Tribunal judiciaire, pcp jcp acr référé, 30 juillet 2026 — n° 26/01514

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 26 décembre 2023, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [M] [J] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 522,16 euros et d’une provision pour charges de 135 euros. Des loyers sont restés impayés. Par acte de commissaire de justice du 29 août 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3.314,05 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [M] [J] le 1er septembre 2025. Par assignation du 29 janvier 2026, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [J], voir statuer sur le sort de ses bien mobiliers garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux et à titre subsidiaire, pour répondre à l’obligation d’indemniser la bailleresse, à la somme de 1.116,08 euros soit deux fois le montant du loyer en principal, - 3.914,32 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 décembre 2025 avec intérêts au taux légal, - 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 février 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 11 mai 2026, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 mai 2026, s'élève désormais à 17.782,98 euros. Le montant élevé de la dette s’explique par le quittancement d’un SLS. Conformément à la législation sur l’application du supplément de loyer de solidarité, chaque année un enquête une enquête sur les ressources du locataire est diligenté par la RIVP. Malgré plusieurs relances, la défenderesse n’a pas répondu à l’enquête. En l’absence de son avis d’imposition, un SLS au taux maximum a été facturé à Mme [J]. Cependant cette situation est en cours de régularisation. Dans ces conditions, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) déclare accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse ; elle considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Mme [M] [J] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux qu’elle occupe avec sa fille ; elle travaille et se trouve en période de préavis ; elle perçoit 1.928 euros par mois. Après avoir solutionner le quittancement du SLS, elle propose de régler l’arriéré locatif en versant une mensualité d'apurement de 150 euros, en plus du loyer courant. Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, prévue par l’article 24, alinéa 1er, I°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3e, 13 juin 2024, avis n° 24-70.002). En l’espèce, le bail conclu le 26 décembre 2023 contient une clause résolutoire ouvrant un délai de deux mois au locataire pour payer les causes du commandement avant que ne puisse être constaté la résiliation du dit bail. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 août 2025 pour la somme principale de 3.314,05 euros. Ce commandement précise que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette. Il comporte le décompte de celle-ci ainsi que l’avertissement qu’à défaut de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion. Il mentionne également la possibilité pour le locataire de saisir le Fonds de solidarité pour le logement de son département afin de solliciter une aide financière, ainsi que celle de saisir à tout moment la juridiction compétente aux fins de demander des délais de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. S’il est indiqué par erreur dans le commandement un délai de six semaines, et non de deux mois, au profit du locataire pour apurer sa dette locative — délai correspondant aux dispositions applicables antérieurement à la loi du 27 juillet 2023 mais contractuellement choisi et favorable à la locataire lors de la signature du bail le 26 août 2023 — il sera relevé que le locataire n’a pas réglé sa dette locative dans le délai compris entre six semaines et deux mois. Dès lors, si la question de l’application dans le temps de la loi peut susciter une discussion au regard des principes gouvernant la non-rétroactivité, il n’en demeure pas moins qu’aucun grief n’est démontré ni même allégué, de nature à entraîner la nullité du commandement. Il y a lieu, en conséquence, de substituer le délai légal de deux mois au délai de six semaines, mentionné dans le commandement. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 octobre 2025. Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 mai 2026, Mme [M] [J] lui devait la somme de 17.782,98 euros, SLS compris mais soustraction faite des frais de procédure. Mme [M] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [M] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. En l’espèce, le préjudice n’étant pas supérieur à la perte du montant du loyer, il n’y a pas lieu de doubler le montant de cette indemnité d’occupation L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 octobre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [M] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 août 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 décembre 2023 entre la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), d’une part, et Mme [M] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 2] est résilié depuis le 30 octobre 2025, CONDAMNE Mme [M] [J] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) la somme de 17.782,98 euros (dix-sept mille sept cent quatre-vingt-deux euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 mai 2026, AUTORISE Mme [M] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [M] [J], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 octobre 2025, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L.