Tribunal judiciaire, 1ère chambre, 28 juillet 2026 — n° 25/00258

*** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte notarié passé en l’étude de Maître [N] [A], notaire à ALES, le 07 mai 2024, une promesse unilatérale de vente a été signée entre Monsieur [J] [V], propriétaire d’une maison à usage d’habitation sise à SALINDRE et Monsieur [X] [R] pour le prix de 630.000 euros. Monsieur [X] [R] n’a jamais consenti à signer l’acte de vente définitif. Le 19 novembre 2024, Monsieur [J] [V] a mis en demeure Monsieur [X] [R] de régler la somme de 63.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation. C’est ainsi que, par exploit signifié le 28 janvier 2025, Monsieur [J] [V] a assigné Monsieur [X] [R] devant le tribunal judiciaire d’ALES aux fins, notamment, de le voir condamner à lui payer la somme de 63.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation. Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 27 octobre 2025 par la voie électronique auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens de cette partie conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [J] [V] demande au tribunal de : DEBOUTER Monsieur [X] [R] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions comme étant infondées en fait et en droit ; CONSTATER la parfaite validité de la promesse unilatérale de vente en date du 07 mai 2024, prorogé d’un commun accord jusqu’au 25 octobre 2024 ;DIRE ET JUGER que la non-réalisation de la vente est imputable au seul fait de Monsieur [X] [R], qui n’a pas levé l’option dans le délai convenu ;DIRE ET JUGER que l’indemnité d’immobilisation de 63.000 € constitue le prix de l’option consentie et n’est pas une clause pénale réductible ; En conséquence : CONDAMNER Monsieur [X] [R] à payer à Monsieur [J] [V] la somme de 63.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 novembre 2024 ;CONDAMNER Monsieur [X] [R] à payer à Monsieur [J] [V] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER Monsieur [X] [R] aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [J] [V] affirme, se basant sur l’acte notarié en date du 07 mai 2024, que Monsieur [X] [R] lui est redevable d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 63.000 euros. En réponse aux arguments adverses, il soutient que : S’il est exact que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente fait naître, chez l’acquéreur, une simple faculté d’acquérir et non une obligation, l’indemnité d’immobilisation n’a pas pour vocation de sanctionner le non-respect d’une obligation contractuelle mais de rémunérer un service, en l’espèce l’immobilisation du bien immobilier ; La promesse unilatérale de vente n’est pas nulle et non avenue en raison de l’expiration du dépassement du délai donné à Monsieur [R] pour verser l’indemnité d’immobilisation. Il fait valoir qu’il ne s’est pas prévalu de la nullité mise à son seul bénéfice dans le contrat. Il rappelle également que le 22 août 2024, il a accepté, à la demande de Monsieur [R], de proroger le délai de levée d’option.Aucune condition suspensive de droit commun n’ayant défailli, la non-réalisation de la vente est imputable au seul bénéficiaire, rendant ainsi l’indemnité d’immobilisation exigible. S’agissant de la demande faite à titre infiniment subsidiaire par la partie adverse visant la requalification de la clause sur l’indemnité en clause pénale et, par suite, à sa réduction pour caractère « manifestement excessif », Monsieur [J] [V] rappelle que l’indemnité d’immobilisation ne vient sanctionner aucune faute. Il affirme que Monsieur [R], qui aurait dû, avant de s’engager, s’assurer de l’accès à ses fonds, ne peut se prévaloir de sa bonne foi. Par message RPVA du 05 janvier 2026, le conseil de Monsieur [R] a déclaré ne plus intervenir dans les intérêts de celui-ci.

MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il convient de rappeler que selon le dernier alinéa de l’article 419 du code de procédure civile, « Lorsque la représentation est obligatoire, l'avocat ne peut se décharger de son mandat de représentation que du jour où il est remplacé par un nouveau représentant constitué par la partie ou, à défaut, commis par le bâtonnier ou par le président de la chambre de discipline ». Sur la demande principale Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.  L’article 1104 du même code prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. En l’espèce, par un acte notarié reçu en l’étude de maître [N] [A] le 07 mai 2024 une promesse de vente a été consentie par Monsieur [J] [V] à Monsieur [X] [R] concernant une maison à usage d’habitation avec terrain attenant, garage et piscine, l’ensemble étant situé à 281 chemin de Cibel à SALINDRES (30340) (pièce n°1 du demandeur) dont le prix s’élève à 630.000 euros. L’acte prévoit que la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 23 août 2024 à 16h. Au-delà de cette date et en l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente, Monsieur [R] perd le bénéfice de la promesse de vente et Monsieur [V] dispose alors librement de son bien (page 6 et 7 de l’acte). L’acte prévoit également une clause d’indemnité d’immobilisation rédigée ainsi : « 1. Constatation d'un versement par le BENEFICIAIRE En considération de la promesse formelle faite au BENEFICIAIRE par le PROMETTANT, et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier, en cas de non signature de la vente par le seul fait du BENEFICIAIRE, dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, notamment par suite de la perte qu'il éprouverait du fait de l'obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de SOIXANTE-TROIS MILLE EUROS (63.000,00 EUR). Sur laquelle somme le BENEFICIAIRE déposera au moyen d'un virement bancaire et au plus tard dans les QUINZE JOURS (15 jours) des présentes, à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes sur un compte dont les références figurent ci-dessus, la somme de SOIXANTE TROIS MILLE EUROS (63.000,00 EUR) ». Il ressort d’abord de cette clause que l’indemnité d’immobilisation prévue à l’acte venait, non pas indemniser une faute commise, mais en « contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter » pour Monsieur [J] [V], le promettant, en cas de non signature de la vente par le seul fait de Monsieur [X] [R], le bénéficiaire, avant le 23 août 2024 à 16h, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, notamment « par suite de la perte » que [J] [V] éprouverait du fait de l'obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur. Cette clause pose deux conditions : Que la vente n’ait pas été réalisée du seul fait de Monsieur [X] [R]. Ce point n’est contesté par aucune des parties ;Que toutes les conditions suspensives aient été réalisées. Sur ce point, la clause «3. sort de ce versement », à savoir l’indemnité d’immobilisation, prévoit que, en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme (…) restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci (…) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisée de la vente promise, la somme (…) sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de, notamment, l’une au moins des conditions suspensives stipulées à l’acte venait à défaillir. La clause précise : « S'il entend se prévaloir de l'un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation, le BENEFICIAIRE devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d'expiration de la promesse de vente ». Il ressort ainsi de l’acte notarié que c’était à Monsieur [X] [R] de se prévaloir de la non-réalisation d’une des conditions suspensives, ce qu’il ne justifie pas avoir fait. A titre subsidiaire, Monsieur [X] [R] se prévaut de la nullité de la promesse de vente en raison de l’expiration du délai de 15 jours qui lui avait été laissé pour procéder au versement de l’indemnité d’immobilisation. Il convient d’observer cependant que, si l’acte stipule bien que, dans l'hypothèse où le virement ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la promesse de vente sera considérée comme nulle et non avenue, et le BENEFICIAIRE sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes, il précise : « et ce si bon semble au PROMETTANT », affirmant ainsi que seul Monsieur [J] [V] avait la faculté de se prévaloir du caractère nulle et non avenue de l’acte. Monsieur [R] affirme également qu’en l’absence de levée d’option avant le 23 août 2024 à 16h, la promesse de vente a cessé de produire ses effets. Il verse aux débats un courriel en date du 20 août 2024 (pièce n°1 du défendeur), par lequel, effectivement, il fait part de son souhait d’en « arrêter là » en raison de ses difficultés à débloquer les fonds nécessaires à l’achat du bien. Dans son courriel, il précise : « nous sommes très déçu mais voilà, on ne veut plus faire attendre Monsieur [V] ». Pour autant, à la lecture de son courriel du 24 octobre 2024, il s’évince qu’il avait bien pris en compte la prolongation du délai de la promesse. Il tente également de se prévaloir de la réponse faite par le notaire par courriel le 22 août 2024, lequel l’informe de ce que « Monsieur et Madame [V] ont accepté de proroger le délai de la promesse de vente jusqu’au 25 octobre 2025 », et soutient que, si le bien a été immobilisé au-delà du délai prévu, c’est en raison de cette prorogation de délai qu’il n’avait pas sollicitée. Il convient toutefois d’observer que l’acte précise, s’agissant de l’indemnité d’immobilisation que : « l'intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option. En aucun cas cette somme ne fera l'objet d'une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n'a pas été fixé en considération de la durée de l'immobilisation ». Il en ressort que la prorogation du délai imparti pour réaliser l’acte n’a aucune incidence, l’acte prévoyant que l’indemnité était due et ce même si Monsieur [R] a fait connaître sa décision de ne pas acquérir le bien immobilier avant la date d’expiration du délai d’option. Monsieur [X] [R] tente enfin de se prévaloir de sa bonne foi. Il affirme avoir réalisé toutes les démarches nécessaires au déblocage des fonds nécessaires à l’achat du bien. Il convient toutefois d’observer qu’aucune pièce ne vient étayer cette affirmation. Enfin, il n’y a pas lieu à faire application du pouvoir de modération prévue à l’article 1231-5 du code civil, en ce que la somme réclamée ne concerne pas des dommages et intérêts mais une indemnité d’immobilisation. Par conséquent, Monsieur [X] [R] sera condamné à verser à Monsieur [J] [V] la somme de 63.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente en date du 07 mai 2024. L’acte prévoyant cependant que l’indemnité d’immobilisation « ne portera pas intérêt », cette somme ne portera pas intérêts légaux. II.

PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [X] [R] à payer à Monsieur [J] [V], la somme de 63.000 euros ; CONDAMNE Monsieur [X] [R] à payer à Monsieur [J] [V], la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile; CONDAMNE Monsieur [X] [R] aux entiers dépens ; DÉBOUTE Monsieur [X] [R] de l’intégralité de ses demandes ; RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit. Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Madame la Présidente, qui l’a signé avec Madame la Greffière. La greffière, La Présidente,