat imposait la réception de l'offre au plus tard le 30 octobre 2021, l'acquéreur étant tenu d'en notifier l'issue au vendeur et au notaire, faute de quoi le vendeur disposait de la faculté de le mettre en demeure de justifier de la situation sous huitaine.

MOTIFS DE LA DÉCISION SUR LES DEMANDES PRINCIPALES En vertu de l'article 1103 du code civil, 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'. En l'espèce, le compromis de vente prévoyait, au profit exclusif de Monsieur [M] et Madame [I], une condition suspensive d'obtention d'un ou plusieurs prêts, pour un montant maximal emprunté auprès de la Caisse d'Épargne de 115000 euros, une durée maximale de remboursement de 180 mois et un taux nominal d'intérêt maximal de 1,15 % l'an, hors assurances. Le compromis précisait que toute demande non conforme à ces caractéristiques entraînerait la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil. Il était indiqué que l'acquéreur s'obligeait, dès à présent, à faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt et qu'il devrait informer, sans retard, le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive. Il était expressément stipulé que la réception de l'offre de prêt devrait intervenir au plus tard le 30 octobre 2021 et que l'obtention ou la non-obtention de l'offre de prêt devrait être notifiée par l'acquéreur au vendeur et au notaire. À défaut de cette notification, le vendeur aurait, à l'expiration de ce délai, la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, cette demande devant être faite par lettre recommandée avec avis de réception, avec une copie en lettre simple pour le notaire. Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que l'acquéreur ait apporté la preuve de la remise d'une offre écrite conforme, la condition serait censée défaillie et le compromis serait caduc de plein droit. Le compromis mentionnait que l'acquéreur s'engageait, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques précitées, l'acquéreur s'engageant en conséquence à déposer simultanément deux demandes de prêt. Dans le paragraphe suivant intitulé 'Stipulation de pénalité', il est mentionné qu'au cas où toutes les conditions seraient remplies, et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 10500 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Il était ajouté que le juge pourrait modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle était manifestement excessive ou dérisoire et que, sauf inexécution définitive, la peine n'était encourue que lorsque le débiteur était mis en demeure. En l'espèce, il est tout d'abord observé que, alors que le compromis de vente du 9 septembre 2021 prévoit que 'l'acquéreur s'oblige, dès à présent, à faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt', ainsi qu'une date limite de réception de l'offre de prêt fixée au 30 octobre 2021, ce n'est que le 14 octobre 2021 que Monsieur [M] et Madame [I] ont signé un mandat de recherche en financement. En outre, les caractéristiques du financement sollicité ne respectaient pas les termes du compromis puisque le mandat mentionne un prêt de 123669 euros (montant maximal de 115000 euros selon le compromis) et une durée d'amortissement de 228 mois (durée maximale de 180 mois selon le compromis). S'agissant des deux refus de prêt émanant du Crédit Agricole et de la Caisse d'Épargne, il n'est nullement établi que les demandes étaient conformes aux caractéristiques contractuellement fixées. Enfin, le refus de la Banque Populaire est intervenu postérieurement au délai prévu au compromis et selon les courriels produits en pièce n° 4, la demande elle-même a été présentée le 12 novembre 2021, soit après la date limite de réception de l'offre de prêt fixée au 30 octobre 2021. Contrairement aux stipulations contractuelles, Monsieur [M] et Madame [I] n'ont pas notifié la non-obtention de l'offre de prêt à Monsieur [Z] et Madame [A], ni au notaire. Par lettre recommandée du 11 janvier 2022 dont l'accusé de réception a été signé le 14 janvier 2022, l'avocate de Monsieur [Z] et Madame [A] a mis en demeure Monsieur [M] et Madame [I] de justifier des démarches entreprises auprès de leur banque et de l'obtention d'une offre de prêt, en précisant qu'à défaut de réponse favorable, la caducité du compromis de vente serait acquise et l'application de la clause pénale prévue au compromis de vente serait sollicitée, entraînant le versement d'une somme de 10500 euros au profit du vendeur, outre des dommages et intérêts en réparation des préjudices subis. S'agissant de l'affirmation de Monsieur [M] et Madame [I] selon laquelle Monsieur [Z] et Madame [A] ne rapportent pas la preuve d'avoir également adressé au notaire une lettre simple, ces derniers produisent en pièce n° 22 le courrier en date du 11 janvier 2022 envoyé par leur avocate au notaire par lequel cette dernière lui communiquait 'copie de la lettre de mise en demeure adressée ce jour à Monsieur [M] et Madame [I]'. Monsieur [M] et Madame [I] ne sont pas fondés à soutenir qu'il n'est pas prouvé que la formalité figurant au compromis a été respectée. Puisque le compromis prévoit expressément l'envoi d'une lettre simple, il ne peut être exigé la preuve d'un justificatif d'envoi ou de réception. Au vu de cette pièce démontrant de manière suffisante le respect des stipulations contractuelles, c'est à Monsieur [M] et Madame [I] qu'il incombait de rapporter la preuve contraire en s'adressant au notaire s'ils le souhaitaient. Faute d'y avoir procédé, le premier juge a à bon droit considéré que cette formalité était également respectée. Monsieur [M] et Madame [I] ne peuvent davantage prétendre avoir été privés de la possibilité que le notaire les informe sur les conséquences potentielles d'une abstention. Tout d'abord, le notaire est seulement informé par la lettre simple susvisée et n'est pas tenu de conseiller les acquéreurs à ce sujet. Ensuite, le courrier recommandé de mise en demeure adressé par l'avocate de Monsieur [Z] et Madame [A], effectivement reçu par Monsieur [M] et Madame [I], exposait de manière claire et complète les conséquences en résultant, notamment la mise en 'uvre de la clause pénale, la demande de dommages et intérêts supplémentaires, ainsi qu'une indemnité de procédure en application de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [M] et Madame [I] font par ailleurs valoir que le compromis comprend deux dispositions contradictoires, l'une prévoyant qu'en cas de défaillance de l'acquéreur, le dépôt de garantie restera dû au vendeur, l'autre stipulant l'absence de dépôt de garantie. Ils en concluent que la clause 'réalisation de la condition suspensive' est privée de sanction puisque la seule sanction prévue est la caducité du compromis et la conservation du dépôt de garantie. Ils reprochent au premier juge de ne pas avoir répondu à ce moyen. Cependant et tout d'abord, le tribunal a répondu que Monsieur [Z] et Madame [A] ne formaient aucune prétention s'agissant d'un dépôt de garantie. Ensuite, Monsieur [Z] et Madame [A] ne présentent pas leur demande de paiement de la clause pénale en visant cette stipulation contractuelle, mais sur le fondement de celle intitulée 'stipulation de pénalité'. Monsieur [M] et Madame [I] soutiennent encore que le paiement de la clause pénale suppose une mise en demeure de réitérer la vente par acte authentique.

PAR CES MOTIFS, LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, Confirme en toutes ses dispositions contestées le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bar-le-Duc le 3 octobre 2024 ; Y ajoutant, Condamne Monsieur [G] [M] et Madame [X] [I] à payer à Monsieur [C] [Z] et Madame [U] [A] la somme de 2500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ; Déboute Monsieur [G] [M] et Madame [X] [I] de leur demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Monsieur [G] [M] et Madame [X] [I] aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur FIRON, Conseiller, en remplacement de Monsieur SILHOL, Président de chambre régulièrement empêché, et par Madame PERRIN, Greffière à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Signé : C. PERRIN.- Signé : J.L.FIRON.- Minute en onze pages.