Tribunal judiciaire, 5ème chambre civile, 28 juillet 2026 — n° 23/05251

Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier, DÉBATS A l’audience publique du 19 Mai 2026 JUGEMENT Contradictoire En premier ressort Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile DEMANDEUR Monsieur [Z] [I] 9 rue de l’Eglise 92100 BOULOGNE BILLANCOURT représenté par Me Dominique LAPLAGNE, avocat au barreau de BORDEAUX DÉFENDEURS Madame [Y] [O] 135 rue Frère 33000 BORDEAUX représentée par Maître Morgane DUPRE-BIRKHAHN de la SELARL HARNO & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX N° RG 23/05251 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X72V Monsieur [W] [H] [U] [X] 135 rue Frère 33000 BORDEAUX représenté par Maître Morgane DUPRE-BIRKHAHN de la SELARL HARNO & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX PARTIE INTERVENANTE Madame [K] [P] épouse [I] 9 rue de l’Eglise 92100 BOULOGNE représenté par Me Dominique LAPLAGNE, avocat au barreau de BORDEAUX Par acte sous seing privé en date du 17 février 2022, Madame [Y] [O] et Monsieur [W] [H] ont confié à la SAS [B] [D] Conseil Immobilier la vente de leur bien immobilier sis 7-9 rue de l’Eglise - Boulogne, à savoir une maison de 100 m2 environ avec jardin, le prix demandé étant de 1.650.000,00 €. Monsieur [I] et Madame [P], souhaitant acquérir ce bien, ont validé leur financement auprès de mailleurtaux.com, organisme qui a confirmé par courrier du 12 mai 2022 un accord de principe s’agissant de la recevabilité de leur demande de prêt pour un montant de 1.350.000 € hors frais de notaire. Madame [O] et Monsieur [H] [Q] [X] ont été informés par l’agence, par message du 16 mai 2022, de la validation dudit financement de Monsieur [I] et de Madame [P]. Les époux [I] ont formé le 24 mai 2025 une offre d’achat au prix de 1.350.000 € concernant le bien immobilier sis 9 rue de l’Eglise à Boulogne-Billancourt, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt. Madame [O] et Monsieur [H] [Q] [X] ont cependant accepté une autre offre, les acquéreurs disposant des fonds nécessaires à l’acquisition. Toutefois, les acquéreurs s’étant désistés, les époux [I] ont formé le 27 juin 2025 une nouvelle offre d'achat concernant le bien immobilier sis 9 rue de l'Eglise à Boulogne-Billancourt, sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, toujours au prix de 1.350.000 €, les honoraires d'agence étant quant à eux à la charge des vendeurs. Cette offre, valable pour une durée d’une journée, a été acceptée par Madame [O] et Monsieur [H] [Q] [X]. Ces derniers ont quant à eux, de leur côté, contracté un prêt relai pour un montant de 1.192.000,00 €, d’une durée de 12 mois. Les parties ont échangé par l’intermédiaire de la société [D] concernant la valorisation des meubles. Une promesse unilatérale de vente a été établie par acte notarié du 12 juillet 2022, Monsieur [H] [Q] [X] et Madame [O] étant promettants et Monsieur [I] et Madame [P] bénéficiaires, s’agissant de la vente du bien immobilier.

MOTIFS Sur la demande en paiement Sur l’existence de l’obligation de paiement Suivant l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Par ailleurs, l'article 1376 du Code civil dispose que l'acte sous signature privée par lequel une seule partie s'engage envers une autre à lui payer une somme d'argent ou à lui livrer un bien fongible ne fait preuve que s'il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, l'acte sous signature privée vaut preuve pour la somme écrite en toutes lettres. L’acte non conforme aux dispositions de 1376 du Code civil n’est pas nul mais constitue alors uniquement un commencement de preuve par écrit qui peut être corroboré par d’autres éléments. En effet, selon l’article 1362 alinéa 1 du code civil, constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu'il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué. Par ailleurs, si les promettants se prévalent d'une nullité sur le fondement de l'article 1169 du code civil, lequel dispose qu'un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s'engage est illusoire ou dérisoire, ces dispositions sont inapplicables à l'espèce, s’agissant d’une reconnaissance de dette et non d’un contrat à titre onéreux. Il faut ainsi constater que le débat portant sur la cause de l’acte revient à analyser l’existence même de la dette, au delà du respect de la régularité formelle de la reconnaissance de dette, Monsieur [H] [Q] [X] et Madame [O] contestant l’existence de tout fait générateur à ladite dette. *** En l’espèce, le document signé par Madame [O] et Monsieur [H] [Q] [X] en date du 12 septembre 2022 est libellé comme suit " Nous, soussignés [W] [H] [T] et [Y] [O] [...] considérant l'état des meubles restants au 7, rue de l'Eglise, Boulogne Billancourt, dont la valeur est moindre que celle établie au terme de la promesse de vente signée le 12 juillet 2022, reconnaissent devoir à [Z] et [K] [I] [...] la somme de vingt mille euros (€20,000) en contrepartie de la cession réactualisés de meubles dans le cadre de la vente de notre bien immobilier sis au 7-9 rue de l'Eglise à Boulogne-Billancourt (92100). Les acquéreurs s'engagent, en contresignant le présent document, à lever la condition suspensive de financement à l'achat du bien immobilier sis au 7-9 rue de l'Eglise à Boulogne-Billancourt (92100). Les vendeurs s'engagent, en contresignant le présent document, à lever la condition suspensive de financement à l'achat du bien immobilier au 7-9 rue de l'Eglise à Boulogne Billancourt (92100). Les vendeurs s'engagent expressément à leur rembourser cette somme en une seule fois, le jour de la signature de l'acte authentique de vente relatif à notre bien immobiliser mentionné ci avant, par virement bancaire [...]. Les vendeurs sont tenus solidairement de rembourser cette dette, en vertu du présent engagement." Ce document doit s’analyser en une reconnaissance de dette, laquelle doit être conforme aux dispositions de l’article 1376 du Code civil. Si la somme due est inscrite sur l’acte à la fois en chiffres et en lettres, il faut cependant constater que ces inscriptions ne sont pas de la main de Monsieur [H] [Q] [X] et de Madame [O], de sorte que l’acte produit aux débats n’est pas conforme aux dispositions de l’article 1376 du code civil. Toutefois, ceux ci ont signé ledit document de leurs mains, inscrivant “bon pour accord”. Or, il ressort des échanges de mails versés aux débats, notamment du mail en date du 17 août 2022 échangé entre Monsieur [I] et Madame [C] [J] de la SAS [B] [D] Conseil Immobilier mandataire des vendeurs, que les parties ont échangé sur une diminution de prix de 20.000 € en contrepartie de la levée de la clause suspensive de prêt - ce dans le cadre d’une négociation faisant suite à la transmission par Monsieur [I] de documents évoquant un possible refus de prêt aux conditions stipulées au sein de la promesse de vente. Cet élément vient corroborer le commencement de preuve par écrit constitué par la reconnaissance de dette non conforme aux dispositions de l’article 1376 du code civil. Par ailleurs, il faut constater qu’il résulte de ces échanges versés aux débats que l’accord des parties ayant donné naissance à la reconnaissance de dette du 12 septembre 2022 avait en réalité pour contrepartie la levée de la condition suspensive tenant au financement de l’achat du bien, tel que cela est confirmé au sein dudit acte, de sorte que le fait générateur de la dette est établie. En effet, cette contrepartie est réelle, et non fictive, puisqu’il résulte des éléments du débat que la levée de la condition suspensive tenant à l’obtention du financement du bien était gravement obérée. Sur ce point, il faut préciser que le courrier du 12 mai 2022 n’était qu’un accord de principe portant sur la recevabilité de la demande de prêt formée par Monsieur [I] et Madame [P] pour un montant de 1.350.000 € hors frais de notaire, ce document précisant expressément que l’accord de principe était donné sous réserve de la validation du dossier par leurs partenaires, de la constitution d’une garantie et de l’adhésion aux assurances. Or, les époux [I] justifient d’une augmentation des taux de crédit immobilier entre mai et septembre 2022 ; ils versent par ailleurs aux débats un courrier de HSBC à eux adressé faisant état d'un montant maximum de financement pouvant leur être accordé à hauteur de 1.030.000,00 €. Il sera précisé que la preuve du caractère fallacieux de ce courrier n’est pas rapporté par Monsieur [H] [Q] [X] et Madame [O], de même que la possibilité d’obtention d’un crédit à des conditions plus favorables par les époux [I] en raison du poste par l’époux auprès de la HSBC n’est pas établie. Il résulte ainsi de ces éléments que l’évolution notable des conditions d’octroi des crédits entre la date de l’accord de principe et la date à laquelle les financements ont finalement été sollicités limitait considérablement la capacité d’emprunt des époux [I], ce alors que les stipulations de la promesse de vente encadraient l’obligation qui leur était faite s’agissant du financement comme suit : l'obtention d'une offre écrite de prêt, au plus tard le 23 septembre 2022, d'un montant maximum de 1.200.000,00 € et d'un montant minimum emprunté de 1.100.000,00 €, d'une durée maximale de 300 mois et au taux nominal d'intérêt maximal de 2% l'an (hors assurances). Il sera rappelé que les bénéficiaires étaient libres de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive pour ne pas poursuivre la vente quant bien même ils auraient obtenu un financement si ce financement ne pouvait être obtenu dans les conditions susvisées. Dès lors, compte tenu de l’évolution des conditions d’octroi du crédit rendant le coût du financement plus important pour les époux [I], et du risque majeur de défaillance de la condition suspensive, la dette ayant donné lieu à la reconnaissance de dette du 12 septembre 2012 correspond au prix acté dans le cadre d’une renégociation des conditions de la promesse unilatérale de vente, comprenant la levée de la condition suspensive tenant au financement nonobstant les conditions initialement fixées.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.