Tribunal judiciaire, jcp, 29 juillet 2026 — n° 25/00288

EXPOSÉ DU LITIGE : Par contrat du 7 mars 2022, la S.A IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a donné à bail à Monsieur [H] [B] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel révisable de 321,98 euros, outre 56,11 euros de provision sur charges, avec versement d’un dépôt de garantie égal au loyer. Le même jour, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT lui a donné également à bail un emplacement de parking pour un loyer de 25 euros. A compter du mois de mars 2024, Monsieur [H] [B] n'a plus payé régulièrement le montant des loyers. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 septembre 2024 la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a mis en demeure Monsieur [H] [B] de régulariser la situation. Puis, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a saisi un conciliateur de justice pour trouver une issue amiable. Le 7 novembre 2024, le conciliateur de justice a dressé un constat de carence de la tentative de conciliation, Monsieur [B] ne s'étant pas présenté. Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 28 février 2025, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives en déclarant la situation d'impayé locatif auprès de la DDCTSPP. Elle a de nouveau mis en demeure Monsieur [H] [B] de régulariser la situation par lettre recommandée avec avis de réception en date du 26 mars 2025. Par acte du 3 avril 2025, la S.A IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait signifier à Monsieur [H] [B] un commandement de payer la somme de 1 337,23 euros au titre de loyers demeurés impayés, visant la clause résolutoire. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives a de nouveau été saisie par voie électronique le 7 avril 2025. Par acte du 16 octobre 2025, notifié à la préfecture des Deux-Sèvres par voie électronique le 20 octobre 2025, la S.A IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait assigner Monsieur [H] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Niort afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire de prononcer la résiliation des baux pour défaut de paiement des loyers et charges locatives à compter du jugement à intervenir ; ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [B] et de tout occupant de son chef tant du logement que de l’emplacement de parking, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ; condamner Monsieur [H] [B] au paiement : de la somme de 1 991,09 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 septembre 2025, somme à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes dues à cette date et à compter de l’assignation pour le surplus ;d’une indemnité mensuelle d’occupation représentative des loyers, augmentée de toutes les charges récupérables et revalorisable, si nécessaire dans les conditions contractuelles des baux initiaux à compter de la date de résiliation des baux jusqu’au jour de son départ effectif des lieux ;d’une somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. Il a été reçu au greffe une évaluation sociale de la situation de Monsieur [H] [B], selon laquelle la situation de ce dernier est fragile du fait de son handicap et de difficultés de gestion tant administrative que financière. À l’audience du 4 février 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, la S.A IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT maintient ses demandes en actualisant le montant de la dette à la somme de 1.717,54 euros, arrêtée au 30 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2026 incluse. Elle s’oppose à la demande de délai. Monsieur [H] [B] reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 90 euros par mois en règlement de l’arriéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur l’acquisition de la clause résolutoire L’article 24 I- de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion du contrat de bail dispose que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Les V- et VII- de ce même article prévoient la possibilité pour le juge d’accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais. Les deux contrats de baux conclus le 7 mars 2022 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 avril 2025, pour la somme en principal de 1 337,23 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 juin 2025. Une indemnité d’occupation sera fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable augmenté des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi. Sur l’arriéré locatif Il est produit par la S.A IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT un décompte locatif démontrant que Monsieur [H] [B] reste devoir la somme de 1.717,54 euros au 30 janvier 2026. Monsieur [H] [B] reconnaît tant le principe de la dette locative que le montant, qu’il explique par ses difficultés administratives dans la reconduction de son allocation. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 1.717,54 euros, au titre des loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 30 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2026 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 337,23 euros à compter du commandement de payer (3 avril 2025), sur la somme de 1 991,09 euros à compter de l’assignation (16 octobre 2025) et sur le surplus, à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire L’article 24 V- de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...), au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. » Le VII- prévoit que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. » Monsieur [H] [B] justifie à l’audience de la fragilité de sa situation financière, de la reprise de paiement du loyer courant et de sa capacité à assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts de la S.A IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT. En effet, compte tenu des aides obtenues, sa dette locative a baissé depuis l’assignation et il justifie avoir repris le paiement du loyer courant. Bien que sa situation financière soit fragile, l’allocation adulte handicapé a été rétablie et il dispose des capacités de remboursement de sa dette. , Dans ces circonstances, Monsieur [H] [B] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités décrites au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que la demande d’expulsion devient sans objet. Toutefois, Il convient de rappeler qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, la clause résolutoire reprendra son plein effet. Il y a lieu de prévoir dans ce cas qu’à défaut pour Monsieur [H] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, outre la condamnation de Monsieur [H] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, qui sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 4 juin 2025, sauf à déduire les versements effectués postérieurement, et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux. Sur les autres demandes Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de ces dispositions, Monsieur [H] [B], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, et que le juge peut, pour ces mêmes raisons, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation. L’équité commande, dans les circonstances de l’espèce, de ne pas faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles. Il y a lieu de rappeler que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort, Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans les contrats de baux conclu le 7 mars 2022 entre la S.A IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT et Monsieur [H] [B] concernant le bien situé [Adresse 4] ainsi que l’emplacement de parking n°14 situé [Adresse 5] à [Localité 2] étaient réunies à la date du 3 juin 2025 ; Condamne Monsieur [H] [B] à verser à la S.A IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 1.717,54 euros au titre des loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 30 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2025 sur la somme de 1 337,23 euros, à compter du 16 octobre 2025 sur la somme de 1 991,09 euros et à compter du présent jugement sur le surplus ; Autorise Monsieur [H] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 19 mensualités de 90 euros chacune et une 20ème mensualité qui soldera la dette locative ; Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ; Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu’à défaut pour Monsieur [H] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ; * que Monsieur [H] [B] soit condamné à payer à la S.A IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 4 juin 2025, sauf à déduire les versements effectués postérieurement, et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux, notamment caractérisée par la remise des clés ; Rejette le surplus des demandes ; Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Monsieur [H] [B] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION