Tribunal judiciaire, pcp jcp acr fond, 27 juillet 2026 — n° 25/07564

PAR CES MOTIFS , La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que le contrat conclu le 22 juillet 2022 entre la SAS DOPY, d'une part, Mme [T] [J] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] est résilié depuis le 05 mai 2025 minuit, DEBOUTE Mme [T] [J] de sa demande tendant à l'octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire ; ACCORDE à Mme [T] [J] ainsi qu'à tout occupant de son chef, un délai de 5 mois, pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, et DIT que le commandement de quitter les lieux visés à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire de cinq mois ; SUBORDONNE le délai pour quitter les lieux au paiement de l’indemnité d’occupation courante; DIT qu'à défaut de paiement à son terme de l'indemnité d'occupation courante telle que fixée par la présente décision, et passé un délai de 15 jours suivant la réception d'une mise en demeure de payer les sommes dues, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, Mme [T] [J] perdra le bénéfice du délai accordé et la SAS DOPY pourra reprendre la mesure d'expulsion; RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Mme [T] [J] à payer à la SAS DOPY une indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme de 1041,65 euros, payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à compter de la résiliation et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; CONDAMNE Mme [T] [J] à payer à la SAS DOPY la somme de 9330,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés au 17 mai 2026, terme mai 2026 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2025 sur la somme de 3566,60 euros et à compter de la décision sur le surplus; CONDAMNE Mme [T] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 05 mars 2025 ; REJETTE la demande de la SAS DOPY au titre de l'article 700 du code de procédure civile; DEBOUTE les Parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provi-soire et DIT n'y avoir lieu de l'écarter. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 juillet 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge des contentieux de la protection

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 22 juillet 2022, la SAS DOPY a consenti un bail d'habitation à Mme [T] [J] sur des locaux situés au [Adresse 3], pour une durée de 3 ans. Le bail est soumis à la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. Le loyer initial était fixé à la somme de 1150 euros, outre une provision sur charges de 50 euros par mois. Le loyer actuel s'élève à la somme de 1241,76 euros et la provision sur charges à 50 euros par mois. Par acte de commissaire de justice du 05 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4 515,92 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [T] [J] le 12 mars 2025. Par assignation du 23 juillet 2025 la SAS DOPY a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : o Condamner Madame [T] [J] au paiement de la somme de 4 674,26 € (QUATRE MILLE SIX CENTS SOIXANTE QUATORZE EUROS ET VINGT SIX CENTIMES) représentant les loyers et charges de la période du 01/10/2024 au 01/02/2025, sous réserves des loyers, indemnités d'occupation et charges à venir impayés, o Constater la résiliation du bail à compter du jugement à intervenir conformément à la clause résolutoire insérée au bail. o ORDONNER l'expulsion de Madame [T] [J] de son logement situé [Adresse 4] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique dans le délai légal à compter de la signification du commandement de quitter les lieux et de libérer le local des biens et objets mobiliers garnissant le logement. o DIRE ET JUGER qu'à défaut de le faire, la S.A.S DOPY pourra faire procéder à l'expulsion de Madame [T] [J] de son logement mixte ainsi que celle de tout occupant et biens de son chef se trouvant dans le local, en la forme ordinaire, en faisant s'il y a lieu procéder à l'ouverture des portes, éventuellement avec l'assistance de la force publique. o CONDAMNER Madame [T] [J] à payer à la S.A.S DOPY une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 1 278;98 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif du local. o AUTORISER au besoin la S.A.S DOPY à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant le local dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de Madame [T] [J]. o Condamner Madame [T] [J] au paiement du coût de l'acte du commissaire de justice en date du 5 mars 2025, soit 158,34 €. o Outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 5 mars 2025 o Condamner Madame [T] [J] à verser à la S.A.S DOPY la somme de DEUX MILLE € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens et ordonner l'exécution provisoire qui est de droit L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 29 juillet 2025. Après plusieurs renvois, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 26 mai 2026. La SAS DOPY, représentée par son conseil, a déposé des conclusions, reprises oralement, aux termes desquelles elle réitère les demandes visées dans son assignation sauf à actualiser la dette à la somme de 14 243,52 euros et à solliciter le rejet des demandes de la défenderesse. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu'elle a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, que la dette locative n'ayant pas été apurée dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire.

MOTIVATION Sur la créance du bailleur Pour mémoire, la locataire argue du dépassement du montant du loyer pour contester le montant de la dette et fait valoir que, nonobstant la prescription, cette prescription ne peut lui être opposée s'agissant d'un moyen de défense visant au rejet d'une prétention. Le bailleur fait quant à lui valoir que la locataire disposait d'un délai de trois mois pour saisir la commission de conciliation, saisine obligatoire avant de pouvoir recourir au juge ce qu'elle n'a pas fait et, qu'en tout état de cause, les demandes sont prescrites. Vu l'article 12 du code de procédure civile, Il y a lieu de rappeler que s'agissant de l'action en diminution du loyer si le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, la loi ne pose aucune condition préalable à la saisine du juge des contentieux de la protection (action à distinguer de celle relative au complément de loyer et de celle tendant à la réévaluation du loyer dans le cadre du renouvellement du bail). Cette action est enfermée dans le délai de prescription triennal. En l'espèce, la locataire conteste le dépassement du loyer de base au regard du dispositif de l'encadrement des loyers. A cet égard, il est avéré et non contesté qu'au regard dudit dispositif, le loyer ne pouvait excéder la somme de 991,65 euros. La contestation du dépassement a été formalisé dans les écritures développées oralement à l'audience du 17 mai 2026 de sorte qu'au regard de la prescription triennale, la période prescrite couvre celle du 22 juillet 2022 au 17 mai 2023. Cette prescription partielle est opposable à la locataire dès lors que son moyen ne constitue pas un simple moyen de défense visant au rejet d'une prétention ; il doit s'analyser en une demande reconventionnelle car il tend, in fine, à obtenir une compensation avec la dette locative à hauteur du montant du dépassement. Il y aura lieu dès lors de déduire, en partie, de la dette locative le montant du dépassement du loyer. S'agissant des charges, il ressort des pièces versées aux débats que le bailleur a procédé et justifié de la régularisation des charges. La locataire sera en conséquence déboutée de sa demande de remboursement. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Le bail conclu contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié à la locataire le 05 mars 2025, pour la somme en principal de 4 515,92 euros, hors coût de l'acte. Déduction faite du montant du dépassement du loyer ; la dette ressort à 3566,60 euros. La locataire n'a pas contesté les causes du commandement dans le délai imparti. Il ressort du décompte qu'elle a procédé à deux règlements dans ledit délai pour une somme totale de 2557,96 euros. Le montant de la dette n'ayant dès lors pas été apurée dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater que le bail conclu est résilié depuis le 05 mai 2025 minuit. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire En application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il résulte de ce qui précède que l'octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire est notamment subordonné à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. En l'espèce, il ressort du décompte actualisé à mai 2026 que la locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant avant l'audience ; son dernier règlement est en date du 16 février 2026. En conséquence, Mme [T] [J] sera déboutée de sa demande. Sur l'expulsion Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser le bailleur à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et du diagnostic social et financier que Mme [T] [J] est âgée de 46 ans et vit avec sa fille qui présente des troubles neuro développementaux nécessitant un suivi important. Depuis 2022, Mme [T] [J] exerce en tant que consultante en management indépendante, en 2024 son activité a commencé à décroitre réduisant ses revenus et la situation financière s'est aggravée à la suite d'un accident de la route ayant entraîne un arrêt de travail de trois mois et un retard important dans le versement des indemnités journalières. Depuis sa reprise d'activité, elle tente de régulariser sa situation mais ses revenus liés à ses missions indépendantes restent très fluctuants ; lorsqu'elle perçoit des paiements, elle verse les montants à son propriétaire. Ses ressources proviennent essentiellement des prestations (RSA - APL - AEEH - pension alimentaire) : 1442,57 euros. Sur le plan budgétaire, elle a demandé une allocation de soutien aux parents d'enfants handicapés ainsi qu'un FSL énergie, dossiers en attente de traitement. Une demande d'aide financière à titre alimentaire a également été transmise à l'aide sociale à l'enfance. Elle a déposé une demande de logement social le 18 décembre 2025 et un dossier DALO a été déposé le 27 janvier 2026. Elle a également déposé un dossier MDPH en novembre 2025.