Tribunal judiciaire, pcp jcp acr fond, 30 juillet 2026 — n° 25/10752

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 24 mai 2017, l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [P] et Mme [V] [H] épouse [P] sur des locaux situés au [Adresse 3] - à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 684,35 euros. Des loyers sont restés impayés. Par acte de commissaire de justice du 6 août 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4.227,73 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [P] et Mme [V] [H] épouse [P] le 7 août 2025. Par assignation du 20 novembre 2025, l'établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [P] et Mme [V] [H] épouse [P] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : - Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, - 4353,60 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 novembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Prétentions et moyens des parties L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 03 février 2026 et un renvoi a été ordonné. À l'audience de renvoi du 11 mai 2026, l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 avril 2026, s'élève désormais à 4.668,27 euros. L'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH s’oppose à l’octroi de tout délai même s’il considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. PARIS HABITAT précise que les locataires ont déjà bénéficié d’un FSL en 2023 et n’est pas disposé à accepter un nouveau dossier ; s’agissant du dossier de surendettement ; il souligne que si le dossier a été déclaré recevable, aucune décision n’a encore été rendue et il précise enfin que le loyer résiduel est de 506,56 euros. M. [Z] [P] et Mme [V] [H] épouse [P] représentés par leur conseil et dans leurs conclusions en réponse visées à l’audience, demandent au juge des contentieux de la protection de : - Constater que, par décision du 26 mars 2026, la commission de surendettement a déclaré recevable leur dossier de surendettement ; - Constater que la dette locative, d’un montant de 4.531,93 euros arrêtée au 27 mars 2026, est inscrite dans la procédure de surendettement ; - Suspendre les effets de la clause résolutoire et leur accorder des délais de paiement, à raison de 10 euros par mois, en sus du règlement du loyer courant, dans l’attente de la décision de la commission de surendettement Débouter [Localité 1] Habitat OPH de l’ensemble de ses autres demandes, fins et conclusions. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande L'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 6 août 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4.227,73 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 octobre 2025. Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [Z] [P] et Mme [V] [H] épouse [P] ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette. Si un dossier de surendettement a bien été déclaré recevable par la Commission de la Banque de France, force est de constater qu’aucune décision n’a été rendue au jour de l’audience. La proposition de règlement de l’arriéré locatif de 4.668,27 à raison de 10 euros par mois n’est pas accepté par le bailleur et peut effectivement apparaitre très insuffisant. Dans ces conditions, la demande de délais de paiement sera rejetée. Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 avril 2026, M. [Z] [P] et Mme [V] [H] épouse [P] lui devaient la somme de 4.668,27 euros, soustraction faite des frais de procédure. M. [Z] [P] et Mme [V] [H] épouse [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2025 sur la somme de 4.227,73 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 125,87 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 octobre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [Z] [P] et Mme [V] [H] épouse [P], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 août 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 mai 2017 entre l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et M. [Z] [P] et Mme [V] [H] épouse [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] - à [Localité 2] est résilié depuis le 7 octobre 2025, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [Z] [P] et Mme [V] [H] épouse [P], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à M. [Z] [P] et Mme [V] [H] épouse [P] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] - à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE solidairement M. [Z] [P] et Mme [V] [H] épouse [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 octobre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONSTATE que la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 1] a été saisie, a déclaré le dossier de M. [Z] [P] et Mme [V] [H] épouse [P] recevable mais n’a rendu aucune décision, CONDAMNE solidairement M. [Z] [P] et Mme [V] [H] épouse [P] à payer à l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 4.668,27 euros (quatre mille six cent soixante-huit euros et vingt-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2025 sur la somme de 4227,73 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 125,87 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement M. [Z] [P] et Mme [V] [H] épouse [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 août 2025 et celui de l’assignation du 20 novembre 2025. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 juillet 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés. La Greffière Le Juge