Tribunal judiciaire, 8ème chambre 3ème section, 30 juillet 2026 — n° 24/01014

EXPOSE DU LITIGE Par acte du 9 mars 2023, Mme [U] [N] et M. [V] [Y] ont acquis les lots n°9 (cave) et n°25 (appartement au 5ème et dernier étage), situés au sein de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par courrier électronique du 19 mars 2023, Mme [N] et M. [Y] ont demandé au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale les demandes de travaux afférentes à l'appartement qu'ils venaient d'acquérir. Le 28 mars 2023, par courrier électronique, Mme [N] et M. [Y] ont renouvelé leurs demandes et joint l'étude structure réalisée par le bureau d'études techniques ainsi qu'un plan. Ils ont, par lettre recommandée du 29 mars 2023, réitéré leurs demandes d'inscription de résolutions à l'ordre du jour. Le syndic a répondu par courrier électronique du 22 mai 2023, confirmant l'inscription de leurs demandes à l'ordre du jour, et demandant un dossier détaillé pour la seconde porte palière, le bouchage de la trappe d'accès aux combles de leur lot, et pour la dépose du mur, les attestations d'assurance du BET (bureau d'études techniques) et de la société qui réalisera les travaux. Lesdites attestations ont été communiquées le 10 juin 2023. Le 26 mai 2023, Mme [N] et M. [Y] ont procédé aux travaux (dépose du mur, installation d'un ballon d'eau chaude dans les combles ainsi qu'un compteur d'eau individuel, condamnation de la trappe d'accès aux combles se trouvant dans leur lot). Par courrier électronique du 7 septembre 2023, Mme [N] et M. [Y] ont demandé l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée d'une demande d'autorisation de changement de fenêtres suite à l'obtention de l'autorisation des services de la mairie de [Localité 1]. Lors de l'assemblée générale du 20 octobre 2023, les résolutions n°20 (dépose de mur porteur dans le lot n°25) et n°22 (autorisation de remplacement des fenêtres du lot n°25), ont été rejetées, tandis qu'a été adoptée la résolution n°21 autorisant le syndic à ester en justice contre M. [Y] et Mme [M]. M. [Y] et Mme [M] ont procédé au changement de leurs fenêtres. C'est dans ces conditions que Mme [N] et M. [Y] ont fait délivrer assignation, par exploit de commissaire de justice en date du 17 janvier 2024, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4], aux fins d'annulation des résolutions n°20, n°21 et n°22 de l'assemblée générale du 20 octobre 2023, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. * Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 juillet 2024, Mme [N] et Mme [Y] demandent au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, et du décret du 17 mars 1967, de : " Recevoir Mme [N] et M. [Y] en leurs écritures, les disant bien fondées ; Annuler les résolutions n°20, 21 et 22 de l'assemblée générale du 20 octobre 2023 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] ; Subsidiairement, vu l'article 127-1 du code de procédure civile, enjoindre les parties à se réunir en médiation judiciaire ; Débouter, en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Condamner le syndicat des copropriétaires du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] à verser à Mme [N] et M. [Y] une somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ; Faire application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et dire que Mme [N] et M. [Y] seront dispensés de toute participation aux frais de procédure du syndicat. ".

MOTIFS DE LA DECISION 1 - Sur les demandes principales d'annulation des résolutions n°20, 21 et 22 A titre liminaire, il convient de constater que les demandes d'annulation des résolutions n°20, 21 et 22, dont la recevabilité n'est d'ailleurs pas contestée, sont recevables pour avoir été formulées dans le délai imparti par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et que Mme [N] et M. [Y] disposent de la qualité d'opposant pour avoir voté contre la résolution n°21, et en faveur des résolutions n°20 et 22 non adoptées, lors de l'assemblée générale du 20 octobre 2023, ainsi qu'établi par le procès-verbal notifié le 17 novembre 2023 aux demandeurs. - Sur la résolution n°20 * Il convient tout d'abord de relever que la résolution litigieuse ne porte que sur l'autorisation d'effectuer les travaux de dépose d'un mur de séparation et d'une porte palière. Il n'y a dès lors pas lieu d'examiner ici les moyens développés par les parties s'agissant de l'installation d'un ballon d'eau chaude dans les combles, ces travaux n'ayant pas fait l'objet du refus litigieux. Mme [N] et M. [Y] demandent l'annulation de la résolution n°20 au motif que ce refus de l'assemblée générale serait abusif et dépourvu de motif légitime, dès lors que le bureau d'études missionné a confirmé la faisabilité de leur projet. Ils ajoutent que l'ensemble de ses éléments ont été joints à leurs demandes d'inscription à l'ordre du jour adressées au syndic dès mars 2023. Ils estiment que la note de calcul de charge avait bien été transmise mais non jointe à la convocation, ce qui relève de la responsabilité du seul syndic. Décision du 30 juillet 2026 8ème chambre 3ème section N° RG 24/01014 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZQV Le syndicat des copropriétaires oppose que c'est le syndic qui a dû rédiger les projets de résolutions à la lecture des correspondances adressées par les demandeurs, ceux-ci n'ayant joint à leur demande aucun projet de résolution contrairement aux prescriptions de l'article 10 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 et que les pièces adressées étaient lacunaires dès lors que le mur concerné par les travaux n'était pas identifiable, outre que les travaux ont été exécutés sans attendre l'autorisation de l'assemblée générale et sans suivi par l'architecte de l'immeuble. Sur ce, Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ». De jurisprudence constante, l'abus de majorité est défini comme le fait pour la majorité d'utiliser ses voix en assemblée générale de manière à favoriser ses intérêts exclusifs, au détriment de ceux des autres copropriétaires et de l'intérêt général. Il appartient donc aux demandeurs, qui invoquent un abus de majorité, de rapporter la preuve que les copropriétaires ont utilisé la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit, le plus souvent, dans un intérêt personnel, soit dans leur intérêt exclusif au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l'équilibre entre les copropriétaires, soit avec l'intention de nuire. C'est dans le libre exercice de ses droits qu'une assemblée générale accorde ou refuse une autorisation, l'abus de majorité doit alors être distingué de la simple opposition d'intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire. En matière de travaux, l'assemblée ne peut toutefois refuser l'autorisation sollicitée que si elle repose sur des motifs sérieux, notamment l'absence d'information ou l'atteinte portée à la destination de l'immeuble. Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, les travaux effectués par un copropriétaire affectant les parties communes ou affectant l'aspect extérieur de l'immeuble sont soumis à autorisation de l'assemblée générale. Il sera rappelé que le copropriétaire qui demande à l'assemblée générale une autorisation pour effectuer des travaux affectant les parties communes est tenu, aux termes de l'article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, de produire un projet de résolution et un document précisant l'implantation et la consistance des travaux. * Sur les travaux de dépose du mur En l'espèce, et à titre liminaire, le tribunal relève qu'il est constant que ces travaux relèvent de l'autorisation de l'article 25 b), s'agissant de la dépose d'un mur de refend ainsi que l'atteste l'étude structure du BET produite aux débats, celui-ci constituant une partie commune conformément à l'article 8 du règlement de copropriété qui stipule que : " Les parties privatives sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire c'est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires. Elles comprennent donc : (…) Les cloisons intérieurs (mais non les gros murs ni les refends, classées dans les parties communes), ainsi que leurs portes. Les portes palières, les fenêtres et portes-fenêtres, les persiennes et les volets, stores et rideaux roulants. (…) ". Par ailleurs, si les pièces jointes à la convocation à l'assemblée générale litigieuse ne sont pas produites, il n'est pas contesté par les demandeurs qu'ils n'avaient pas joint de projet de résolution comme imposé par l'article 10 du décret du 17 mars 1967, de sorte que le syndic a lui-même rédigé le projet de résolution soumis à l'assemblée. Par ailleurs, il apparait que les demandeurs n'ont fait état dans leur demande que de la dépose d'un " mur qui sépare les deux pièces du pignon ouest " alors même que le rapport du bureau d'étude structure évoque un décloisonnement, outre un refend à ouvrir. Il ressort par ailleurs des photographies des travaux effectués adressés par les demandeurs le 19 juin 2023 que plusieurs murs sont ouverts, sans qu'il soit possible, à défaut de précision sur l'emplacement exact des travaux et leur consistance, de déterminer s'il s'agit de murs de refend ou autre. En revanche, c'est à juste titre que les demandeurs soutiennent que le syndic s'est abstenu de transmettre ces documents avec la convocation à l'assemblée générale alors même qu'il en avait été rendu destinataire plusieurs mois avant l'assemblée générale, le 19 mars 2023 s'agissant du rapport du BET. Toutefois, comme le relève le syndicat, il apparait que les demandeurs, pourtant avertis de l'obligation de soumettre ces travaux à l'autorisation de l'assemblée générale, ont placé l'assemblée générale devant le fait accompli en mettant en œuvre les travaux dès le mois de mai 2023 sans attendre son autorisation, étant précisé qu'ils ne justifient pas avoir argué d'une urgence quelconque à convoquer une assemblée générale à leurs frais. Or en effectuant les travaux de dépose du mur séparatif, qui constitue une partie commune sans autorisation de l'assemblée générale et sans faire d'état des lieux de constat avant travaux, les demandeurs ont privé l'assemblée de la possibilité de vérifier que ceux-ci n'emportaient aucune atteinte aux droits des autres copropriétaires. Si l'assemblée générale peut ratifier a posteriori des travaux effectués sans autorisation, cette faculté ne dispense pas d'attendre l'autorisation de travaux requise par l'article 25 b), étant précisé qu'au regard des éléments rappelés plus haut et de l'absence de précision sur l'emplacement exact des travaux, les copropriétaires ont légitimement pu s'estimer insuffisamment informés pour régulariser ces travaux. Le refus opposé par l'assemblée générale ne saurait dès lors constituer un abus de majorité, peu important que la faisabilité des travaux ait été confirmée par la note du BET, la note de calcul étant à cet égard peu lisible pour des profanes.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, ANNULE la résolution n°20 de l'assemblée générale du 20 octobre 2023 uniquement en ce qu'elle a rejeté la demande de " dépose d'une porte palière pour fermeture totale en maçonnerie " ; DEBOUTE Mme [U] [N] et M. [V] [Y] de leurs demandes d'annulation du surplus de la résolution n°20 et des résolutions n°21 et 22 de l'assemblée générale du 20 octobre 2023 ; CONDAMNE Mme [U] [N] et M. [V] [Y] à procéder à leurs frais aux travaux de remise en état des combles : enlèvement du ballon d'eau chaude, démolition de l'ouvrage maçonné sur lequel il s'appuie et dépose des gaines et fils en provenance de leur appartement ; DIT que cette condamnation est assortie d'une astreinte, au profit du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], de 50 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois, passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] du surplus de ses demandes de remise en état ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] de sa demande de dommages et intérêts ; FAIT INJONCTION aux parties de rencontrer un médiateur pour un rendez-vous d'information sur la médiation délivrée gratuitement par le médiateur désigné à cet effet : Me Emmanuelle-Karine LEVY [Adresse 5] Tél : [XXXXXXXX01] Mail : [Courriel 1] au plus tard le 15 octobre 2026 INVITE chaque partie à prendre contact directement par mail avec le médiateur et à se présenter au rendez-vous en personne accompagnée, le cas échéant de son conseil, RAPPELLE que ce rendez-vous est obligatoire et gratuit, et peut se faire par visio-conférence en cas d'impossibilité impérieuse d'une rencontre en présentiel ; CONDAMNE in solidum Mme [U] [N] et M. [V] [Y] au paiement des entiers dépens de l'instance ; CONDAMNE in solidum Mme [U] [N] et M. [V] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles, et les DÉBOUTE en conséquence de leur demande à ce titre ; DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. Fait et jugé à [Localité 1] le 30 juillet 2026. La greffière La présidente