Tribunal judiciaire, pcp jcp acr fond, 29 juillet 2026 — n° 26/01346

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par contrat sous seing privé en date du 30 juin 2010, la S.A. LES RESIDENCES DE LA REGION PARISIENNE, aux droits de laquelle vient la S.A. IN'LI, à la suite d’une opération de fusion-absorption, a donné à bail à Monsieur [X] [N] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 338,89 euros, ainsi que 95,65 euros de provision pour charges. A raison d’impayés locatifs, la S.A. IN'LI a fait signifier par courrier de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3210,65 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 06 novembre 2025. Par notification électronique du 10 novembre 2025, la S.A. IN'LI a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1]. Par acte de commissaire de justice délivré le 19 janvier 2026 à étude, la S.A. IN'LI a fait assigner Monsieur [X] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : -constater l’acquisition de la clause résolutoire ; -ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [N], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; -ordonner la séquestration, soit sur place, soit dans tel local ou garde-meubles au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de qui il appartiendra, des objets mobiliers garnissant les lieux loués ; -le condamner à lui payer la somme de 1830,68 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au mois de janvier 2026 inclus, ainsi qu’au montant des loyers échus à la date de la décision à intervenir ; -le condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises ; -le condamner au paiement d’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. L’assignation a été dénoncée le 21 janvier 2026 à la préfecture de [Localité 1], mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience. A l’audience du 20 mai 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, la S.A. IN'LI, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 3638,78 euros au 11 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse. La S.A. IN'LI indique qu’il y a reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, si le chèque évoqué par le défendeur à l’audience a bien pu être encaissé. Elle s’en rapporte sur l’octroi de délais de paiement sous réserve du bon encaissement du chèque. Monsieur [X] [N] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, sollicitant de demeurer dans le logement. Il propose de régler la somme de 50 euros, chaque mois, en plus du loyer mensuel, pour apurer sa dette. Il explique avoir rencontré plusieurs difficultés : être tombé malade, avoir été perturbé par le passage aux mails pour les quittances, et avoir dû faire face à une régularisation importante et tardive des charges de l’année 2023, portée au décompte en 2026, ce qui le questionne. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 juillet 2026. Il a été sollicité la production en cours de délibéré d’un décompte permettant de s’assurer de l’encaissement du chèque de 400 euros que Monsieur [X] [N] a indiqué avoir adressé à son bailleur en amont de l’audience. Un décompte actualisé au 02 juin 2026 laissant apparaître l’encaissement de ce chèque a été adressé à la juridiction dans le cours du délibéré.

MOTIVATION DE LA DÉCISION Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Par ailleurs, a peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. En l’espèce, la S.A. IN'LI justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur l’acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557). En l’espèce, le bail conclu le 30 juin 2010 entre la S.A. IN'LI et Monsieur [X] [N] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 3210,65 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à Monsieur [X] [N] le 06 novembre 2025. Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré au locataire. Or, il ressort du décompte produit par la S.A. IN'LI que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti. La S.A. IN'LI est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 07 janvier 2026. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, Monsieur [X] [N] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en proposant de régler la somme de 50 euros, chaque mois, en plus du loyer mensuel, pour apurer sa dette. Il explique avoir rencontré plusieurs difficultés : être tombé malade, avoir été perturbé par le passage aux mails pour les quittances, et avoir dû faire face à une régularisation importante et tardive des charges de l’année 2023, portées au décompte en 2026, ce qui le questionne. Monsieur [X] [N] indique avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et avoir adressé un chèque à sa bailleresse avant l’audience. Il résulte effectivement du décompte adressé en cours de délibéré par la société bailleresse qu’un chèque de 400 euros a été porté au crédit le 20 mai 2026. Ainsi, tant pour le mois d’avril que pour le mois de mai 2026, le loyer résiduel a été versé par le locataire. Le bailleur s’en rapporte quant aux délais sollicités. Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [X] [N] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues. En outre, conformément à la demande en ce sens, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la S.A. IN'LI pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et Monsieur [X] [N] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort, DÉCLARE recevable l’action de la S.A. IN'LI ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 30 juin 2010 entre la S.A. IN'LI et Monsieur [X] [N] concernant le logement situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 07 janvier 2026 ; CONDAMNE Monsieur [X] [N] à payer à la S.A. IN'LI la somme de 3238,78 euros (trois mille deux cent trente huit euros et soixante dix-huit centimes), selon décompte arrêté au 20 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse, au titre des loyers et charges impayés ; RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ; AUTORISE Monsieur [X] [N] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ; DIT que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [X] [N] ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : -le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 07 janvier 2026 ; -le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; -la S.A. IN'LI pourra, à défaut pour Monsieur [X] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux situés au [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement et restitué les clés, et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; -le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; -Monsieur [X] [N] sera condamné à verser à la S.A. IN'LI une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ; CONDAMNE Monsieur [X] [N] aux dépens ; DÉBOUTE la S.A. IN'LI de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Le greffier La juge des contentieux de la protection