Tribunal judiciaire, pcp jcp acr référé, 30 juillet 2026 — n° 25/09972

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 4 mars 2013, l'établissement [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [C] [V] [F] [O] et Mme [L] [A] [U] épouse [O] sur des locaux situés au [Adresse 3] - à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 716,44 euros. Par acte sous seing privé du 30 avril 2013, l'établissement [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un contrat de location d’emplacement de parking n° 0065 à M. [C] [V] [F] [O] et Mme [L] [A] [U] épouse [O] situé [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 85 euros. Des loyers sont restés impayée. Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5.051,68 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant les clauses résolutoires figurant dans les deux contrats de location. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [V] [F] [O] et Mme [L] [A] [U] épouse [O] le 13 juin 2025. Par assignation des 16 et 21 octobre 2025, l'établissement PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [V] [F] [O] et Mme [L] [A] [U] épouse [O], voir statuer sur le sort de leurs biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : - Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, - 4.966,59 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 17 septembre 2025, - 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 octobre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Prétentions et moyens des parties L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 03 février 2026 et un renvoi a été ordonné. À l'audience de renvoi du 11 mai 2026, l'établissement [Localité 1] HABITAT OPH représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 mai 2026, s'élève désormais à 8.695,73 euros. L'établissement [Localité 1] HABITAT OPH considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il entend qu’un règlement par chèque aurait été fait la semaine dernière mais cet encaissement ne figura pas dans sa comptabilité, cependant il ne s’opposerait pas à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sus réserve du bon encaissement de ce chèque. M. [C] [V] [F] [O] expose qu’il occupe les lieux avec Mme [L] [A] [U] épouse [O] et leurs 4 enfants (2 au domicile et 2 à l’internat). Il indique qu’il vient de commencer un nouveau travail de conducteur de VTC et compte percevoir 3.000 euros par mois ; Mme [L] [A] [U] épouse [O] est aide-soignante et son salaire mensuel est de 2.500 euros. M.

MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande L'établissement [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 . 1.2. Sur la résiliation des baux Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 12 juin 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 5.051,68 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le commandement vise également la clause résolutoire inséré dans le contrat de location d’emplacement de parking n° 0065 du 30 avril 2013. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de clauses résolutoires, dont les conditions sont réunies depuis le 13 août 2025. Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [C] [V] [F] [O] et Mme [L] [A] [U] épouse [O] ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette, en effet le reste à vivre du foyer est de 666 euros par mois. La famille n’est pas bénéficiaire des prestations de la CAF et aucun dossier de FSL n’a été déposé. Dans ces conditions, rien ne permet de considérer que les locataires seront en mesure de respecter un échéancier sur une durée de plusieurs mois. Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement. Il est rappelé que si aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire, ce pouvoir est subordonné à la condition que le locataire ait repris, avant l’audience, le paiement intégral du loyer courant et des charges aux échéances prévues par le bail. En l’espèce, il ne ressort pas des pièces produites que le locataire se soit acquitté intégralement des loyers et charges courants avant la date de l’audience. En effet le versement de la somme de 1.160 euros par chèque est purement déclaratif et l’effectivité du paiement par chèque est le bon encaissement par le bénéficiaire. Les conditions d’application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont donc pas réunies. Dès lors, le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire, cette suspension étant légalement subordonnée au respect préalable des conditions précitées. La demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire sera donc rejetée. Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l'établissement [Localité 1] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, l'établissement [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 mai 2026, M. [C] [V] [F] [O] et Mme [L] [A] [U] épouse [O] lui devaient la somme de 8.695,73 euros, soustraction faite des frais de procédure. Toutefois, en l’absence de comparution de l’ensemble des défendeurs, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 4.966,59 euros, suivant décompte arrêté au 17 septembre 2025. M. [C] [V] [F] [O] et Mme [L] [A] [U] épouse [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 mars 2013 entre l'établissement [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et M. [C] [V] [F] [O] et Mme [L] [A] [U] épouse [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] - à [Localité 2] est résilié depuis le 13 août 2025, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 avril 2013 entre l'établissement [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et M. [C] [V] [F] [O] et Mme [L] [A] [U] épouse [O], d’autre part, concernant location de l’emplacement de parking n° 0065 situé [Adresse 4] à [Localité 2] est résilié depuis le 13 août 2025, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [C] [V] [F] [O] et Mme [L] [A] [U] épouse [O], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à M. [C] [V] [F] [O] et Mme [L] [A] [U] épouse [O] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] - à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE solidairement M. [C] [V] [F] [O] et Mme [L] [A] [U] épouse [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 août 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE solidairement M. [C] [V] [F] [O] et Mme [L] [A] [U] épouse [O] à payer à l'établissement [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 4.966,59 euros (quatre mille neuf cent soixante-six euros et cinquante-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 17 septembre 2025, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, DÉBOUTE l'établissement [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement M. [C] [V] [F] [O] et Mme [L] [A] [U] épouse [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 juin 2025 et celui de l’assignations du 21 octobre 2025. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 juillet 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés. La Greffière Le Juge