Tribunal judiciaire, pcp jcp acr fond, 29 juillet 2026 — n° 25/10004

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 27 mars 1986, la société IMMOBILIERE BAGNOLET PLANCHAT, aux droits de laquelle sont venues successivement les sociétés SIGPA, puis IMMOBILIERE FAMILIALE, puis OGIF, nouvellement dénommée IN’LI aux droits de laquelle se trouve la société FONCIERE [J], représentée par son mandataire la société IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, a consenti un bail d’habitation à [Z] [K] sur des locaux, appartement AC [Cadastre 1], situé bâtiment AC, escalier 2, 6ème étage, au [Adresse 3]. Par acte de commissaire de justice du 7 août 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2.709,52 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [Z] [K], le 11 août 2025. Par assignation du 21 octobre 2025, la société par actions simplifiée FONCIERE [J] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de [Z] [K] et de ses meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, avec le bénéfice de l’exécution provisoire : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, et jusqu’à libération des lieux,3.607,13 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à octobre 2025 inclus, ainsi que les loyers échus à la date de la décision à intervenir, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer du 7 août 2025. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 octobre 2025, et le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l'audience. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 4 juin 2026, la société par actions simplifiée FONCIERE [J], représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 juin 2026, s'élève désormais à la somme de 2.450,92 euros, terme de juin 2026 inclus. Elle déclare accepter les délais de paiement sollicités par la défenderesse, et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire. [Z] [K] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement moyennant le versement de mensualités de 306,52 euros, en plus du loyer courant. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. [Z] [K] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société par actions simplifiée FONCIERE [J] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail ou volontairement appliquées par le bailleur. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 7 août 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2.709,52 euros n’a pas été réglée par les versements de la locataire, de sorte que les causes du commandement sont restées impayées dans le délai de deux mois suivant la signification de cet acte. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 octobre 2025. Cependant, eu égard à la reprise du paiement du loyer courant, ainsi qu’à la volonté de la défenderesse de s’acquitter de la dette et à l’accord du bailleur sous réserve du paiement de mensualités de 306,52 euros, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 2. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 918,29 euros, terme de juin 2026. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 octobre 2025, et ne cessera d’être due, qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société par actions simplifiée FONCIERE [J] ou à son mandataire. 3. Sur la dette locative En l’espèce, la société par actions simplifiée FONCIERE [J] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 juin 2026, [Z] [K] lui devait la somme de 2.450,92 euros. [Z] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant [Z] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire [Z] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit en la matière.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 août 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 mars 1986 entre la société par actions simplifiée FONCIERE [J], d’une part, et [Z] [K], d’autre part, concernant les locaux situés appartement AC [Cadastre 1], situé bâtiment AC, escalier 2, 6ème étage au [Adresse 4], est résilié depuis le 8 octobre 2025, CONDAMNE [Z] [K] à payer à la société par actions simplifiée FONCIERE [J] la somme de 2.450,92 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 juin 2026, terme du mois de juin 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, AUTORISE [Z] [K] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 7 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 306,52 euros, puis une dernière échéance représentant le solde de la dette en principal, majoré des intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à [Z] [K], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 octobre 2025, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de [Z] [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, [Z] [K] sera condamnée à verser à la société par actions simplifiée FONCIERE [J], à compter du 8 octobre 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 918,29 euros en mars 2026, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE [Z] [K] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 août 2025 et celui de l’assignation du 21 octobre 2025, DÉBOUTE la société par actions simplifiée FONCIERE [J] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 juillet 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge