Tribunal judiciaire, pcp jcp acr fond, 30 juillet 2026 — n° 26/01467

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 3 novembre 2016, la S.C.I LIP a consenti un bail d’habitation à M. [T] [O] sur des locaux situés au [Adresse 3] - à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 470 euros et d’une provision pour charges de 30 euros. Un congé pour vendre a été délivré au locataire le 30 avril 2025. Des loyers sont restés impayés. Par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6.741,70 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [O] le 9 septembre 2025. Par assignation du 26 janvier 2026, la S.C.I LIP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour voir constater et valider le congé délivré le 30 avril 2025 et subsidiairement, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [K], voir statuer sur le sort de ses biens mobilier garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, - 7.799,76 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - 2.400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 janvier 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 11 mai 2026, la S.C.I LIP représentée par son conseil, se désiste de sa demande principale visant à voir valider le congé délivré le 30 avril 2025 et maintient le surplus de ses demandes. Elle précise que la dette locative, actualisée au 11 mai 2026, s'élève désormais à 10.909,69 euros. La S.C.I LIP considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse est une SCI familiale. M. [T] [O] expose qu’il travaillait dans la restauration et a perdu son travail, sa femme est également sans emploi. Dans l’attente de retrouver un emploi stable, il est travailleur polyvalent pour Airbnb et gagne 1.500 euros par mois à ce titre. La famille n’a pas fait de demande de logement social. M. [O] souhaite se maintenir dans les lieux qu’il occupe avec sa femme et son fils de 4 ans. Il dit qu’il peut obtenir une aide financière familiale et propose de payer 3.000 euros à la fin du mois de mai puis 1.000 euros par mois (arriéré et loyer courant inclus). M. [T] [O] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [T] [O] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La S.C.I LIP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la demande visant à voir valider le congé pour vendre. La S.C.I se désiste de sa demande principale. 1.3. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 8 septembre 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 6.741,70 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 novembre 2025. Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [T] [O] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette. L’annonce d’une aide financière familiale n’est corroborée par aucune pièce produite aux débats, reste, en l’état hypothétique et n’est pas de nature à garantir à la bailleresse un réel règlement de l’arriéré locatif. Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement. M. [T] [O] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. Dès lors, le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire, cette suspension étant légalement subordonnée au respect préalable de cette conditions précités. Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.C.I LIP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la S.C.I LIP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 mai 2026, M. [T] [O] lui devait la somme de 10.909,69 euros, soustraction faite des frais de procédure. M. [T] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2025 sur la somme de 6.741,70 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1.058,06 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 novembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.C.I LIP ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [T] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1.000 euros à la demande de la S.C.I LIP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la S.C.I LIP se désiste de sa demande principale visant à voir valider le congé pour vendre en date du 30 avril 2025, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 septembre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 novembre 2016 entre la S.C.I LIP, d’une part, et M. [T] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] - à [Localité 2] est résilié depuis le 9 novembre 2025, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [T] [K], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à M. [T] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] - à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE M. [T] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 novembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE M. [T] [O] à payer à la S.C.I LIP la somme de 10.909,69 euros (dix mille neuf cent neuf euros et soixante-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2025 sur la somme de 6.741,70 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1.058,06 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE M. [T] [O] à payer à la S.C.I LIP la somme de 1.000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [T] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 septembre 2025 et celui de l'assignation du 26 janvier 2026. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 juillet 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés. La Greffière Le Juge