Tribunal judiciaire, pcp jcp acr fond, 29 juillet 2026 — n° 25/09040

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par contrat sous seing privé en date du 17 mars 2023, Monsieur [M] [B] a donné à bail à Monsieur [O] [H] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 600 euros, sans provision pour charges. Un avenant a été signé entre les parties le 02 octobre 2023. Par jugement du 05 avril 2024, Monsieur [M] [B] a été placé sous mesure de curatelle renforcée pour une durée de 60 mois, soit jusqu’au 05 avril 2029. Monsieur [M] [B], représenté par sa curatrice, Madame [K] [X], a fait signifier par courrier de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 16 744,21 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 14 mai 2025. Il était également fait commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance. Par notification électronique du 19 mai 2025, Monsieur [M] [B] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1]. Par acte de commissaire de justice délivré le 24 septembre 2025 à étude, Monsieur [M] [B], assisté de sa curatrice, Madame [K] [X], a fait assigner Monsieur [O] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - constater l’acquisition de la clause résolutoire ; -ordonner la libération des lieux par Monsieur [O] [H] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ; - à défaut, ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [H], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique ; - ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets personnels du défendeur en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de ce dernier ; - assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ; - le condamner à lui payer la somme de 16 800 euros au titre des loyers impayés à la date de fin du bail intervenue le 15 juillet 2025 ; - le condamner à lui payer la somme de 1375,28 euros au titre des charges locatives impayées à la date de fin du bail intervenue le 15 juillet 2025 ; - le condamner à lui payer une indemnité d’occupation de 641 euros, à compter du 15 juillet 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’au jour de la libération des locaux et de la restitution des clés ; - le condamner au paiement d’une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. L’assignation a été dénoncée le 26 septembre 2025 à la préfecture de [Localité 1], mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience. A l’audience du 20 mai 2026, à laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état, Monsieur [M] [B], assisté de sa curatrice, Madame [K] [X], et représenté par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation et demande à ce que le défendeur soit débouté de sa demande de versement de dommages et intérêts. Il fait valoir que le contrat de bail a été signé peu de temps avant le placement sous mesure de curatelle renforcée du bailleur et que ce contrat comporte des anomalies, notamment l’absence de dépôt de garantie, d’état des lieux et de provision pour charges. Par ailleurs, l’avenant a également été conclu au cours de cette période dite « suspecte » précédant la mise sous protection. Sur cet avenant, il indique, par ailleurs, que si celui-ci prévoyait une compensation avec les loyers, il n’y a pas eu de preuve des travaux, si bien que le commandement de payer a été délivré. Il indique par ailleurs que les photographies produites ne permettent pas d’identifier ce à quoi elles correspondent.

MOTIVATION DE LA DÉCISION Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. En l’espèce, Monsieur [M] [B] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, alors même que cette dernière obligation ne lui incombait pas à peine d’irrecevabilité de la demande. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur l’acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. Par ailleurs, il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557). En l’espèce, le bail conclu le 17 mars 2023 entre Monsieur [M] [B] et Monsieur [O] [H] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail deux mois après l’envoi d’un commandement resté infructueux : - à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu ; - en cas de défaut d’assurance du locataire contre les risques dont il doit répondre en qualité de locataire. Un commandement de justifier de l’assurance dans un délai d’un mois, et d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 16 744,21 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à Monsieur [O] [H] le 14 mai 2025. Or s’agissant de l’assurance, Monsieur [O] [H] justifie avoir contracté une assurance habitation pour le logement concerné à compter du 02 mai 2023. Il justifie par ailleurs que ce même contrat s’est trouvé renouvelé depuis, puisqu’il est toujours couvert par le même contrat pour la période du 02 mai 2026 au 1er mai 2027. S’agissant du commandement d’avoir à payer la somme de 16 744,21 euros force est de constater, tout d’abord, que ce commandement de payer n’est accompagné strictement d’aucun décompte, ne permettant pas au locataire de prendre connaissance des sommes précises qui lui sont réclamées. Il n’est pas non plus précisé clairement la période pour laquelle une dette est réclamée. Or, la connaissance du locataire des sommes qui lui sont réclamées est d’autant plus importante en l’espèce que d’une part, le commandement de payer vise des charges qui n’apparaissent nullement au contrat, et, d’autre part, il est délivré en méconnaissance d’un avenant au bail conclu le 02 octobre 2023 qui n’est pas même évoqué au commandement de payer. Si Monsieur [M] [B] fait valoir que le contrat de bail, qui ne prévoit aucune provision pour charges, et l’avenant au contrat, ont été conclu pendant la période dite suspecte, antérieurement à son placement sous mesure de curatelle renforcée par jugement du 05 avril 2024, il n’en tire, pour autant, aucune conséquence juridique. Or, la mesure de curatelle renforcée a été prononcée le 05 avril 2024, si bien que cela laissait plusieurs mois pour qu’une vérification de ces contrats et de leur exécution soit effectuée par la professionnelle désignée pour assister Monsieur [M] [B]. Ainsi le commandement de payer les loyers dans un délai de deux mois est d’une part incomplet en l’absence de tout décompte, et, d’autre part, a été délivré en méconnaissance des contrats qui lient les parties. Le décompte ne vise donc pas une dette certaine, liquide et exigible. Ce commandement de payer n’est donc pas valable, si bien qu’il ne peut être constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient bien réunies. Le bail s’est donc poursuivi. Dès lors il n’y a pas lieu de statuer sur les conséquences d’une acquisition de la clause résolutoire (expulsion, indemnité d’occupation). Sur la demande en paiement au titre de la dette locative Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En l’espèce, Monsieur [M] [B] fait valoir tout d’abord, qu’une dette s’est constituée car il n’est pas justifié de la réalisation des travaux prévus à l’avenant, ni des dégâts qui justifiaient ces travaux, ni d’une équivalence entre les trois ans de loyers et les travaux réalisés. Or, s’agissant tout d’abord des dégâts en eux-mêmes, Monsieur [O] [H] produit un rapport d’intervention des pompiers du 19 septembre 2023 « consécutif à un effondrement ou à un risque d’effondrement ». Il produit également un rendez-vous d’expertise fixé au 25 septembre 2023 suite à un dégât des eaux du 13 septembre 2023. Enfin, il produit l’avenant du 17 mars 2023, composé de deux pages, contrairement à celui produit par le bailleur, la 2e page laissant apparaître 4 photographies qui illustrent l’effondrement complet du plafond dans la pièce, avec des gravats extrêmement important, rendant le logement complètement inhabitable. Il convient de relever que la typographie de cette deuxième page, notamment s’agissant du contour des pages et de la numérotation est identique à celle de la première page et à celle utilisée pour le bail, si bien que le bailleur ne peut arguer que ces photos sont produites dénuées de tout contexte.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort, DÉCLARE recevable l’action de Monsieur [M] [B] ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 17 mars 2023 entre Monsieur [M] [B] et Monsieur [O] [H] concernant le logement situé [Adresse 5] ne sont pas réunies ; RAPPELLE que le bail liant les parties s’est donc poursuivi ; DÉBOUTE Monsieur [M] [B] de sa demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; DÉBOUTE Monsieur [M] [B] de sa demande en paiement au titre d’une dette locative ; DÉBOUTE Monsieur [M] [B] de sa demande en paiement au titre des charges ; DÉBOUTE Monsieur [O] [H] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; CONDAMNE Monsieur [M] [B], assisté de Madame [K] [X], en sa qualité de curatrice, aux dépens ; DÉBOUTE Monsieur [M] [B] de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [M] [B], assisté de Madame [K] [X], en sa qualité de curatrice, à payer à Monsieur [O] [H] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Le greffier La juge des contentieux de la protection